Firma si půjčuje stamiliony na pozemky s vápencem, který jí nepatří

V Brně-Líšni nedaleko vápencového lomu leží pozemky, kolem kterých se už roky odvíjí košatý příběh.

V minulém desetiletí o ně soupeřily různé podnikatelské skupiny a předloni se staly součástí skupiny YD Capital podnikatele Pavla Rydzyka. Otázky však nevzbuzuje jen ocenění těchto nemovitostí, ale také fakt, že Rydzyk v květnu pozemky vyvedl ven z hlavní části své skupiny vydávající dluhopisy za miliardy korun.

Jak již redakce SZ Byznys popsala, jedna z Rydzykových firem získala pozemky v Líšni v roce 2022 za 22 milionů korun. Již v lednu 2023 skupina přišla se znaleckým posudkem, který nemovitosti ocenil na 799 milionů korun.

Vlastnictví pozemků se v rámci skupiny dále přeskupovalo. Klíčová změna nastala letos v květnu, tehdy se firma vlastnící nemovitosti v Líšni přesunula pryč z hlavní části skupiny YD Capital, do níž patří i firmy vydávající dluhopisy. Konečným majitelem zůstal Pavel Rydzyk.

Mimo hlavní část holdingu zatíženého vysokým zadlužením jsou také Rydzykovy pozemky v Humpolci u dálnice D1.

„Naše strategie je založena na bezpečnosti a stabilitě a je spíše konzervativní. Právě kvůli ochraně klíčových pilířů této strategie a řízení rizik jsou některé projekty umístěny mimo YD Capital a. s., avšak stále zůstávají součástí našeho koncernu, tak jako pozemky v Líšni,“ reagoval Rydzyk na otázku SZ Byznys.

Jak již bylo uvedeno, jedna z firem YD Capital pořídila pozemky v Líšni předloni za 22 milionů korun, aby krátce nato znalec určil jejich hodnotu na 799 milionů korun.

„Kupní cena nemovitosti v dané době vycházela ze střetu nabídky a poptávky. Kupní cena a hodnota pozemku stanovená znaleckým posudkem jsou dvě zcela odlišné veličiny, které nemusí být nijak propojeny. Znalec ocenil pozemek se zohledněním všech jeho aspektů, bez ohledu na kupní cenu,“ řekl Rydzyk.

Firma uvedený znalecký posudek nezveřejnila. Z informací skupiny a dalšího vyjádření Pavla Rydzyka je však zřejmé, že se ohodnocení na 799 milionů korun opírá o vápenec, který se pod pozemky nachází. Hned vedle pozemků je totiž vápencový lom.

„Naše strategie je v tomto případě dlouhodobá a zvažuje vícero možností využití, a to jak dočasných, tak i trvalých. Samozřejmě jedním z nich je zhodnocení zahrnující těžbu vápencového ložiska,“ poznamenal šéf YD Capital Rydzyk.

Nerosty na pozemcích v Líšni jsou však součástí výhradního ložiska zahrnujícího sousední lom. A podle horního zákona je vlastníkem nerostů se statusem výhradního ložiska stát.

„Uvedené pozemky leží v chráněném ložiskovém území Líšeň (Lesní lom). Ložisko vyhrazeného nerostu je tak dosud chráněno a je ve vlastnictví státu,“ potvrdil mluvčí Českého báňského úřadu Bohuslav Machek.

Oprávnění k provozu sousedního vápencového lomu má od státu firma Kalcit. Její pravomoci se však nevztahují jen na fungující lom, ale na celé výhradní ložisko. Tedy i na vápenec pod pozemky firmy Pavla Rydzyka.

„Práva a povinnosti (zejména evidenční a při územním plánování) těžební organizace Kalcit s. r. o. jsou určeny právě zmíněným pověřením ochranou a evidencí celého výhradního ložiska a vztahují se na celé výhradní ložisko, nikoliv jen na část v dobývacím prostoru,“ sdělila mluvčí Ministerstva životního prostředí Veronika Krejčí.

