Banky by měly prostor hypotéky zlevnit, ale nemají důvod to dělat

Po období vysoké inflace a úrokových sazeb, které se dostaly v posledních dvou letech na nejvyšších úroveň za poslední roky, očekává realitní trh už měsíce jejich pokles. Česká národní banka v září snížila úrokové sazby opět o 25 bodů na 4,25 procenta a jsou nejnižší od února 2022. To by dovolovalo bankám, aby také snižovaly úrokové sazby u hypoték.

To se sice děje, ovšem jen opravdu pomalu. V říjnu průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů byla na úrovni 5,34 %. Oproti říjnu loňského roku jde o pokles nižší než o jeden procentní bod.

Podle odborníků na poli hypotečního trhu by pro znatelnější pokles byl na trhu prostor, nová strategie bank ale zlevňování financování vlastního bydlení utlumila.

„Hypotéky by mohly být i levnější. Úrokové sazby by mohly jít dolů rychleji a více, banky to však z více důvodů nechtějí dělat. Pravděpodobně si spočítaly, že by jim to vyšší zisk nepřineslo,“ uvedl analytik XTB Jiří Tyleček.

Ukazuje na to vývoj dvou zásadních tržních ukazatelů. První z nich je výše základní úrokové sazby ČNB, která je jedním z vodítek pro tržní sazby v ekonomice. Ta v letošním klesala výrazně rychlejším tempem.

Od loňského prosince klesly o 2,75 procentního bodu ze sedmi procent na 4,25 procenta. Jde tedy téměř o trojnásobek míry poklesu průměrné tržní sazby.

„Důležitá je také cena peněz na mezibankovním trhu a ta zůstává na relativně vysokých úrovních. Prostor pro pokles však přesto existuje,“ dodal analytik XTB.

Jde o takzvané swapy, kterými banky zajišťují cenu peněz na určité období. Pokud chce banka peníze na tříletou fixaci, koupí tříletý swap a má garantováno, že klient může celou dobu splácet za určitý úrok.

Poslední týdny se tento typ sazeb pohybuje na úrovni přibližně 3,5 procenta. A rozdíl mezi nabídkou tržní sazby se zvětšuje.

V rozhovoru pro SZ Byznys na tento vývoj upozornil i guvernér České národní banky Aleš Michl. „Myslím si, že ta sazba je stále vysoká a je v možnostech bank ji snížit,“ uvedl. Podle guvernéra si rozdíl nechávají na maržích. „Mají z toho výbornou marži a chtějí si udržet ziskovost,“ míní guvernér.

Také podle Jiřího Tylečka se marže bank citelně zvýšily. „Mohou dosahovat až dvojnásobku toho, kde byly před covidem,“ odhadl. V té době se křivky tržní a mezibankovní sazby přibližovaly.

Podobná situace podle mluvčího České spořitelny Filipa Hrubého nastala také v loňském roce.

„V roce 2023 se například cena mezibankovních úvěrů pohybovala v pásmu pět až šest procent, přičemž reálné hypoteční sazby se pohybovaly v pásmu 5,6 –⁠⁠ 5,9 %. U řady bank se tak reálné marže mohly pohybovat pod hranicí jednoho procenta a s ohledem na náklady na riziko a distribuci tyto banky de facto dotovaly ceny hypoték pro klienty,“ uvedl.

Podle finančního experta Jakuba Rotrekla za stagnující cenou hypoték stojí hned dva důvody.

„Neochota snižovat úrokové sazby je částečně způsobena snahou udržet pro banky příznivé marže. Neméně důležitý důvod je ale také to, že banky každým snížením v podstatě „vykrádají“ svoje již existující portfolia, protože nemají možnost klienty udržet u původně sjednaných vyšších sazeb,“ uvedl.

S tím souhlasí také hypoteční expert ze společnosti Broker Trust Libor Ostatek, podle kterého právě riziko odchodu klienta začaly banky v loňském roce poprvé promítat do svých cen hypoték.

„Banky poté, co si po takřka čtyřech letech snahy zanést do zákona odpovídající pravidla pro náhrady účelně vynaložených nákladů, uvědomily, že cíle v dostatečné míře nedosáhnou, začaly účtovat rizikovou přirážku, kterou promítají v rámci všech hypotečních úvěrů. I to je důvodem, proč opticky marže vypadají větší,“ uvedl hypoteční expert Libor Ostatek.

Třetí důvod, který brzdí rychlejší snižování hyposazeb, jsou podle Ostatka nové podmínky na hypotečním trhu.

Odhaduje, že riziko banky naceňují u jednotlivých hypoték o 0,3 až 0,5 procenta výš. Důvodem je fakt, že pravidla pro předčasné odchody klientů s hypotečním úvěrem, kdy si banka od letošního září může účtovat maximálně jedno procento těchto účelně vynaložených nákladů, jednoduše nestačí.

„Pokud by měla banka skutečně naúčtovat ztrátu, mohou to pro klienta být i stovky tisíc korun,“ doplnil expert Broker Trust.

Finančně se předčasný odchod klienta s hypotékou vyplatí už při snížení úrokové sazby o desetiny procenta. Ukazuje to příklad v tabulce níže, kde změna sazby o zhruba tři desetiny procenta pro klienta znamená úsporu několika tisíc korun.

Na druhou stranu, ani data Hypomonitoru České bankovní asociace, která ukazují, kolik hypoték banky poskytují, nedávají bankám příliš důvod hypotéky zlevňovat. Čísla totiž rostou. Jen v září poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry za více než 24 miliard korun. V srpnu to bylo dokonce 32 miliard korun. Zájem tedy je i při současných sazbách. Z pohledu bank tak vlastně není důvod zlevňovat.

„Srpnový nebývalý nárůst zájmu o hypotéky byl pravděpodobně způsobený zákonnými změnami v pravidlech předčasného splácení, které začaly platit v září. Zářijový vývoj se tak vrací do starých kolejí a hypoteční trh pokračuje ve svém setrvalém růstu, způsobeném jak pozitivní spotřebitelskou náladou, tak pozvolným poklesem úrokových sazeb,“ uvádí Petr Gapko, hlavní ekonom Moneta Money Bank.

Vzhledem k rostoucímu zájmu o hypotéky i navzdory vyšším sazbám se podle místopředsedy představenstva Gepard Finance Davida Eima nedá očekávat jiný vývoj sazeb, než je jejich stagnace.

„Letošní rok je podle mě lepší, než banky čekaly. Pravděpodobně už mají nyní splněné plány a nemají důvod se podbízet cenou,“ uvedl hypoteční expert z Gepard Finance.

To potvrzuje také Jakub Rotrekl, podle které se některé banky dokonce potýkaly s kapacitními problémy z důvodů zvýšené poptávky po hypotékách.

„Kapacity se dle mých informací opět navyšují v řadě bank a to by mohlo spolu s vyššími ročními plány zvýšit apetit bank poskytovat hypoteční úvěry a vytvořit více konkurenční prostředí,“ dodal odborník s tím, že by tento vývoj mohl hypotéky v příštím roce začít zlevňovat.