Hra o hotel na Klínovci. Místo miliardářů nastoupila malá firma z Prahy

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Na nejvyšším vrcholu Krušných hor Klínovci dlouhé roky chátrá stejnojmenný památkově chráněný hotel. Město Boží Dar, jemuž uzavřený areál patří, nedávno oznámilo, že získalo partnera pro rekonstrukci rozpadající se dominanty. Tím je menší pražská společnost Prague Season.

Původně mělo mít město na Klínovci po boku sesterské skupiny Suas Group a Sokolovská uhelná. Kapitálově silný holding ale z projektu kvůli příliš velkým rizikům vycouval. Naopak výrazně menší společnost Prague Season tvrdí, že jí záměr finančně vychází.

„Máme jistotu, že se hotel znovu vrátí do provozu. V obci přibudou desítky nových pracovních míst, podpoří se turismus a celá lokální ekonomika,“ pochvaloval si starosta Božího Daru Jan Horník na začátku ledna při oznámení podpisu smlouvy s Prague Season.

Situace na Klínovci je však složitější. Projekt zatím nemá zajištěné financování a hotová není ani projektová dokumentace. Její vyhotovení je ale předpokladem pro žádost o stavební povolení. Klíčové slovo budou mít ovšem také památkáři.

Zahájení stavby se v současnosti plánuje na jaro 2026. Na Klínovci je přitom možné vzhledem k nadmořské výšce 1244 metrů nad mořem a počasí stavět jen několik měsíců v roce. Rekonstrukce historické části hotelu musí být podle dotačních podmínek hotová do konce roku 2027. Kromě těchto byrokratických nástrah vzbuzuje otázky také finanční síla soukromého partnera Božího Daru.

Smlouvu za Boží Dar s firmou Prague Season podepsal dlouholetý starosta města Jan Horník, někdejší místopředseda Senátu a bývalý místopředseda hnutí STAN.

Horníkovou protistranou byl čtyřiatřicetiletý podnikatel David Huspeka, respektive jeho firma Prague Season. Huspeka dělal do konce roku 2023 výkonného ředitele skupiny kasin a heren Rebuy Stars podnikatele Josefa Lišky. Ta loni zkrachovala.

„Společnost Prague Season splnila podmínky, které město v záměru stanovilo. Svůj záměr na rekonstrukci horského hotelu Klínovec obhájila také na veřejných jednáních, kde své plány představila jak vedení obce, tak i obyvatelům Božího Daru,“ sdělil na dotaz SZ Byznys starosta Božího Daru Horník.

Oprava historické části hotelu bude stát kolem 415 milionů korun. Z toho přibližně 332 milionů má uhradit evropský program Spravedlivé transformace. Zbytek bude muset Boží Dar zaplatit z vlastních zdrojů, respektive si na to bude muset půjčit u bank. Dotaci ale projekt zatím jistou nemá.

„Projekt Regenerace horského hotelu Klínovec a jeho okolí je aktuálně v procesu hodnocení,“ sdělila Stanislava Beyerová z oddělení komunikace Státního fondu životního prostředí, který řídí program Spravedlivá transformace.

Přestože projekt zatím dotaci přiklepnutou nemá a čelí řadě dalších rizik, usiluje soukromý partner Božího Daru firma Prague Season o získání pozemků okolo hotelu do svého vlastnictví nebo si chce jejich budoucí nabytí alespoň smluvně pojistit.

Zatímco historický hotel zůstane po rekonstrukci ve vlastnictví Božího Daru a firma Prague Season si ho bude pronajímat, tak vedlejší nové přístavby propojené s původním hotelem mají už být ve vlastnictví Prague Season. Celkem se má jednat o asi 2500 metrů čtverečních lukrativních pozemků okolo horského hotelu.

„Město chce mít záruky, že my pozemky nekoupíme a neodprodáme je dál. My potřebujeme záruky, aby pozemky byly v našem majetku nebo abychom je měli smluvně zajištěné, abychom tam mohli začít stavět a financovat,“ řekl v rozhovoru pro SZ Byznys šéf Prague Season David Huspeka.

„Tato záležitost (případný převod pozemků - pozn. red.) bude předmětem dalších jednání, ale není to jediná z možností. Občanský zákoník zná i jiné možnosti spolupráce mezi právnickými subjekty, takže výsledný formát bude tedy podléhat další společné partnerské analýze,“ uvedl starosta Božího Daru Jan Horník na dotaz, zda pozemky přejdou do vlastnictví Prague Season.

Pronájem historické části hotelu má být uzavřený na 25 let a Prague Season bude za tuto část objektu platit přes 300 tisíc korun měsíčně. Soukromý partner navíc bude muset ze svého zaplatit vybavení hotelu v hodnotě 40 až 50 milionů korun.

Rekonstrukci památkově chráněného hotelu tedy má z větší části zaplatit dotace a z menší časti město Boží Dar. Plánované přístavby k hotelu budou v režii firmy Prague Season. V závislosti na velikosti přistavěných částí odhaduje Huspeka investici jeho firmy na 150 až 250 milionů korun.

