Drahota vyžene zájemce o vlastní bydlení z Prahy, říká šéf Finepu

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Poptávka po investici do nových bytů nyní po dvou letech, jež provázely vysoké úrokové sazby, a tedy drahé hypotéky, opět roste. Trh ale podle Tomáše Pardubického, generálního ředitele společnosti Finep, i nadále ovládá dlouhodobý problém – je málo bytů.

Převis poptávky vytvořil z rezidenčních nemovitostí v hlavním městě luxusní zboží, na které ne každý dosáhne. To vyžene výstavbu vlastnického bydlení z hlavního města do středních Čech.

„Myslím, že to se dostane za hranice hlavního města zcela zásadně. Půjde tedy o rozhodnutí, zda domácnost chce bydlet ve vnitřní Praze, ale nikoliv ve svém, nebo bude žít ve vlastním, ale na okraji hlavního města nebo i za ním,“ říká v rozhovoru šéf developerské společnosti.

Finep už na tento trend reaguje a chystá pět tisíc nájemních bytů. Chce pokračovat i ve výstavbě družstevního bydlení.

Realitní trh se z pohledu starších bytů po dvou letech opět rozjíždí. Co sledujete v případě novostaveb v Praze?

Trh novostaveb se v současné době chová velmi podobně jako trh se staršími byty a zažívá po dvou letech velkou renesanci, která odpovídá poklesu úrokových sazeb.

Růst poptávky sledujeme například na našem posledním projektu v Rezidenci u Šárky na Praze 6, který jsme dali před týdnem do prodeje. V bytovém projektu, kde je 60 bytů, už nyní máme 200 nezávazných rezervací.

Navzdory posledním dvěma letům, která byla ovlivněna drahým úvěrovým financováním, jde ale o dlouhodobý trend. Stále totiž platí, že trh zásadně ovlivňuje převis poptávky nad nabídkou.

Poptávka opět roste a nabídka jí stejně jako v posledních letech nestačí. Porostou opět ceny bytů?

Ceny bytů se nikdy nezastaví. Žijeme v inflačním prostředí, kde přirozená míra inflace není nulová. Je ale otázkou, jak rychle cena poroste. Když se z bytů udělá luxusní zboží, protože se jich staví příliš málo, porostou rychleji.

Za posledních 30 let stále v hrubých číslech platí, že během každé dekády se cena bytů v Praze zdvojnásobila. Jsem přesvědčen, že podobný vývoj bude pokračovat dál a za deset let bude cena bytů o desítky procent vyšší než dnes.

Když se ale na otázku cenového stropu nemovitostí podíváme optikou posledních dvou let, kdy se vysoké úrokové sazby propsaly do měsíční splátky hypoték v nízkých tisících korun, prodeje dramaticky klesly na celém trhu. Není to znamení, že ceny začínají dosahovat maxima české kupní síly?

Jenže úvěr a jeho úroková sazba nejsou jediným rozhodovacím faktorem toho, kde se nachází cenový limit pro nákup nemovitostí. Zásadní roli hraje také růst mezd. Růst té průměrné byl v posledních letech samozřejmě nižší než růst bytů v Praze. Když se ale podíváme na horních 25 procent lidí s nejvyššími příjmy, tam už růst vidíme – stejný, nebo dokonce o trochu vyšší než ceny bytů.

Dalším faktem je, že podstatná skupina investorů financuje nemovitost prodejem jiné nemovitosti, kterou například zdědili. To jsou faktory, které ovlivňují v současnosti dostupnost bydlení.

Tam, kde jsme opravdu narazili na strop během posledních dvou let, byli investoři, kteří chtěli nákup bytu financovat hypotečním úvěrem. Disponibilní zdroje, které si mohli dovolit z měsíčního příjmu investovat do bydlení kvůli vysokým úrokům, už jednoduše nestačily.

V tomto kontextu Finep připravil dva projekty družstevních bytových domů, kde měsíční splátka družstvu měla částečně absorbovat tlak aktuálně vysokých úrokových sazeb. Ukázalo se, že tuto alternativu současní investoři vyhledávají?

Naopak v tomto typu investice jsme pozorovali obrovský zájem. Družstevní a nájemní bydlení nám de facto ve svém součtu vyvážilo úbytek kupujících s hypotečním úvěrem.

Takže chystáte další projekty družstevního bydlení?

