Proč se banky nehrnou do zlevňování hypoték. Experti vysvětlují

Představa výraznějšího zlevnění hypoték se na první pohled opírá o reálné argumenty. Viceguvernér České národní banky (ČNB) Jan Frait v rozhovoru pro Seznam Zprávy uvedl, že v důsledku globální obchodní nejistoty bude základní úroková sazba ČNB klesat. V druhé polovině letošního roku ji očekává na úrovni 3,5 procenta.

Společně s nedávným poklesem ceny úrokových swapů – tedy klíčového ukazatele nákladů pro banky – by to naznačovalo prostor pro další snižování hypotečních sazeb.

„Pokles je docela významný, respektive patrný je skokový pokles ceny zdrojů v krátkém čase, a to o 0,2 až 0,3 procenta v závislosti na délce IRS (Interest rate swap),“ popisuje odborník společností Golem Finance a Broker Trust Libor Ostatek dopady globální situace na finančních trzích na hypotéky v Česku.

Banky ale na aktuální vývoj na bankovním trhu podle odborníků reagují jen velmi pozvolna. Sazby snižují pouze kosmeticky – a k výraznějšímu zlevnění hypoték zatím nevidí důvod. Klienti totiž banky s plánem získat hypoteční úvěr navštěvují i navzdory minimálnímu poklesu sazeb.

„Poptávka je obrovská a banky mají slušně zaplněné výrobní linky, čekám pokles o 0,1 až 0,2 procenta,“ komentuje možný dopad snížení ceny swapů Ostatek.

Konkrétně podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace banky a stavební spořitelny poskytly letos v únoru hypotéky za 25,5 miliardy korun, což je oproti lednu nárůst o 13 procent.

Pokles cen swapů může být navíc pouze dočasný. „Situace je absolutně nepředvídatelná. To, co se děje na finančních trzích, přepisuje učebnice ekonomie. Nemá zde smysl něco předvídat,“ upozorňuje hypoteční odborník.

Důvod, proč se banky chovají zdrženlivě, podle místopředsedy představenstva Gepard Finance Davida Eima není pouze otázkou aktuální poptávky. Roli hraje i obava z vedlejších dopadů výraznějšího poklesu sazeb.

Nižší úrokové sazby by totiž mohly vyvolat tlak na refinancování i u stávajících klientů v průběhu fixace. „Banky nemají zájem rozpoutat refinancování či vyjednávání o sazbách během doby trvání fixace,“ upozorňuje.

Odchod klientů ještě během běžící fixace by se bankám totiž významně nevyplatil.

„Když klient odejde, banka sežene jiného klienta a půjčí mu za stávajících podmínek. Ale v takovém případě může rovnou stávajícímu klientovi podmínky srovnat a nemusí nového klienta hledat. Pokud se požadavek klienta pohybuje v rozmezí, kde banka je schopna a ochotna vyjít vstříc, pak to je rozhodně lepší než nechat klienta odejít,“ doplňuje Eim.

Podle hypotečního odborníka Libora Ostatka riziko předčasného odchodu klienta banky naceňují u jednotlivých hypoték odhadem o 0,3 až 0,5 procenta výš.

Důvodem je fakt, že pravidla pro předčasné odchody klientů s hypotečním úvěrem, kdy si banka od letošního září může účtovat maximálně jedno procento těchto účelně vynaložených nákladů, jednoduše nestačí.

Navzdory očekávání viceguvernéra ČNB Jana Fraita, že by se základní sazba mohla v druhé polovině roku dostat na úroveň 3,5 procenta, u hypoték podle odborníků taková šance zdaleka není.

„Vidím to zcela nereálně. Pokud by se reálné sazby dotkly hranice čtyř procent, tak bych byl překvapen,“ uvádí Libor Ostatek. Jeho predikce pro průměrnou sazbu se pohybuje v rozmezí 4,4 až 4,5 procenta – a to nejdříve v druhé polovině letošního roku.

Podobný názor zastává i David Eim. Podle něj by k dosažení sazby kolem 3,5 procenta musela být základní sazba centrální banky ještě výrazně nižší. „Repo sazba by musela být ne 3,5, ale 1,5 procenta,“ uvedl.

Podle dat Swiss Life Hypoindexu se v dubnu nabídková úroková sazba hypoték zastavila na hodnotě 5,01 procenta. V dubnu 2022 to bylo naposledy, kdy se nabídkové sazby hypotečních úvěrů pohybovaly pod pětiprocentní hranicí.

Přestože v makroekonomickém výhledu existuje prostor pro další pokles hypotečních sazeb, tempo jejich snižování zůstane zřejmě nadále velmi mírné. „Nečekám letos žádný výraznější pokles,“ konstatuje analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora. „Spíše bude pokračovat velmi pozvolný sestup úrokových sazeb,“ dodává.