Článek
Prodeje nemovitostí se za poslední rok propadly o desítky procent, hlásí developeři, realitní kanceláře, internetové prodejní portály i samotné banky. Trh zamrzl kvůli vysokým cenám nemovitostí v kombinaci s drahými a nedostupnými hypotékami.
Půjčky na bydlení se staly těžko dostupným zbožím kvůli ČNB – ta zvyšovala úrokové sazby a také omezila okruh žadatelů přísným sítem potřebných příjmů. K samotné žádosti o hypotéku a následným vysokým splátkám tato kritéria pustí jen málokoho.
Na jakou výši hypotéky byste dosáhli podle vašeho čistého měsíčního příjmu, můžete zjistit v kalkulačce, kterou připravila redakce SZ Byznys.
Podle realitních odborníků však přichází čas na změnu a pravidla pro získání hypotéky je třeba zmírnit.
„Regulace hypotečních úvěrů pomocí parametrů DTI a DSTI (pojmy vysvětlujeme v boxu Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky, pozn. red.) přišla na jaře minulého roku, tedy v době, kdy byly na trhu velmi nízké úrokové sazby a ceny nemovitostí rostly. ČNB toto zavedení zdůvodnila ochranou bankovního sektoru. Tato situace však pominula. Ceny starších nemovitostí propadly až o 30 procent a úrokové sazby na úrovni šesti procent regulují trh prakticky samy,“ uvedl generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.
O uvolnění některých parametrů uvažuje už i tuzemská centrální banka. Podle Jana Fraita, viceguvernéra České národní banky, je diskuze ohledně možné úpravy nastavení úvěrových ukazatelů v prostředí zvýšených úrokových sazeb relevantní. K jistému uvolnění těchto podmínek by mohlo dojít letos v červnu.
„Otázku ohledně nastavení ukazatelů DTI a DSTI v prostředí zvýšených úrokových sazeb považuji za relevantní a bankovní rada se jí bude podrobně věnovat na jednání o otázkách finanční stability dne 1. června 2023,“ uvedl Jan Frait během semináře na téma úvěrových ukazatelů na konci letošního dubna.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Podle Libora Vojty Ostatka, hypotečního experta Broker Trust a zakladatele Golem Finance, je v současné situaci na trhu hypoték největší překážkou parametr DSTI, tedy podíl výdajů na hypotéku na celkových příjmech žadatele. V některých případech zastaví většinu zájemců.
„Problém je v Praze, prstenci kolem Prahy, v Brně a některých velkých krajských městech, zde je požadavek na čisté příjmy domácností enormní. I když máme domácnost, kde oba solidně vydělávají a na měsíční živobytí by jim stačila menší část platu, tak přes DSTI neprojdou,“ komentuje hypoteční expert.
Další skupinou žadatelů o hypotéku, které může dělat problém právě parametr DSTI, jsou lidé realizující výstavbu nebo modernizaci. „Problém nastává v případě, kdy klient již hypotéku splácí a potřebuje další financování. Za covidu skokově narostla cena stavebních materiálů a dost těchto projektů doslova uvázlo v patové situaci, mezitím začalo loni platit DSTI a příjmy klientů nenarostly v krátkém čase dostatečně,“ vysvětluje Ostatek.
Problém podle jeho slov může nastat také v případě klientů starších 36 let v kombinaci s vyšším věkem a limitně kratší dobou splatnosti.
Redakce SZ Byznys ve spolupráci se společností Golem Finance připravila modelové příklady pořízení nemovitosti, na kterou by si kupující bral hypoteční úvěry. Výpočty níže jsou rozděleny na dva scénáře. První vždy modeluje současný stav a vypočítává, jaký je potřebný měsíční čistý příjem za současných úrokových sazeb a regulací, které určuje Česká národní banka.
V případě nemovitosti za 4,5 milionu korun by u kupujícího ve věku 45 let, pro kterého je poměr DSTI stanoven pevně na 45 procent, musel měsíční čistý příjem dosahovat alespoň 51 500 korun.
Pokud by ze strany ČNB došlo k možnému navýšení tohoto poměru, potřebný měsíční čistý příjem by se o tisíce korun snížil.
Například pokud by poměr DSTI byl stanoven pro majitele úvěru nad 36 let na 50 procent, jejich čistý měsíční příjem by musel dosáhnout 46 346 Kč. Požadavek by se tedy o více než pět tisíc korun snížil. V případě nemovitostí za vyšší cenu je rozdíl na požadovaný měsíční čistý příjem ještě větší.
| Výpočet potřebného měsíčního příjmu na nemovitost za 4,5 milionu Kč | ||
|---|---|---|
| Klient do 36 let | Klient nad 36 let | |
| Současné DSTI | 50 % | 45 % |
| Potřebný čistý příjem měsíčně | 52 139 Kč | 51 495 Kč |
| Změna DSTI – zvýšení o 5 % | 55 % | 50 % |
| Potřebný čistý příjem měsíčně | 47 399 Kč | 46 346 Kč |
| Změna DSTI – zvýšení o 10 % | 60 % | 55 % |
| Potřebný čistý příjem měsíčně | 43 449 Kč | 42 132 Kč |
| Zdroj: výpočet Golem Finance | ||
Modelový příklad nepracuje ale pouze s variantou snížení DSTI, zvažuje také variantu možného poklesu úrokových sazeb a poklesu cen nemovitostí. Pokud zůstaneme u varianty nemovitosti za 4,5 milionu korun a prvního optimalizovaného scénáře, který počítá s tím, že by se požadavek na DSTI zvýšil o pět procent, naopak úroková sazba by klesla o procento a cena nemovitosti klesla o pět procent, hypotéka by se stala výrazně dostupnější.
