Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Reverzní hypotéky, seniorská renta z nemovitosti či zpětná hypotéka - jednoduše finanční produkt, před kterým na českém trhu odborníci často varují, v posledních měsících roste na popularitě.
V té nejobyčejnější definici, kterou lze reverzní hypotéku na úvod představit, se dá říci, že jde o půjčku získanou proti zástavě nemovitosti, která je orientovaná výhradně pro seniory, kteří vlastní byt či dům. Ti získané finance využívají zpravidla v měsíčních platbách jako přilepšení k důchodu. Veškerá vyrovnání se pak řeší až po smrti vlastníka nemovitosti.
V případě, že dědicové chtějí nemovitost po smrti majitele získat zpět do vlastnictví, mají jedinou možnost - uhradit dluh, tedy splatit dosavadní vyplacenou část i s poměrně vysokými úroky. Nemovitost si tak vlastně od poskytovatele úvěru mohou znovu koupit. Stejně to funguje i v případě, že zesnulý žádné dědice nemá a majetek připadne státu.
Pokud se tak nestane, hypotéka je splacena z výnosu z prodeje nemovitosti po smrti majitele – poskytovatel hypotéky se o své peníze přihlásí v dědickém řízení.
Zdroj: Hypoindex
Nebankovní společnost Finemo, která reverzní hypotéky nabízí českým seniorům od roku 2014, v letošním roce eviduje jejich výrazný nárůst. „Během prvního pololetí jsme uzavřeli přibližně o 30 procent více smluv než v loňském roce,“ uvedla Pavlína Kopečná, která za společnost komunikuje.
Zvýšený zájem je podle jejích slov viditelný i při volání na jejich informační linku, která eviduje přibližně 70 procentní nárůst počtu telefonních hovorů.
„Z těchto údajů je zřejmé, že se senioři o reverzní hypotéku opravdu více zajímají. Chtějí znát možnosti, jak si přilepšit k důchodu a tím zamezit zhoršení životního standardu,“ uvedla Kopečná.
Hlavním důvodem zájmu o zpětnou hypotéku společnost vnímá nárůst cen, zejména v oblasti energií. „V letošním roce nastal nárůst případů pořízení si reverzní hypotéky právě z důvodu přilepšení si při měsíčních výdajích, což koreluje s nárůstem cen, který na seniory dopadá,“ dodala Kopečná.
V souvislosti s aktuálně stoupající mírou inflace a zdražováním je podle Vlastimila Nigrina, místopředsedy představenstva Hypoteční banky a člena představenstva ČSOB Stavební spořitelny tento růst zájmu teprve na začátku.
„Zájem o reverzní hypotéky bude rozhodně ještě větší. Dá se očekávat, že menší hráči budou chtít tuto skupinu na trhu využít,“ uvedl pro SZ Byznys.
Jak reverzní hypotéka funguje?
- Zpětná hypotéka je pro seniory 60+, kteří vlastní byt nebo dům, ve kterém bydlí.
- Za to, že se senior zaručí nemovitostí, dostanete doživotní rentu nebo jednorázovou částku.
- Peníze může využít, na co chce.
- Nemovitost zůstane ve vlastnictví seniora, musí v ní ale bydlet a starat se o ni.
- Splácení půjčky je odloženo na dobu, kdy majitel nemovitosti umře.
- V případě, že dědicové chtějí nemovitost po smrti majitele získat zpět do vlastnictví, mají jedinou možnost – uhradit dluh, tedy splatit dosavadní vyplacenou část i s úroky. Nemovitost si tak vlastně od poskytovatele úvěru mohou znovu koupit. Stejně to funguje i v případě, pokud zesnulý žádné dědice nemá a majetek připadne státu.
- Pokud se tak nestane, hypotéka bude splacena z výnosu z prodeje nemovitosti po smrti majitele – poskytovatel hypotéky se o své peníze přihlásí v dědickém řízení.
Zdroj: Česká spořitelna
V současné době tyto zpětné hypotéky na českém trhu nabízejí pouze nebankovní společnosti, velké banky od tohoto produktu vzhledem k jeho kontroverznosti dávají zatím ruce pryč.
„Myšlenka reverzních hypoték má svá právní úskalí. Myslím si, že české právo na tento produkt není ještě dostatečně připraveno. Cítím tam i mravní problém, protože lidé ve finanční nouzi se nemusí rozhodovat plně podle své vůle. To je důvod, proč Hypoteční banka tento produkt zatím nabízet neplánuje,“ uvedl Nigrin, člen představenstva HB.
Rizika reverzní hypotéky
- Nemovitost, kterou se zaručí majitel, má nadosmrti zatíženou hypotékou. To znamená, že ji bez souhlasu poskytovatele nemůže prodat, rekonstruovat, převést na jiného vlastníka nebo se zaručit za hypotéku svým dětem.
- Z vlaku jménem zpětná hypotéka se nedá jen tak vystoupit, zvlášť pokud senior nemá z čeho vracet už utracené peníze. Poskytovatelé reverzních hypoték v Česku mívají vysoké poplatky za jakékoli změny včetně předčasného splacení a zrušení smlouvy.
