Článek
Česká národní banka ve čtvrtek rozhodla o nastavení tří ukazatelů, kterými může regulovat hypoteční trh. Jde o tzv. LTV, DTI a DSTI. První poměřuje hodnotu zastavované nemovitosti s výší hypotéky. Říká tedy, na jakou část kupované nemovitosti vám banka smí dát hypotéku a kolik je třeba dodat ze svého. ČNB snižuje horní limit ukazatele LTV na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let).
Další dva ukazatele poměřují dluh a splátky s příjmy žadatele.
Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let). Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let).
Opatření podle ČNB zohledňují plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se nadhodnocení cen bytů v Česku, které podle odhadu centrální banky činilo ve 2. čtvrtletí 2021 téměř 25 % a u investičních bytů dokonce více než 30 %.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Nastavením nových pravidel se možnost vzít si hypotéku uzavře až pro desetinu současných potenciálních žadatelů. Podle analytika České spořitelny Michala Skořepy je nejtvrdším omezením limit na podíl splátek k příjmům (DSTI). „Jeho nastavení na 45 procent může v současných podmínkách zamezit vzniku zhruba vyšších stovek neboli nějakých 10 procent poptávaných hypoték měsíčně,“ uvedl.
Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.
Ačkoli banky jsou jako celek obezřetné, v některých z nich se vyhodnocování dlužníků rozvolnilo. Podíl rizikových úvěrů se za posledních 12 měsíců setrvale zvyšoval.
„Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru,“ uvedl guvernér České národní banky Jiří Rusnok.
Rozvolňování se dá přičíst konkurenčnímu boji – když jedna banka povolí standard, ostatní ji postupně následují. „Poskytování úvěrů s velmi vysokými hodnotami DTI a DSTI jsme nepozorovali u všech bank. Hrozilo však, že dosud opatrnější banky budou na možnou ztrátu svého tržního podílu reagovat uvolněním standardů podobných těm u jejich agresivnějších konkurentů,“ upozornil ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait.
„Tam, kde jsou hodnoty dnes nastavených limitů přísnější, než je aktuální praxe v jednotlivých bankách, samozřejmě k jistému omezení dostupnosti hypoték dojde,“ míní Skořepa.
„Poptávka je teď ale hodně vyčerpaná hektickým nabíráním hypoték v předchozích měsících ve snaze zajistit si ještě nízké úrokové sazby, takže velký dopad nečekám. Větší brzdou se limity mohou stávat až zase někdy příští rok, kdy na trh začnou přicházet zcela noví zájemci,“ doplnil.
„Dopady regulace se dotknou většiny žadatelů. Jediný, koho se nedotknou, budou klienti, kteří ve vztahu k požadované výši úvěru mají vysoké příjmy a dostatek vlastních zdrojů,“ myslí si David Eim z poradenské firmy Gepard Finance.
Větší příjmy a dostatek vlastních zdrojů prostě většina klientů mít nebude.
„A pokud se podíváme na ceny nemovitostí ve větších městech, tak větší příjmy a dostatek vlastních zdrojů prostě většina klientů mít nebude. Takže se budou muset hledat řešení a budou se muset dělat kompromisy,“ dodal.
Místo doporučení zákonný befel
Dosud ČNB ukazatele řídila „jen“ formou doporučení. Ty banky mohly i nemusely respektovat. Trestem pro ně byla jen hrozba na navýšení kapitálové přiměřenosti, tj. kapitálu. Kdežto nově ČNB pravidla stanovuje svým rozhodnutím a jsou povinná.
Za systematické porušování zákona v tomto případě hrozí až desetimilionová pokuta a požadavek na výměnu managementu. Což si nebudou chtít bankéři vzhledem k dalším kariérním vyhlídkám dovolit.
Zákon také ČNB v tomto ohledu umožňuje regulovat i nebankovní poskytovatele úvěrů.
Konkrétní úrovně horních hranic úvěrových ukazatelů ČNB nově stanovuje prostřednictvím vydání opatření obecné povahy s účinností od 1. dubna 2022. ČNB bude prostřednictvím pouhých doporučení nadále upravovat vybrané podmínky související s poskytováním hypotečních úvěrů, které nejsou upraveny zákonem o ČNB, jako např. maximální délka splatnosti úvěrů nebo testování schopnosti žadatelů o úvěr ustát nárůst úrokových sazeb o 2 procentní body.
Nová zákonná úprava připouští, že 5 % všech nově poskytnutých hypoték nemusí doporučované limity ukazatelů DTI a DSTI splňovat, pokud je poskytovatel hypotéky přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí.
Úvěrové ukazatele budou také benevolentnější k mladším žadatelům o hypotéku do 36 let. Tito žadatelé budou mít vyšší hranici úvěrových ukazatelů, a to o 10 procentních bodů u LTV, o pět procentních bodů u ukazatele DSTI (výše splátek k měsíčnímu příjmu) a o jednoroční násobek čistých příjmů u ukazatele DTI (celkové zadlužení k příjmům).
Pokud budou žádat společně manželé nebo registrovaní partneři, bude stačit, aby podmínku věku méně než 36 let, nutnou pro aplikaci mírnějších hranic úvěrových ukazatelů, splnil jen jeden. Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Problém ale je, že takových žadatelů v balíku nových hypoték je více než polovina. Výjimka tak vlastně platí pro většinu.
Když ČNB ukazatele nastaví dnes, začnou platit až od dubna. Banky si totiž v zákoně vylobbovaly čtyřměsíční období na přípravu. Dá se tak očekávat, že někteří prodejci mezidobí využijí k nalákání na „poslední možnost výhodné hypotéky“ – pokud se dají hypotéky za současné sazby pokládat za výhodné.
„Určitou reklamní kampaň nelze vyloučit, nicméně banky budou muset být opatrné, aby v onom mezidobí neposkytovaly hypotéky, které sice ještě nebudou muset vyhovět novým limitům, nicméně budou při případné zpětné kontrole lidmi z ČNB i tak posouzeny jako přehnaně rizikové bez ohledu na datum účinnosti nových limitů vyhlášených podle zákona,“ podotýká analytik Spořitelny Michal Skořepa.
Bankovní rada ČNB také rozhodla o zvýšení sazby proticyklické kapitálové rezervy bank o 0,5 procentního bodu na 2 % s účinností od 1. ledna 2023.
Rezervu mají povinné instituce vytvářet na základě pokynů ČNB v období nadměrného růstu úvěrů. Ten obvykle zvyšuje finanční nerovnováhy a vede k růstu systémového rizika.
