Článek
S výstavbou bytů v Česku významně zamává nový stavební zákon a nedávno spuštěná digitalizace stavebního řízení. Podle Štěpána Smrčky, ředitele developmentu pražské společnosti PSN, se velcí stavebníci ale dostanou na řadu až za několik měsíců. Zatím jejich žádosti, které podávali před nabytím účinnosti nové legislativy, totiž stavební úřady řeší postaru.
Ztráty podle jeho slov ale může očekávat celá česká společnost. Byty půjdou na trh totiž pomaleji, než stavebníci očekávali.
Celý rozhovor si můžete pustit v úvodním videu.
Trh s bydlením má za sebou komplikované roky. Poslední informace od developerů a bank ale trh s bydlením znovu ožívá. Co se během dvouletého období vysokých úrokových sazeb dělo v PSN?
Pokračujeme v nastoleném trendu. Věnujeme se nadále výkupu a rekonstrukci činžovních domů. Část našeho portfolia se nám ale podařilo přesunout také do větší projektů novostaveb. To je pro nás určitě velká změna. Museli jsme změnit tým, dobudovat procesy. Je to pro nás ale cesta, jak můžeme oslovit širší klientelu.
PSN
- Na českém trhu s nemovitostmi společnost působí od roku 1991, původně jako Pražská správa nemovitostí. Od roku 2019 už jen jako společnost PSN.
- Dlouhodobě vytváří vlastní portfolio nemovitostí v Praze, Pardubicích, Hradci Králové a také Brně.
- Firma, jejíž vlastníkem je Václav Skala, se orientuje na rekonstrukce starších nemovitostí a výstavbu vlastních projektů, které nabízí jak k prodeji, tak k pronájmu.
- Tržby společnosti v roce 2022 dosáhly 641 mil. Kč.
- Na realitním trhu v hlavním městě působí také další developerské společnosti, jako je například Central Group, Finep, Skanska Residential nebo Trigema.
Jsou to dvě odlišné aktivity, výstavba novostaveb a rekonstrukce a výkup starých nemovitostí. Co je pro vás zajímavější byznys?
Na rekonstrukci činžovních domů máme know-how a je to určitě něco, co chceme dále rozvíjet. V současnosti nás ale zajímají i novostavby. Na druhou stranu příležitostí například v Praze nebo v Brně, kde už jsme dnes také aktivní, je tak málo, že nám skoro nic jiného nezbylo.
Když tedy zůstaneme u hlavního města. Jaká je tu vaše ambice? Máte plán, kolik v příštích letech plánujete proinvestovat na svých projektech?
Každý rok PSN prodá zhruba 200–300 jednotek. Nyní je naše ambice vyšší, protože trh je stále nenasycen i díky všem vlivům, které dopadají na naši firmu i na celý nemovitostní segment. Rádi bychom v příštích letech překonali ideálně pravidelně hodnotu 300 jednotek za každý rok.
Za hranice Prahy
V hlavním městě nyní rostou ceny nemovitostí i vstupů pro výstavbu, ubývá potenciálních příležitostí, mění to nějak vaši strategii?
Stále sice působíme primárně v Praze. Na druhou stranu úplně stejnou historii má pobočka v Pardubicích a v Hradci Králové. Je pravda, že potenciálu přímo v Praze je méně, než bylo dřív, takže máme i několik projektů v bezprostředním okolí Prahy. Před zhruba třemi lety jsme vkročili také do Brna, kde vytváříme další významnou část našeho portfolia.
Jak výrazně se liší ceny pozemků, které kupujete pro své projekty v lokalitách na okraji hlavního města?
Ceny se liší dramaticky. Řekl bych, že v porovnání přímo s Prahou jde o násobky. Samozřejmě ale záleží, jak daleko od hlavního města a jak velké pozemky to jsou.
Je to právě ta cena, která vstupuje do rozhodování, proč stavět mimo hlavní město?
