Článek
V Česku, zemi, kde je vlastní bydlení považováno za jednu z nejbezpečnějších investic vůbec a kde přes 80 procent Čechů bydlí ve vlastním, se už v druhé polovině loňského roku začaly prodeje nemovitostí výrazně propadat.
Za zamrznutím trhu stojí významné zhoršení dostupnosti hypotečních úvěrů zapříčiněné jednak růstem úrokových sazeb, ale i zpřísněním podmínek bank pro získání úvěru. Ty jim předepsala Česká národní banka a staly se hustým sítem, které k samotné žádosti o hypotéku a následné vysoké splátky pustí jen málokoho.
Vzhledem k přísnému nastavení tak pokleslo množství poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení. Data České bankovní asociace ukazují, že tento objem za letošní březen meziročně klesl o 60 procent. To by se ale v brzké době mohlo změnit.
Je čas na změnu
Podle některých realitních odborníků se totiž situace na trhu postupně mění a je na čase pravidla pro poskytování úvěrů zmírnit.
„Regulace hypotečních úvěrů pomocí parametrů DTI a DSTI přišla na jaře minulého roku, tedy v době, kdy byly na trhu velmi nízké úrokové sazby a ceny nemovitostí rostly. ČNB toto zavedení zdůvodnila ochranou bankovního sektoru. Tato situace však pominula. Ceny starších nemovitostí propadly až o 30 procent a úrokové sazby na úrovni šesti procent trh regulují prakticky samy,“ uvedl během čtvrtečního semináře na téma úvěrových ukazatelů generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.
Také podle poslance Vojtěcha Munzara (ODS), který seminář uspořádal, se opatření k ochraně bank míjejí účinkem, a naopak komplikují dostupnost bydlení.
„Úvěrové ukazatele používané pro schvalování hypoték jsou pro mě jednou z věcí, která uměle brání přístupu k vlastnickému bydlení i v dnes už tak složité situaci, kdy samotná výše úrokových sazeb a ceny nemovitostí ovlivňují dostupnost a jsou jakýmsi sítem možnosti vlastnického bydlení i přístupu k hypotékám,“ říká Vojtěch Munzar.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Proti tomu ale stojí tvrzení viceguvernéra České národní banky (ČNB) Jana Fraita. Ten během semináře na téma úvěrových ukazatelů a jejich vlivu na realitní trh uvedl, že podle dat ČNB snazší dostupnost hypoteční úvěrů zpravidla nevedla ke zlepšení dostupnosti vlastnického bydlení, obzvláště ve smyslu příjmové dostupnosti.
Centrální banka začne jednat
Přesto ale uvedl, že diskuze ohledně možné úpravy nastavení úvěrových ukazatelů v prostředí zvýšených úrokových sazeb je ale relevantní. K jistému uvolnění těchto podmínek by mohlo dojít už začátkem letošního června.
„Otázku ohledně nastavení ukazatelů DTI a DSTI v prostředí zvýšených úrokových sazeb považuji za relevantní a bankovní rada se jí bude podrobně věnovat na jednání o otázkách finanční stability dne 1. června 2023,“ uvedl Jan Frait.
Zároveň dodává, že horní hranice těchto úvěrových ukazatelů jsou stále důležitým nástrojem pro zajištění stability domácího bankovního sektoru.
„Snadná dostupnost hypotečních úvěrů vedla opakovaně k roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, která je zdrojem úvěrových a makroekonomických rizik,“ vysvětlil viceguvernér ČNB.
Změnu poměrů na trhu a úpravu úvěrových parametrů podporuje také hypoteční expert Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
Hypotéky výrazně zdražily
„Současné limity ČNB byly nastavované na podzim roku 2021, kdy byly hypoteční úrokové sazby pod třemi procenty. Situace se ale za poslední rok a půl zásadně změnila, bydlení se především v Praze stalo nedostupné,“ uvedl Ostatek.
Podle jeho výpočtů měsíční splátka hypotéky na běžný byt narostla jenom touto změnou skokově z 29 tisíc korun na více než 41 tisíc korun. Při požadovaném DSTI pak musí mít mladá rodina čisté měsíční příjmy vyšší než 83 tisíc Kč.
„To je zcela nad možnosti drtivé většiny domácností, a pokud nic nezměníme, bude bydlení i nadále nedostupné,“ dodává hypoteční expert.
Zpřísněné podmínky pro získání hypotečního úvěru ze strany ČNB bylo novinkou. Od roku 2015 používala k omezení rizik při poskytování úvěrů sadu pravidel souhrnně označovaných jako Doporučení. Nastavit závazné horní hranice těchto ukazatelů centrální banka může od roku 2021, kdy schválil Parlament ČR novelu zákona o České národní bance.
