Článek
Jsou to dva roky od chvíle, kdy se začala z levných a dostupných hypoték stávat vzpomínka. Inflace v té době totiž začala nabírat na síle, na což začala reagovat také Česká národní banka, která začala zvyšovat úrokové sazby. Cílem bylo alespoň částečně přibrzdit rekordní tempo zdražování v Česku. Krok centrální banky ale změnil úročení hypoték, které zásadně podražily. Z únorových 1,93 % v roce 2021 se průměrná nabídková sazba dostala na více než šest procent a to zase významně omezilo dostupnost hypotečních úvěrů. V době drahoty má na splácení stále méně lidí.
V konkrétních číslech se například u úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a při současné sazbě 6,37 procenta vyšplhala měsíční splátka na více než 23 tisíc korun. Ještě před dvěma lety by to bylo o několik tisíc korun méně. ČNB navíc zpřísnila pravidla pro získání hypotéky. Aby žadatel prošel sítem a půjčku získal, musí nyní doložit vyšší příjmy. A to ještě více zmenšilo počet lidí, kteří úspěšně projdou bankovním sítem a hypotéku dostanou.
Zdražení a omezená dostupnost úvěrů byla také příčinou velké oblevy na trhu s hypotékami. Jen vloni banky zaznamenaly u nových hypoték propad zájmu až o šedesát procent.
Impuls na trhu
Už brzy by ale na trh mohlo přijít nové lákadlo, které má přilákat další potenciální zájemce o hypotéku k podpisu úvěrové smlouvy. Banky se totiž chystají na „akční jaro“, v rámci kterého budou nabízet hypotéky za výhodnějších podmínek.
Může to znamenat jak snížení úroků, i když jen opravdu minimální, tak například odpuštění různých poplatků nebo slevy na jiný produkt. Ale pozor, orientovat se a řádně si spočítat jak slevy a výhody, tak například i nutnost nakoupit zase jiné služby, nemusí být jednoduché.
„I nadále můžeme očekávat spíše stagnaci úrokových sazeb hypoték, kterou mohou narušit jen jarní slevové akce některých bank,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Odborníci z poradenské společnosti Golem Finance očekávají, že právě akční nabídky budou jednou z cest, kterými se budou banky snažit upoutat pozornost klientů, aniž by musely plošně zlevňovat.
„Na přelomu roku přišly s řadou akčních nabídek stavební spořitelny a nyní se k nim přidají i hypoteční banky,“ říká expert na financování bydlení Libor Ostatek z Golem Finance a Broker Trust.
Akční jaro pro hypotéky
- Akční nabídky monitoruje poradenská společnost Golem Finance od roku 2010 a podle ní vrcholu v množství aktivních akčních nabídek dosáhl trh v roce 2019.
- V hypotékách společnost pozoruje dvě důležitá období, kdy banky přicházejí s větším množstvím akčních nabídek a to je jaro a podzim. Důvody jsou nasnadě.
- Vždy se jedná o období, kdy banky chtějí oživit poptávku. Na jaře je to po vánočním a zimním zvolnění. Navíc se na jaře začínají stavět rodinné domy. A podzimní akce mají zase za cíl rozproudit trh po letním – prázdninovém zvolnění.
Banky chystají akční nabídky
Ačkoliv se banky na akční období už připravují, konkrétní plány slev zatím kvůli konkurenčnímu boji zveřejňovat nechtějí. Stejně jako v minulých letech by se ale pokles úroků měl pohybovat v řádu desetin procentního bodu.
„Je možné, že během letošního jara budou sazby hypoték níže než nyní, nicméně obecně nepředpokládáme nějaký dramatický pokles, případné snížení by bylo spíše v řádu desetin procentního bodu,“ vykresluje plány Komerční banky Šárka Nevoralová, tisková mluvčí.
Banka má podle jejího vyjádření v plánu podporovat prodej zejména hypotéky, u kterých je takzvaný limit LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti) do 80 procent, které jsou pro banku méně rizikové.
LTV
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Jednoduše řečeno je to poměr mezi částkou, kterou si potřebujete půjčit na koupi nemovitosti, a kupní, případně odhadní cenou dané nemovitosti.
Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Akce pro klienty chystá také Moneta. „S ohledem na konkurenci o nich dopředu neinformujeme. Aktuálně nabízíme hypotéku kompletně on-line s garancí úroku na 60 dní od 5,59 % ročně,“ říká Zuzana Filipová, tisková mluvčí Monety.
Zvýhodněné sazby hypoték nabízí také Česká spořitelna. Podle slov tiskového mluvčího Filipa Hrubého jde ale zejména o kontinuální nabídku na základě individuálních potřeb jejich klientů.
Podle hypotečního experta Libora Ostatka je aktuálně nejnižší nabídková sazba na trhu 5,49 % po splnění všech podmínek, jako je například sjednání úvěrového pojištění.
S touto úrokovou sazbou u hypotečních úvěrů s pětiletou fixací přišla už začátkem roku UniCredit Bank. Zda se v rámci hypotečního jara banka chystá nabídku ještě snížit, ale nesdělila.
Sleva několik set korun za měsíc
„Ostatní banky (vzhledem k UniCredit Bank) mají v úrokových lístcích o něco vyšší sazby, ale při vyjednávání se dokážou i tyto banky svou cenou přiblížit. Slevy se tedy v takovém případě pohybují okolo 0,3 procentního bodu,“ naznačuje možnou výši slevy Ostatek.