To ale výrazně převyšuje čísla, s nimiž zatím společnost hospodaří. V roce 2023 utržila 33 milionů korun a v čistém vydělala 2,2 milionu korun. Za minulý rok měla mít firma podle Huspeky tržby kolem 45 milionů korun. Na letošek plánuje obrat přes 80 milionů.

„Plánujeme financování z vlastních zdrojů, plánujeme bankovní úvěry. Pokud by to nestačilo, máme rozjednané případné finanční partnery,“ poznamenal Huspeka.

Prague Season ale zatím žádné vnější financování na přístavby zajištěné nemá. Stejně tak dosud nemá ani žádný projekt, který by mohla ukázat. Projektové práce včetně shánění potřebných razítek začne podle Huspeky firma shánět až po převzetí či smluvním zajištění pozemků pod budoucími přístavbami.

David Huspeka je bývalý vrcholový hráč pokeru, který byl zároveň do konce předloňského roku výkonným ředitelem sítě kasin a heren Rebuy Stars podnikatele Josefa Lišky. Loni se tato skupina dostala do vážných finančních problémů. Ještě za Huspekova působení v Rebuy Stars holding plánoval vybudovat velké kasino v Průhonicích u Prahy, a to ve spolupráci s firmou z okruhu podnikatele Tomáše Pitra.

Redakce SZ Byznys tedy položila Huspekovi otázku, zda s Liškou či Pitrem spolupracuje v případě krušnohorského projektu.

„Absolutně vylučuji jakoukoliv účast pana Lišky nebo pana Pitra na tomto projektu,“ uvedl v rozhovoru David Huspeka. „S panem Huspekou jsme se přátelsky rozešli v prosinci 2023 a s jeho podnikáním nemáme vůbec nic společného,“ sdělil Josef Liška.

„Na jednu stranu je to shoda náhod. Na druhou stranu ale v lokalitě Klínovce a Loučné zájmy máme. Určitě tam tedy nějaká spolupráce do budoucna bude nutná,“ reagoval na dotaz SZ Byznys Tomáš Pitr.

Nejasnosti a rizika projektu se projevily na konci listopadu 2024 při hlasování zastupitelstva Božího Daru ohledně pověření starosty dojednat náležitosti nutné k podpisu nájemní smlouvy s Prague Season. Návrh prošel o jeden hlas. Ze sedmi členů zastupitelstva pro něj zvedli ruce čtyři. Dva zastupitelé se zdrželi, jeden byl proti, vyplývá ze zveřejněného zápisu z jednání zastupitelstva.

„Stav hotelu na Klínovci je ostuda a je potřeba s tím něco dělat. Máme ale problém s tím, že veškerá jednání o projektu vede sám pan starosta a je čistě na něm, co nám dá za informace. Další věc je, že projekt s Prague Season se projednával narychlo. Dále máme problémy s tím, že si město bude muset na spolufinancování půjčit desítky milionů korun. V neposlední řadě je Prague Season jen malá firma provozující jeden malý hotel v Praze. Tato společnost mě nepřesvědčila, že by byla schopna provozovat a spravovat hotel za tři čtvrtě miliardy korun,“ shrnul své výtky božídarský zastupitel a místní podnikatel Ondřej Čáslavský, který hlasoval proti kontraktu s Prague Season.

Pochybnosti o současném stavu projektu má také dlouholetý náčelník krušnohorské i celorepublikové horské služby Rudolf Chlad, který se vytrvale zasazuje o záchranu rozpadající se památky na vrcholu Klínovce. V minulosti byl Chlad též zastupitelem a místostarostou Božího Daru. Nedávných veřejných jednání s představiteli Prague Season se účastnil jako občan.

„Jsem všemi deseti pro zachování hotelu na Klínovci. Vůči současnému záměru ale mám řadu otázek, na něž jsem zatím nedostal ani částečnou odpověď. Zajímalo mě například, když se projekt nepovede, kdo ponese finanční újmu, kolik bude tratit město. Stejně tak mě překvapilo, že dosud není projekt na rekonstrukci celého komplexu. Jak mohou finančně rozhodovat, kdo bude co platit, když nemají projekt?“ komentoval Chlad.

Byly to právě pochybnosti o finanční udržitelnosti projektu, kvůli kterým ze záměru vycouvaly sesterské skupiny Suas Group a Sokolovská uhelná. Velký holding z Karlovarského kraje přitom uzavřel partnerství s Božím Darem na podzim 2023. Loni v srpnu ale z projektu vystoupil.

Finanční možnosti Suas Group a Sokolovské uhelné jsou ve zcela jiných řádech, než jakými disponuje firma Prague Season. Zatímco tržby Prague Season se pohybují v desítkách milionů korun a zisky v jednotkách milionů, měla Suas Group podle posledních zveřejněných výsledků za rok 2023 konsolidované tržby 10,7 miliardy korun a čistý zisk 228 milionů.