Určitě ano. V každé naší chystané lokalitě připravujeme všechny tři typy vlastnické struktury, které chceme nabízet. Budeme tedy stavět třetinu vlastnického bydlení, třetinu družstevního a třetinu nájemního bydlení.

Čekáte, že by specificky právě nájemní a družstevní bydlení mohlo s ohledem na špatnou dostupnost vlastnického bydlení v hlavním městě hrát v budoucnu v pražské výstavbě prim?

Myslím si, že to bude jeden z hlavním trendů. Vidíme, že už probíhá ve všech západních zemích. Bude samozřejmě záležet na tempu výstavby. To určí, jak silný tento trend nakonec opravdu bude.

Zájem o vlastní nemovitost ale asi příliš neoslabí. Bude se vlastnické bydlení stavět tedy spíše v regionech?

Když se oprostím od katastrofických scénářů, další války nebo zásadního vítězství levice nebo další pandemie. Pokud budeme pokračovat způsobem, kterým jdeme dnes, nastanou tři zásadní scénáře. Výrazně vzroste podíl nájemního bydlení v novostavbách. Zvýší se ochota spolupodílet se na udržitelnosti a nákladech na život v bytovém domě s nízkou energetickou spotřebou.

A třetí scénář se bude týkat právě výstavby vlastnického bydlení. Myslím, že to se dostane za hranice hlavního města zcela zásadně. Půjde tedy o rozhodnutí, zda domácnost chce bydlet ve vnitřní Praze, ale nikoliv ve svém, nebo bude žít ve vlastním, ale na okraji hlavního města nebo za ním.

Jaké lokality budete v rámci tohoto trendu volit vy?

Už nyní máme dva pilotní projekty ve středních Čechách, konkrétně v Kralupech nad Vltavou a v Kladně. Oba dva projekty jsme vybrali na uzlu veřejné dopravy, v pěší blízkosti vlakového nádraží s dobrou dostupností do hlavního města. S ohledem na dostupnost bydlení mají nemovitosti mimo Prahu samozřejmě výhodu v tom, že se budou prodávat za středočeské ceny.

Finep loni v lednu informoval o plánech výstavby nájemního bydlení. Chystáte pět tisíc bytů za 25 miliard korun. Jak se výstavba zhruba za poslední rok posunula?

Od té doby jsme zrealizovali transakce s 11 bytovými domy, které jsme prodali profesionálním dlouhodobým investorům, jako je například společnost Heimstaden, Zeitgeist, Dostupné bydlení České spořitelny či společnosti Mint nebo Pražské arcibiskupství.

Domy jsme již prodali, přičemž některé jsou již dokončeny a v některých ještě probíhá výstavba.

Zvažujete, že byste si některé bytové domy pro nájemní bydlení nechali ve svém vlastnictví a provozovali je?

Zatím to nezvažujeme. My prosazujeme heslo, že každý se má držet svého kopyta. My umíme byty nakreslit, povolit a postavit. A jsou tady profesionální hráči, kteří mají ve správě statisíce bytů a velké zkušenosti. Zatím je pouze pozorujeme, jak jim to jde.

Jakou očekáváte na pražském trhu skladbu institucionálních investorů? Budou to spíše tuzemští, nebo naopak zahraniční investoři?

Já osobně velice bojuji za to, aby se do českého nájemního bydlení pustily české penzijní fondy. Vidím v tom obrovské kouzlo a příležitost. Kdo bude platit nájem českému penzijního fondu, tak na druhé straně vytváří benefit pro českého důchodce, který má výnos z českého penzijního fondu. Líbilo by se mi, kdyby se systém v rámci naší ekonomiky pomyslně uzavřel. Bylo by to vítězství pro všechny, kdo v něm působí.

A proč tato varianta podle vás zatím nefunguje?

České penzijní fondy zatím zejména kvůli legislativním omezením nemají tak jednoduchou pozici jako zahraniční fondy. Také proto jsou to zejména zahraniční penzijní fondy, které v Česku prostřednictvím různých firem investují. Češi tak zhodnocují penzijní vklady lidem z různých zemí světa.

Je v něčem český realitní trh pro zahraniční investory specificky zajímavý?

Jestli se něčím vyznačuje pražský bytový trh, tak je to jednoznačně vysoká stabilita. Proběhla pandemie koronaviru, stále vnímáme důsledky války na Ukrajině, a přesto – pokud se podíváte na cenovou úroveň nájemného a ceny bytů – se dá vývoj dobře predikovat.