Podle hlavního ekonoma Creditas Petra Dufka se finální sleva, kterou přinesou „slevové akce“, zlevní měsíční splátku řádově o stokoruny. „Vždy bude záležet na konkrétních podmínkách jednotlivých nabídek. Zjednodušeně ale můžeme říci, že jedna desetina procentního bodu dolů u 3,5milionové hypotéky znamená zhruba úsporu ve výši dvě stě korun,“ vysvětluje ekonom.
Pozornost trhu by se ale podle jeho odhadu měla soustředit nejvíce na refixace už zřízených hypoték. Tedy sjednání nové úrokové sazby po skončení fixačního období, kdy platila původně dohodnutá výše úroků.
„S ohledem na výrazný posun sazeb za poslední tři roky, budou klienti na rozdíly v sazbách pravděpodobně citlivější. Skok mezi sazbami hypoték po pětileté fixaci (tedy mezi rokem 2018 a 2023) je přece jen hodně velký,“ říká Petr Dufek.
Nelze ale zapomenout na složitou ekonomickou situaci, ve které se trh nyní nachází. To je důvod, proč budou muset banky počítat i s variantou vyššího počtu rizikových úvěrů v důsledku recese a z ní pramenící vyšší nezaměstnanosti. Je totiž možné, že stále více lidí s hypotékou přijde o práci a dostanou se do problému, jak vysokou hypotéku splácet.
Sleva, která není zadarmo
Banky tak v rámci akce nemusejí nabízet jen snížení úroků, ale také další slevy a výhody i jejich kombinace. „Neočekáváme tedy historicky nejvyšší slevy, ale spíše rozšíření spektra slev od snížených sazeb až po odpuštění nejrůznějších poplatků souvisejících s vyřízením úvěru,“ upozorňuje hypoteční expert Ostatek.
Odborníci tak doporučují „nezaseknout“ se jen na hledání nejnižší úrokové sazby, to by nakonec mohlo klienty stát klidně i peníze navíc.
„Srovnání nabídek nemusí být až tak jednoduché, protože banky mohou zvýhodnění podmiňovat nákupem jiného produktu z vlastní finanční skupiny, třeba životního pojištění. Jednoduše nemusí jít vždy o slevy zadarmo,“ vysvětluje ekonom Petr Dufek.
Tuzemské banky také často podmiňují sjednání úvěru s výhodným úrokem podpisem pojištění proti neschopnosti splácet. Obecně nelze přesně určit jeho univerzální výši, ta je vždy v rukou konkrétní banky. U většiny z nich ale vychází v řádu vyšších stokorun za měsíc. Například u hypotéky ve výši 2,5 milionu korun by pojištění klienta stálo kolem sedmi až osmi tisíci korun ročně. Pokud zvolíme střední variantu 7500 korun, musíme měsíčně k hypotéce přičíst 625 korun.
Banky také mohou nabízet slevu v podobě odpuštění poplatků souvisejících s vyřízením úvěru. Takto mohou klienti sice ušetřit tři až čtyři tisíce korun, jde však o jednorázovou úsporu.
Ačkoliv by jarní akce bank podle Jiřího Sýkory, hypotečního analytika společnosti Fincentrum & Swiss Life Select mohly mít určitý vliv na zájem o hypotéky, trh nemovitostí zásadně neovlivní a rozhodně nesníží ceny některých typů nemovitostí. „Stále nebudou mít zázračný léčivý dopad na český hypoteční trh,“ dodává analytik.
Marketingové zvýhodnění by podle ekonoma Petra Dufka mohlo spíše vést k přesunu klientů mezi bankami. „K oživení hypotečního trhu ale dojde teprve až s výraznějším poklesem sazeb ČNB,“ říká ekonom.
A s tímto vývojem počítají i samotné banky, pro které je ale i malá pozitivní změna přínosem. „Hypoteční trh je aktuálně na velmi nízkých číslech, takže jakékoliv případné zlevnění by mohlo přispět k mírnému oživení. V letošním roce nicméně určitě nemůžeme očekávat prodeje, na které jsme byli zvyklí v posledních několika letech,“ říká Šárka Nevoralová, tisková mluvčí Komerční banky.
Za rok bude lépe
Aby se v řádu měsíců zvýšil počet hypoték, musely by se jejich úrokové sazby dostat alespoň pod pět procent a zároveň by muselo dojít k uklidnění ekonomické situace obecně, myslí si Nevoralová.
Taková situace, ale zdá se, jen tak nepřijde. To, jak vysoké úroky u hypoték nyní banky nabízejí, se totiž odvíjí od jednání České národní banky (ČNB), která ani na začátku února nepřekvapila, když ponechala základní úrokové sazby beze změny na sedmi procentech.
Přestože guvernér ČNB Aleš Michl nevyloučil, že by bankovní rada na některém z dalších zasedání mohla sazby zvýšit, pravděpodobnost růstu sazeb není vysoká. Na druhou stranu ani se snižováním sazeb centrální banka zřejmě pospíchat nebude, což zase ovlivní i vývoj hypotečních sazeb.
„Podle současných prognóz by hypoteční sazby pro letošní rok měly vykazovat stagnaci doprovázenou jen mírnými výkyvy zapříčiněnými konkurenčním bojem jednotlivých bankovních ústavů. A to až do doby, než ČNB začne snižovat úrokové sazby. Toto asi nelze čekat dříve než koncem letošního roku,“ uzavírá odhadem Jiří Sýkora hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