„Skupina Sokolovská uhelná a Suas Group v souvislosti s možností partnerství v projektu analyzovala s ohledem na postup řádného hospodáře předané podklady, aby mohla posoudit ekonomiku celého projektu, jeho potenciál a návratnost. Tým strategie a rozvojových projektů Sokolovské uhelné a Suas Group zhodnotil veškerá data a narazil na rizika, která nebylo možné bez dalších změn v projektu akceptovat,“ uvedl pro SZ Byznys šéf týmu strategie a rozvojových projektů Sokolovské uhelné a Suas Group Miroslav Cink.

„Projekt tak, jak jej město připravilo, pro nás bohužel nebyl ekonomicky udržitelný a celkový ekonomický výsledek pro naši skupinu jsme zkalkulovali jako provozně ztrátový,“ dodal představitel holdingu.

Kromě finančních nástrah odradila Suas Group a Sokolovskou uhelnou od hotelu na Klínovci také právní rizika spojená s možností, že projekt nemusí splňovat dotační podmínky.

„Ta mohou být o to větší, že na revitalizaci brownfieldu zahrnujícího hotel na Klínovci město žádalo o finance z Operačního programu Spravedlivá transformace. Pakliže by se tato rizika naplnila, mohlo by v krajním případě hrozit i vrácení dotace, což by se odrazilo i v dalším procesu transformace Karlovarského kraje,“ sdělil představitel Suas Group a Sokolovské uhelné Cink.

„Město Boží Dar zcela logicky prezentovalo projekt revitalizace horského hotelu Klínovec s důrazem na nutné rozšíření ubytovacích kapacit nad rámec projektu financovaného z prostředků EU, které pozitivně ovlivní ekonomickou návratnost investice. Takový způsob prezentace by ale z našeho pohledu mohl vykazovat znaky diskutabilního využití veřejných zdrojů k podpoře soukromého podnikání. A my jsme – k naší lítosti – nenašli legitimní cestu, jak tento problém společně vyřešit,“ dodal zástupce Suas Group a Sokolovské uhelné.

Podle Davida Huspeky z Prague Season ale jeho tým bral argumenty Suas Group a Sokolovské uhelné při rozhodování o vstupu do projektu v potaz.

„Podle našich analýz nám to vychází dobře. Jinak bychom do toho nešli. Další věc je, že jsme vyhráli až třetí podobu záměru. Na první podobu záměru se nepřihlásil nikdo. Na druhý záměr se přihlásila Sokolovská uhelná, která od toho odstoupila. Záměr jedna měl jiné podmínky, záměr dva měl jiné podmínky a záměr tři měl také jiné podmínky. A záměr číslo tři, do něhož jsme se přihlásili, se se záměrem číslo dva nedá srovnat,“ řekl Huspeka z Prague Season.

Podle šéfa malé hoteliérské firmy z Prahy bude projekt na Klínovci pro Prague Season výhodný dokonce i za předpokladu, že by nevznikly přístavby, které mají kapacitu hotelu na Klínovci zvětšit a vylepšit tak finanční ukazatele.

„Na základě našich analýz se však domníváme, že bychom měli být schopni provozovat hotel i bez přístaveb,“ tvrdí šéf Prague Season Huspeka.

V zamýšlené přistavěné části mají v režii Prague Season vzniknout apartmány. Nové jednotky sice mají být součástí hotelu, investor se je ale zároveň chystá rozprodat. Od koncových majitelů je pak Prague Season převezme do správy a bude je pronajímat návštěvníkům hor. Smlouvy na tuto část projektu má Boží Dar s investorem teprve podepsat.

„Aktuálně jednáme s městem o podmínkách smlouvy. Během několika týdnů bychom se měli dostat do stavu, kdy sladíme naše představy a představy obce, abychom smlouvy mohli uzavřít,“ řekl Huspeka.

V historické části hotelu má být 30 až 40 lůžek a v přístavbách se původně počítalo zhruba s dvojnásobným počtem postelí. Podle Davida Huspeky z Prague Season ale velikost přístavby ještě není jasná.

„Domnívám se, že tak velká kapacita přístavby nebude možná. To nebude na nás ani na městu, k tomu se musejí vyjádřit památkáři, aby dostavby nenarušovaly ráz historické památky. Domnívám se proto, že kapacita přístaveb bude hrubým odhadem o padesát procent větší nebo bude srovnatelná s tím, co bude v hlavní části,“ poznamenal Huspeka.

Zatímco historický hotel zůstane ve vlastnictví Božího Daru, pozemky pod plánovanými přístavbami mají přejít do majetku Prague Season. Cena pozemků se má podle Huspeky odvíjet od znaleckého posudku. Jeden posudek si objedná Boží Dar, druhý Prague Season. Cenovka za pozemky se má odvíjet od posudku s vyšší cenou.