- Úroková sazby zpětné hypotéky je řádově vyšší než běžné hypotéky. Aktuální úroková sazba se pohybuje v případě reverzních hypoték přibližně mezi 14 až 17 procenty. Úroky tedy spolknou spoustu peněz a případným dědicům po smrti majitele zůstane jen zlomek hodnoty, jakou má jejich nemovitost dnes.
- Povinnost se o svou nemovitost starat. To v praxi znamená platit pojištění domácnosti a zajistit svépomocí nebo zaplacením odborné opravy, aby nedocházelo ke snížení reálné ceny. Zároveň majitel nesmí svůj domov na delší dobu opustit.
Zdroj: Česká spořitelna
Realitu reverzních hypoték ukazuje modelový příklad, který na svých webových stránkách zveřejnila společnosti Finemo. Příklad ukazuje na tři možnosti, jak si peníze za zástavu nemovitosti mohou senioři vyplatit.
Reverzní hypotéku může společnost vyplatit najednou, postupně či kombinací obou možností. Před jednorázovým vyplacením však odborníci varují. Celková suma, kterou společnost věřiteli poskytne, se totiž ani zdaleka nebude blížit skutečné hodnotě nemovitosti.
„Typicky se výše výplaty pohybuje mezi 10 až 50 procenty hodnoty nemovitosti podle věku dlužníka. Je to tak proto, že se vlastně nikdy neví, jak dlouho vám bude výplata poskytována,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace Dtest.
Reprezentativní příklad reverzní hypotéky:
Paní Novákové je 74 let a bydlí v Praze. Její byt má hodnotu 2 500 000 Kč. Podle následující tabulky si může vybrat různé možnosti výplaty Renty z nemovitosti:
| Příklady výplaty Renty z nemovitosti | Vyplaceno jednorázově | Vyplaceno měsíčně | Celkem vyplaceno | RPSN | Celková výše dlužné částky za 10 let |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 649 346 Kč | 0 Kč | 649 346 Kč | 16,08 % | 2 885 001 Kč |
| 2 | 200 000 Kč | 6 871 Kč (po dobu 10 let) | 1 024 520 Kč | 16,53 % | 2 885 193 Kč |
| 3 | 0 Kč | 9 929 Kč (po dobu 10 let) | 1 191 480 Kč | 16,85 % | 2 885 220 Kč |
Při sjednání Renty z nemovitosti bude paní Novákové účtován počáteční poplatek ve výši 75 000 Kč. Paní Nováková tuto částku nehradí, poplatek bude připočten k počátečnímu stavu úvěru.
Celkové náklady úvěru při jednorázové výplatě jsou 2 235 655 Kč, při měsíční výplatě 9 929 Kč jsou celkové náklady 1 693 740 Kč a při kombinaci jednorázové výplaty 200 000 Kč a měsíčních platbách 6 871 Kč jsou celkové náklady 1 860 673 Kč.
Výše uvedený příklad předpokládá, že dojde ke splacení úvěru po 10 letech, např. tím, že se paní Nováková rozhodne odstěhovat a svůj byt prodá nebo paní zemře a dědicové úvěr splatí.
Zdroj: Finemo
Jiní bankovní poskytovatelé ale reverzní hypotéky ze své budoucnosti nadobro nevylučují. Příkladem je Česká spořitelna.
„Zařazení nabídky zpětné neboli reverzní hypotéky do našeho hypotečního portfolia do budoucna nevylučujeme, jakkoli je naší aktuální prioritou vyjít maximálně vstříc zejména potřebám klientů, kteří dosud žádnou nemovitost nevlastní,“ uvedl pro SZ Byznys Filip Hrubý, tiskový mluvčí Spořitelny.
Právě Česká spořitelna si na toto téma nechává vypracovávat průzkumy, které ukazují, že český trh k tomuto produktu postupně dozrává.
Také vědci ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR provedli výzkum, který podpořila i Grantová agentura ČR. Ten ukázal, že by desetina zúčastněných respondentů, kteří vlastní byt nebo dům, měla zájem hodnotu nemovitosti využít ve stáří, aniž by se museli vzdát práva bydlet v ní.
Zpětná hypotéka: v zahraničí běžné
V zahraničí reverzní hypotéky běžně fungují. Například ve Velké Británii jde podle Martina Luxe, sociologa a ekonoma z Akademie věd ČR, o běžný a oblíbený finanční produkt na trhu. Ve Francii je potom rozšířený systém „viager“.
„V tomto případě hned na začátku svůj byt nebo dům prodáte investorovi, ale současně máte formou věcného břemene zajištěno, že ve své původní nemovitosti můžete bydlet až do odchodu do sociálních služeb nebo úmrtí. Teprve pak ji může používat investor,“ popisuje francouzskou úpravu Martin Lux. Francouzské zákony přitom původního majitele nemovitosti dobře chrání proti nevyplácení renty investorem.
