Disciplína, kde i nejspořivější pohoří: 3+1 v Praze bez hypotéky

V Praze se aktuálně připravuje 140 tisíc nových bytů. Do pomyslného fondu připravovaných bytů každý rok přibývají další tisíce jednotek, které chtějí investoři v hlavním městě postavit. Za poslední rok ale tempo jejich přírůstku zpomaluje. Počet meziročně narostl o šest tisíc. Z pohledu dvanáctiměsíčního přírůstku se jedná o nejmenší pohyb za poslední roky.

Největší podíl mají na přípravách bytové projekty v Praze 9 a v Praze 5. Velké množství bytů v těchto lokalitách bude vznikat na takzvaných brownfieldech, tedy dosud zanedbávaných územích. Příkladem je výstavba jednoho z dnes vůbec největších rezidenčních projektů v Česku – Smíchov City, které vzniká na zhruba 20 hektarech půdy právě na Praze 5. V nové čtvrti bude podle odhadů pracovat a bydlet přes 12 tisíc lidí.

Vzhledem k přetrvávajícím vysokým stavebním nákladům, drahému financování a dlouhodobě pomalému povolovacímu procesu se nejen zmenšuje objem připravovaných bytů v hlavním městě. Výrazně méně se jich dostává také do nabídky k prodeji. Podle dat analytické společnosti Flatzone množství bytů vkládaných do nabídky už čtyři kvartály po sobě klesá.

Mnoho developerů v souvislosti s poklesem poptávky na trhu také odkládá nové projekty. Takový přístup může podle odborníků na reality nabídku nemovitostí ještě více omezit a tlačit ceny výše.

„Nižší nabídka nových bytů bude omezovat prostor pro případný pokles cen této části trhu. To se samozřejmě netýká secondhandových bytů, jejichž ceny už podle některých dílčích zpráv mírně klesají,“ uvedl Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.

Příkladem takového odložení výstavby jsou i projekty Central Group. Firma na konci loňského roku posunula zahájení i prodej pokračujících etap svých dvou největších projektů.

„V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Proto jsme se rozhodli o rok odložit zahájení výstavby i prodej pokračujících etap našich dvou největších projektů – Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9,“ potvrzuje majitel společnosti Dušan Kunovský. Celkem tak Central Group odkládá výstavbu a prodej více než 730 nových bytů.

Nejde přitom pouze o problematiku hlavního města. Podle dat Českého statistického úřadu totiž počty zahájených bytů klesají po celém Česku.

Poslední čtyři čtvrtletí hlásí meziroční pokles počtu zahájených bytů. Nejvýznamnější rozdíl je vidět na srovnání třetího kvartálu loňského roku s rokem 2021. Tam se nová výstavba bytů propadla skoro o třetinu.

Avšak po zhruba roce a půl významného poklesu prodejů nových bytů developeři aktuálně zažívají mírné oživení trhu.

„Po zimě došlo k uklidnění nervozity kolem energetické krize. Vysoké úrokové sazby jsou stále citelným omezením pro pořízení vlastního bydlení, nicméně největší překážkou byl od loňského roku pro naše klienty právě ukazatel DSTI. Jeho zrušení spolu s klesajícími hypotečními sazbami pod 6 % znamenají pro hypoteční a realitní trh pozitivní stimul,“ komentuje Lukáš Maděra, ředitel prodeje a zákaznické péče Skanska Residential.

Obnovení výstavby v takovém objemu, na který bylo hlavní město v posledních letech zvyklé, bude záležet ale kromě růstu poptávky ještě na dalších faktorech.

„Ceny stavebních dodávek a financování jsou stále výrazně výše než dříve. K tomu, aby se výstavba ve větším rozběhla, je proto potřeba, aby poklesly úrokové sazby a klesly stavební náklady, a to minimálně o 10 % ve srovnání s loňským krizovým rokem,“ vysvětluje Ondřej Šťastný, hlavní analytik Central Group.

Pokud se společnosti podle jeho slov podaří se stavebními firmami na nižších cenách domluvit, zahájí už letos stavbu až 1600 nových bytů v 6 lokalitách za 6,5 miliardy korun.

Navzdory současné velmi omezené poptávce po nákupu vlastního bytu, Prahu dlouhodobě omezuje pravý opak. Hlavní město nezvládá příliv nových obyvatel a nabídka byla do rapidního růstu úrokových sazeb na naprostém minimu.

Za poslední rok a půl se sice vlivem drahých hypoték opět téměř zdvojnásobila a pohybuje se aktuálně zhruba na úrovni 5500 bytů k mání.

Jak ale upozorňuje analytik Cenové mapy František Brož, některé projekty dané do nabídky mají předpoklad dokončení až o několik let později. To znamená, že lidé nakupují byty, které zatím existují pouze na papíře. Právě s ohledem na to, že dochází u některých projektů k odložení výstavby o více než rok, může být aktuální číslo nabídky zkreslující.

Právě v důsledku dlouhodobě nižší nabídky nových bytů, než by trh reálně potřeboval, se podle analýzy společnosti Central Group dostupnost bydlení v Praze opět snížila a zůstává nejhorší ze všech okolních metropolí.

Dlouhodobě pomalé povolování nových bytů a s ním související převis poptávky nad nabídkou měly v posledních letech za následek prudký růst cen nových bytů a pokles dostupnosti bydlení.

Jen od roku 2015 vzrostly ceny bytů o cca 150 procent. Mzdy za tu dobu vzrostly ale jen zhruba o třetinu. Jak ukazuje aktuální analýza Central Group, aktuálně je v Praze na nový byt o 70 m2 potřeba rekordních 16,6 ročních mezd, zatímco ještě na začátku roku 2015 to bylo „pouze“ 10 ročních mezd.

„Pokud nedojde k zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů, poklesu úrokových sazeb a snížení cen stavebních dodávek, nabídka nových bytů bude klesat, a to přinese další tlak na růst cen. Dokud se tyto věci nezmění, nemá Praha šanci se tohoto nechtěného primátu zbavit,“ vyjmenovává Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group.