Desetinásobná daň by podle odborníků dostala na trh prázdné byty

Ceny nemovitostí v Česku jsou vysoké a možnosti pro pořízení vlastního bydlení se stále vzdalují. Přesto jsou v Česku podle dat České statistického úřadu tisíce bytů, ve kterých nikdo dlouhodobě nebydlí.

Odborníci na poli realit se proto snaží vyřešit otázku, jakým způsobem tyto nemovitosti dostat zpět na trh, například jako nájemní bydlení.

Navrácení těchto bytů na trh by podle některých z nich mohlo pomoci. Ve finále by totiž mohly rozproudit trh nájemního bydlení i zvýšit konkurenci v některých lokalitách Česka a tím tlačit na snížení cen.

Variantou by podle Martina Luxe, sociologa a ekonoma Akademie věd České republiky, mohlo být speciální zvýšení daně z nemovitosti. Týkalo by se zejména těch, kteří drží ve vlastnictví dlouhodobě neobývané byty.

„Lidé jednoduše musí tuto daň pocítit. Za to, že drží prázdný byt a používají ho pouze jako investiční aktivum, musí zaplatit něco navíc. V situaci vysokých cen, kdy se mladí lidé nemohou k bytům vůbec dostat a na druhé straně někdo drží nevyužívané prázdné byty nebo je používá pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb, to není správné ani ospravedlnitelné,“ uvedl odborník.

Podle jeho slov by daň z nemovitosti měla v první řadě odrážet hodnotu nemovitosti, a to více než dosud. Za druhé by se měla zvýšit zejména u prázdných bytů, kde nikdo nebydlí trvale a dlouhodobě.

„U těch by mělo jít o mnohem razantnější zvýšení, až třeba na desetinásobek současné hodnoty. Naopak pro chudší vlastníky bydlení, jako jsou senioři, kteří mají nízké příjmy, nebo matky samoživitelky, kteří bydlí v bytech trvale a dlouhodobě, by daň mohla zůstat stejná, nebo se dokonce snížit,“ komentoval Martin Lux pro Seznam Zprávy.

Ačkoliv je podle slov Petra Dufka, hlavního ekonoma Creditas, úvaha o tom, že by výrazně vyšší daň z nemovitosti zvýšila nabídku bytů, ať už k prodeji, nebo k pronájmu, logická, plán má i svá velká „ale“.

„V první řadě by se muselo jednat o výrazné navýšení zdanění takových bytů, které si ovšem reálně těžko můžeme představit. Musel by totiž existovat kvalitní přehled neobývaných bytů, a to zvlášť v Praze, kde je trh nejvíce napjatý,“ vysvětluje ekonom.

Ačkoliv je totiž podle dat z posledního Sčítání lidu v Česku 860 tisíc neobývaných bytů, nelze toto opravdu vysoké číslo brát jako bernou minci. I sám Český statistický úřad (ČSÚ) upozorňuje, že „neobydlený byt nemusí být prázdný“.

„Tyto byty mohou být využívány pro krátkodobé pronájmy, o nichž nikdo nic moc neví,“ uvádí například Petr Dufek. Fyzicky prázdné bývají zpravidla také ty byty, které jsou ve špatném stavu. „Vlastník nemusí mít na rekonstrukci peníze, může být i komplikovaná a narážet na řadu povolení od úřadů. Prázdné mohou být i po dědických řízeních, plné osobních věcí a vzpomínek,“ doplnil Jiří Pácal, ředitel Central Europe Holding a člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Mezi neobydlené se také počítají rekreační nemovitosti, ve které domácnosti obvykle nebydlí, prostor ale ani nepronajímají a tráví zde pouze omezený čas. „Vysoký podíl neobydlených bytů je v okresech Prachatice a Semily, kde je však i velký podíl horských bytů a chalup, které však nelze jednoduše označit za prázdné,“ uvádí konkrétní příklad ČSÚ.

Podle Víta Lesáka, vedoucího oddělení koncepce dostupného bydlení na MMR, se ale v Česku stále nachází asi 190 tisíc bytů, které jsou v bytových domech opravdu neobydlené.

Jako prostředek pro uložení peněz může takto volný a reálně neobývaný byt sloužit podle ekonoma Petra Dufka především cizincům. „Ti zde mohou mít nemovitosti, ve kterých nikdo nebydlí a které v podstatě třeba sami nikdy ani nenavštívili, natož aby tam bydleli,“ uvedl.

Výraznější danění neobývaných bytů by ale podle Michala Picha z realitního serveru Reality Čechy mohlo dostat na trh pouze více bytů k pronájmu. „Výprodeje bytů nečekáme. Ten, kdo si pořídil investiční nemovitost, tak učinil s největší pravděpodobností proto, že v delším časovém horizontu nemá pro své peníze jiné uplatnění. Pokud byl jeho byt doposud volný, mohl by se následně dostat do realitní kanceláře jako nabídka pronájmu,“ doplnil Pich.

