Drahé hypotéky a inflace pohání prodeje bytů. Praha brzo prolomí rekord

Poptávka trhá rekordy, nabídka je naopak na historickém minimu. V Praze se letos prodá rekordní počet nových bytů, odhadují developeři. Za první tři čtvrtletí se v metropoli prodalo 6 100 bytů, o 300 více než za celý rok 2020. Poprvé se tak za 10 let v Praze prodá přes 7 tisíc nových bytů ročně.

„Roční prodej v Praze se bude pohybovat kolem 7 500 bytů. To bude opravdu rekord. Za posledních deset let takové číslo na trhu nebylo,“ potvrdil v rozhovoru pro SZ Byznys Marcel Soural, majitel developerské skupiny Trigema.

Roli hraje podle Dušana Kunovského, majitele developerské společnosti Central Group, fakt, že se lidé snaží získat hypotéku ještě za výhodnějších podmínek. „Česká národní banka totiž razantně zvyšuje úrokové sazby a od dubna 2022 znovu zavádí limity u hypoték. Bydlení tak bude pro část lidí ještě nedostupnější,“ upozorňuje Kunovský.

Kromě výhodné hypotéky hraje roli také rostoucí inflace, před kterou chtějí lidé své naspořené finance ochránit.

Oproti rekordní poptávce je naopak nabídka nových bytů v hlavním městě prakticky vůbec nejníže za poslední roky. Aktuálně je na pražském trhu k dispozici jen 2 750 nových bytů, to je meziročně o 52 procent méně a je to nejtenčí zásoba v novodobé historii.

„Kritický nedostatek nových bytů je hlavní příčinou dosud nejhorší dostupnosti bydlení v Praze,“ doplnil Kunovský. Letos se zde zatím povolilo rekordních 5 952 bytů, což je nejvíce od roku 2007. Průměr posledních deseti let byl ale jen necelé 3 tisíce bytů ročně, potřeba je přitom minimálně 10 tisíc.

Na druhé straně zájem o nemovitosti je rekordní. A obrovský rozdíl mezi poptávkou a nabídkou tlačí ceny bydlení vysoko. To ukazuje i nové srovnání společnosti Central Group, která vypočítává dostupnost bydlení. Podle něj by průměrný obyvatel Prahy vydělal na průměrný byt za 15,9 roku, pokud by neměl žádné jiné výdaje. To je ve srovnání s loňskem o dva roky déle.

Ceny bytů dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Za posledních 5 let ceny bytů vzrostly o 90 procent, mzdy ale jen o 33 procent. Dostupnost bydlení je nyní nejhorší za celou dobu sledování CG-Indexu, sestavovaného Central Group.

Tempo růstu cen nových bytů v Praze meziročně výrazně zrychlilo. Nabídková cena za rok vzrostla o 20,3 % na rekordních 138 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě loni bylo potřeba na pořízení 70metrového bytu v metropoli necelých 14 ročních výdělků, letos je to o dva více. Praha má dlouhodobě nejhorší dostupnost bydlení ze všech okolních metropolí. Například oproti Varšavě je počet ročních výdělků téměř na dvojnásobku.

„Do cen bydlení se promítá prudké zdražovaní všech vstupů, stavebních materiálů, prací, pozemků i energií. Klíčovou roli v současné krizi ale hraje obrovský nepoměr nabídky nového bydlení a poptávky. Tu táhnou vysoké úspory domácností, snaha se zabezpečit a ochránit své prostředky v době vysoké inflace, která už nyní přesahuje 6 % ročně,“ říká šéf Central Group Dušan Kunovský.

Central Group v roce 2022 očekává, že nabídka nových bytů bude mírně růst, stále ale nebude schopna pokrýt poptávku. Pokračovat, i když mírněji, bude i růst cen. Pohybovat by se mohl kolem 5–10 % za rok. Záležet bude na dalším vývoji pandemie a celkovém stavu ekonomiky.

„Očekáváme, že minimálně v první polovině příštího roku budou stavebnictví nadále výrazně ovlivňovat rostoucí ceny prací a materiálů. Zvyšování úrokových sazeb může prodražit financování projektů. Někteří menší stavitelé se vlivem těchto faktorů mohou dostat do problémů, a své projekty tak budou nuceni odložit, nebo dokonce prodat,“ říká Kunovský.

Na to, jak řešit bytovou krizi, se objevuje řada návrhů. Správná cesta je ale podle Kunovského jen jedna. „Je nutné podpořit novou výstavbu a dosáhnout dostatečné nabídky nových bytů při zachování tržních podmínek s konkurencí developerských firem a hypotečních bank,“ říká. Různé navrhované regulace neřeší problém, kterým je nedostatek bytů. A různé formy veřejné podpory na druhou stranu často deformují zdravé tržní podmínky a bytovou krizi stejně nevyřeší.

„Mnoho pozitivních opatření pro urychlení a zjednodušení povolování obsahuje nový stavební zákon. Po volbách jej proto není potřeba zcela měnit, ale jen upravit v některých sporných částech a především zajistit, aby odklad účinnosti byl co nejkratší. Ani sebelepší stavební zákon ale nebude stačit, pokud města a obce, kde se staví, nebudou od státu získávat výrazně více peněz na veřejnou infrastrukturu,“ uvedl Kunovský.

Stát nyní za každý nový byt v Praze získává jen na DPH více než 1 milion Kč. V současných cenách dosahuje celková hodnota všech připravovaných bytů v Praze téměř 1,2 bilionu korun. Státu by z nich na DPH připadlo minimálně 155 miliard korun.

Města a obce, kde se nové byty staví, z peněz vybraných státem ale nemají téměř nic, a nové výstavbě se proto často brání. Řešením by podle developera mohlo být snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent s tím, že zbývajících 5 procent by formou místního poplatku získávaly města a obce, kde se tyto byty staví.

„Díky tomu by mohly novou výstavbu podporovat a vidět v ní příležitost ke svému rozkvětu. Veřejné finance by touto drobnou změnou nepřišly ani o korunu,“ dodává Kunovský.