Celkový rozdíl potřebných finančních prostředků za měsíc by u klienta ve věku 45 let byl jedenáct a půl tisíce korun. Celkově by za měsíc musel jeho příjem činit 40 tisíc korun.
Optimističtější výhled nabízí scénář číslo dvě. Ten počítá s variantou zvýšení požadavku DSTI o deset procent, snížení úrokové sazby o dvě procenta a snížení ceny nemovitosti o deset procent. V takovém případě by potřebný měsíční příjem ještě výrazně klesl, konkrétně na 31 tisíc korun. Celkový rozdíl oproti současné variantě by přesáhl 20 tisíc korun za měsíc.
Na další konkrétní výpočty se můžete podívat na následujících stránkách grafiky výše.
Nejvíce by domácnostem pro zvýšení dostupnosti bydlení podle hypotečního experta Libora Vojty Ostatka pomohlo právě zlepšení všech faktorů najednou. Tedy zvýšení limitu DSTI, pokles úrokových sazeb a pokles cen nemovitostí.
„Při prvním scénáři odhadujeme, že by ze současných cca 3 tisíc hypoték měsíčně narostla průchodnost o 20 až 30 procent, tedy na téměř 4 tisíce hypoték za měsíc. U scénáře číslo dva by šlo výraznější růst, a to až o 50 procent, tedy na 4,5 až 5 tisíc hypoték měsíčně.“
Modelový příklad nepočítá s hypotečním parametrem DTI, tedy poměrem výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. „V době, kdy se úrokové sazby pohybovaly mezi dvěma až třemi procenty, limity DTI a DSTI byly dosaženy víceméně zároveň. Jenže vzhledem k aktuální výši úrokových sazeb – a tedy i vyšším splátkám hypotéky – je dnes DSTI dosaženo mnohem dříve. Proto DTI nemá v současnosti smysl rozvolňovat. Banky s ním prakticky pracovat dnes vůbec nemusí,“ vysvětluje David Eim, hypoteční expert ze společnosti Gepard Finance.
ČNB bude ve zvolňování opatrná
Jak výrazné uvolnění parametrů by ze strany České národní banky mohlo přijít, zatím není jasné. Zdá se ale, že podle slov Jana Fraita na dubnové debatě o úvěrových ukazatelích bude centrální banka ke změnám opatrná. Horní hranice těchto úvěrových ukazatelů je totiž podle jeho slov stále důležitým nástrojem pro zajištění stability domácího bankovního sektoru.
„Snadná dostupnost hypotečních úvěrů vedla opakovaně k roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, která je zdrojem úvěrových a makroekonomických rizik,“ vysvětlil viceguvernér ČNB.
Hypoteční expert Eim od centrální banky velké změny neočekává. „Neočekávám, že by Česká národní banka parametr DSTI rozvolnila o více než pět procentních bodů. Myslím si, že se centrální banka trochu obávala toho, aby banky neztratily svou obezřetnost. Aby příliš nerozvolňovaly některé parametry ve snaze prosadit se na trhu. Pokud ale DSTI nakonec opravdu rozvolní, stále to bude na rozhodnutí bank, zda klientům zjednoduší přístup k úvěrům,“ uvedl pro Seznam Zprávy.
Uvolnění podmínek pro získání hypotečního úvěru má ale podle něj i svá úskalí. Zejména ve skupině obyvatel s průměrnými příjmy. „Nejsem si jistý, jestli dává smysl polovinu svého příjmu odevzdat na hypotéku a ještě se snažit, jestli by to nemohlo být 55 procent. Problematické to může být zejména pro středně příjmovou skupinu obyvatel, kterým polovina příjmu nemusí vystačit na ostatní výdaje,“ dodal Eim.
Zvýšení limitu výjimek
Pokud by na navýšení poměru DSTI nakonec vůbec nedošlo, Libor Vojta Ostatek z Golem Finance se přimlouvá alespoň o zásadní zvýšení limitu počtu výjimek DSTI.„Ten je nyní pouze pět procent z objemu poskytnutého minulé čtvrtletí, ale v tom je právě problém. Hypoték za první čtvrtletí bylo pouze v objemu 25 miliard korun, a to včetně refinancovaných úvěrů,“ vysvětluje.
Plošná ustanovení podle jeho slov plní svůj regulatorní charakter pro celý trh. Na něm se ale vyskytuje také mnoho individuálních případů, které je třeba posuzovat zvlášť.
Limit výjimek je už nyní navíc vyčerpán na měsíce dopředu. „Klienty u bank držíme v pořadníku, až na ně na podzim přijde řada,“ dodává hypoteční expert.