Je to nejenom cena. Jde také o potenciální komplikovanost povolování výstavby jako takové. Dovolím si tvrdit, že jsme experti na výstavbu v centrálních částech Prahy, kde je proces oproti výstavbě na zelené louce za Prahou mnohem složitější.
Mohou mít klienti, kteří chtějí bydlet mimo hlavní město, stejné důvody?
Asi ano. Na druhou stranu v případě větší výstavby za Prahou, která sice bývá efektivnější a možná i levnější, na tu si klient musí často počkat i několik let. Nejde jen o samotnou nemovitost, je třeba připravit infrastrukturu, územní plán. Také schvalovací proces pro takový projekt trvá dlouho.
Mluvíme o tom, že Praha je poněkud plná, je zde ještě prostor pro vstup nějakých nových developerů? Mají podle vás šanci se na takto obsazeném trhu prosadit?
Praha není plná. Myslím si, že spíše potřebuje lepší strategické plánování, aby se zahustila, a myslím, že příležitostí v Praze je ještě hodně. Na druhou stranu vstup nových developerů do Prahy je pro ně velmi složitý. Právě z toho důvodu, že pokud chcete v Praze něco povolit a prosadit, je to velmi časově náročné. Je to také jeden z důvodů, proč peníze, které by mohly putovat do hlavního města, jdou často raději do okolních měst a států.
Zmínil jste, že prostor pro zahuštění Prahy ještě je. Jde například o stavbu do výšky?
Ano, je to i stavba do výšky. Některé západní metropole fungují naprosto bez problémů i s vyšší podlažností, než jakou máme my. Teď mluvím například o nástavbě stávajících domů o jedno až dvě patra. Zároveň, když se podíváte na pražské stanice metra, je jich tu několik, u kterých by se mělo stavět, ale nestaví se. Pokud by to ale územní plán a strategické plánování Prahy dovolovalo, prostor pro výstavbu by se výrazně zvětšil.
Digitalizace komplikuje výstavbu
Od začátku července vstoupil v účinnost nový stavební zákon. Čekáte, že tato změna by mohla výstavbě pomoci?
Podstata nového stavebního zákona byla správná. Realita je ale trochu jiná a změna má dneska ohromné porodní bolesti. V kombinaci s digitalizací stavebního řízení je to opravdu nešťastné načasování. Je to další hřebík do rakve pro výstavbu v Praze.
Co situace přinese vám jako firmě, která se musí s těmito problémy potýkat? Čekáte ztráty?
Ztráty může očekávat celá naše občanská společnost, a to jak v Praze, tak v celé České republice. Nelze v tuto chvíli škody vyčíslit, ale už nyní se pohybujeme v miliardách korun. V důsledku současné situace například přehodnocujeme přístup k akvizicím, k inženýringu jako takovému a samozřejmě i k samotným schvalovacím procesům. Je to další špatná zpráva pro rychlost výstavby a pro doručování správného počtu bytů na trh.
Řada developerů už informaci potvrzovala a očekávají zpožďování některých projektů. Je to i váš případ?
Určitě. Skutečný dopad spuštění digitalizace stavebního řízení ale pocítíme až za několik měsíců, kdy už ho budeme skutečně potřebovat a budeme v tlaku řešit nové projekty. Toho jsme částečně v tuto chvíli ušetřeni, vzhledem k podaným žádostem, které jsme na stavební úřady podávali do konce letošního června (tedy ve staré podobě).
Jak to pocítí ceny nemovitostí, propíše se tento problém i do nich?
Nemůže se nepropsat, nicméně vstupů do ceny nemovitostí je spousta. Je to úroková sazba hypoték, jsou to ceny materiálů, je to schvalovací proces, je to samozřejmě poptávka, která v loňském roce stagnovala a nyní se znovu rozjíždí. Nicméně Praha měla za posledních 10 let stavět každý rok 10 000 bytů, to se ale rozhodně nedělo a stavělo se spíš čtyři až šest tisíc bytů ročně. Ten deficit už to je a počty se nezmění ani letos, ani příští rok, obzvlášť s tímto posledním hřebíčkem.