Pozemky v Brně-Líšni, pod nimiž je výhradní ložisko vápence patřící státu:

„Majitel pozemku tedy v tomto případě může, ale nemusí, svůj pozemek zhodnotit formou prodeje či pronájmu těžební organizaci,“ dodala zástupkyně MŽP.

Pokud by se však někdy na pozemcích vápenec těžil, musel by se nejdříve stát součástí dobývacího prostoru. Nic takového ale není na pořadu dne. Báňský úřad žádnou žádost o rozšíření dobývacího prostoru neobdržel. Od podání žádosti o rozšíření dobývacího prostoru do prvního kopnutí do země může kvůli úskalím povolovacího procesu uběhnout i několik let.

Celá věc má ještě jeden aspekt. Firma Pavla Rydzyka vlastnící pozemky v Líšni oslovuje movitější investory s nabídkou na takzvané zajištěné vklady. Do zástavy investorům dává právě zmíněné pozemky.

V zástavních smlouvách se firma výslovně odvolává na znalecký posudek z ledna 2023, který hodnotu pozemků stanovil na 799 milionů korun. Tedy hodnotu vycházející z ložiska vápence, jež však Rydzykově firmě nepatří.

Peníze se zástavou pozemků v Líšni začala společnost vybírat před rokem. Od té doby takto podle výpisu z katastru nemovitostí získala 312 milionů korun. Několik dalších investorů již v katastru na zápis zajištění čeká.

Na svém webu nabízejícím zajištěné vklady nabízí firma roční výnos z této investice 7,25 procenta. Vzhledem k tomu, že pozemky v Líšni jsou stále prázdné, položila redakce SZ byznys otázku, co je zdrojem tohoto výnosu.

„Výnosy našich projektů generujeme z práce, kterou vklademe do jednotlivých akvizic. Průběh a zhodnocení se mohou různit, avšak šířka a diverzita nám poskytuje dostatečný prostor ke kontinuálnímu uspokojování očekávání našich klientů. Finance z těchto půjček využíváme účelově ke zhodnocení projektů,“ odpověděl Pavel Rydzyk.

Podobný model jako v Líšni uplatnila jiná firma Pavla Rydzyka také na pozemcích v Humpolci u dálnice D1. Také v tomto případě nabídla investorům, že proti jejich půjčkám tyto nemovitosti zastaví. Na humpolecké pozemky firma podle katastru získala od investorů celkem 91 milionů korun.

Rydzykova firma YD Capital Partners koupila pozemky v Humpolci za 58 milionů korun. To se stalo v listopadu 2022. Již o dva měsíce později v lednu 2023 však hodnota pozemků vystřelila na 150 milionů korun, uvádí YD Capital v přehledu svého portfolia, který zasílá investorům.

S pozemky se přitom mezitím nestala žádná změna, která by takto rychlý nárůst jejich hodnoty vysvětlovala. Teprve letos firma podnikla první kroky v rámci dlouhého povolovacího řízení. Na jeho konci tam má být výstavba hal pro skladování a lehký průmysl.

Firma má v rámci povolovacího procesu za sebou posuzování vlivů stavby na životní prostředí.

Pozemky firmy YD Capital Partners v Humpolci u dálnice D1:

Pavel Rydzyk se zároveň netají tím, že projekt v rámci prodejní strategie skupiny YD Capital nabídne k prodeji jiným developerům. Ti však podle odborníka na podnikatelské nemovitosti budou zohledňovat nároky na výstavbu, které lokalita v Humpolci má.

„Jde o poměrně výlučný pozemek, který zřejmě nebude určený pro developery bez zkušeností. Naopak, vidíme nestandardní množství specifik, s nimiž se bude muset budoucí stavebník vypořádat a které budou mít vliv i na kupní cenu. Na prvním místě vidíme vysokou svažitost, a tedy nutnost robustního přeskupení deponie. Velkým hendikepem je nevyřešený přístup, který komplikuje i fakt I. stupně ochrany zemědělského půdního fondu a limity plynoucí z územního plánu,“ komentoval šéf investičního oddělení v poradenské firmě 108 Real Estate Michal Diviš.