Mezi politiky se v posledních dnech o zvyšování daně z nemovitosti vedou debaty. Ministr financí Zbyněk Stanjura totiž před několika týdny přišel s plánem na její zvýšení.

Daň z nemovitosti by se tak mohla až zdvojnásobit. Výnos z ní dosud putoval do pokladniček obcí a měst, kde byla daň vybírána. Podle plánu ministra by ale výnos změny ve výši šesti až osmi miliard korun stát vybíral nově pro sebe, nebo se alespoň dělil mezi obce a stát. Na otázky redakce ohledně detailů Ministerstvo financí nereagovalo.

Podle Martina Luxe by takové plošné opatření ale na zlepšování situace na trhu s bydlením nemělo žádný efekt. Jediným výsledkem by bylo zvýšení příjmů státní pokladny.

„Pro vlastníky, kteří drží byty prázdné, nebo je využívají ke krátkodobým pronájmům, bude takové zvýšení směšně nízké, protože jsou dost bohatí na to, že můžou držet byt prázdný, nebo budou mít z krátkodobých nájmů stále velmi slušný výnos,“ vysvětluje ekonom z Akademie věd ČR.

Vhodný podle jeho slov není jak plán na plošné zvýšení daně, tak i záměr, aby šlo částečně o příjem do státní pokladny, nikoliv jen pro obce a města.

„Daň z nemovitosti je z logiky věci lokální, místní, a její výnos náleží do obecní pokladny. Vlastníci tak platí obci za to, že zajišťuje k jejich domům a bytům potřebnou infrastrukturu, že se o ně a nepřímo i o jejich majetek dobře stará. Tak by to také mělo zůstat,“ uvedl ekonom Martin Lux.

Podle Jiřího Pácala z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí je problematická zatím velmi nejasná představa Ministerstva financí o zvýšení této majetkové daně.

„Obce mají možnost stanovit koeficienty dle svého uvážení a řada z nich maximální výše nevyužívá. Tedy dvojnásobek současných plateb asi problém není, platby v úrovni dvojnásobku současného možného maxima však mohou být i výrazně vyšší,“ vysvětluje Pácal.

„Daň z nemovitosti je v ČR v porovnání s ostatními zeměmi OECD nízká, i proto se o její změně diskutuje v rámci konsolidačních snah vlády. Nicméně o žádném opatření nebylo rozhodnuto. Zároveň je nutné zohlednit i fakt, že se jedná o daň, jejíž výnos je určen obcím. Ty možnost navýšení daně už dnes mají a vesměs ji nevyužívají,“ okomentoval plány Ministerstva financí Petr Waleczko, zástupce vedoucí komunikace Ministerstva pro místní rozvoj.

Důležitá je podle jeho slov spíše otázka komerčních hal na polích, u kterých obce a místní občané platí za okolní infrastrukturu a napojení například na silnice. „Toto jim není na rozdíl od některých jiných zemí adekvátně kompenzováno,“ navrhuje MMR.

Bytová krize ale není problémem pouze Česka a řeší ji řada světových metropolí. Některé už daň za neobydlené byty vybírají.

Příkladem je kanadský Vancouver, kde byla daň pro „domy duchů“ zavedena už v roce 2017, a to nejprve na úrovni 1,25 % ročně z celkové ceny nemovitosti. Výběr daně měl pozitivní účinek a už v roce 2019 pronajímatelé převedli více než pět tisíc bytových jednotek na dlouhodobé pronájmy. Zároveň se na dani od roku 2017 do roku 2019 vybralo více než 84 milionů kanadských dolarů. V loňském roce město tuto daň ještě zvýšilo na 3 procenta hodnoty nemovitosti.

Naproti tomu ve srovnání nejen Kanady, ale i dalších zemí OECD je zdanění nemovitostí v Česku velmi nízké. Podle dat za rok 2021 tvořila tato daň na českém HDP vůbec nejnižší podíl ve srovnání všech zemí OECD. Stejně je na tom jen Estonsko. I tam tvoří na celkovém HDP daň z nemovitosti 0,2 procenta. Naopak nejvyšší podíl daň tvoří v Koreji, Lucembursku a zmíněné Kanadě, kde dosahuje hranice čtyř procent.

V konkrétních číslech může daň z nemovitosti vypadat různě. Roční výpočet je totiž ovlivňován jak velikostí, typem nemovitosti, tak i lokalitou, kde se nachází. Obce si totiž samy mohou volit, kolik budou za nemovitost vybírat. Slouží jim k tomu koeficienty.

Pokud bychom se na výši tohoto ročního odvodu podívali optikou průměrného bytu, který lidé zpravidla kupují za účelem investice, šlo by o dvoupokojovou nemovitost s plochou přibližně padesát metrů čtverečních.

Jedním z nejlevnějších okresních měst z pohledu právě pravidel pro výběr daně z nemovitosti jsou Strakonice. Tam by za tento byt majitel zaplatil 384 korun za rok. V případě naopak jednoho z nepřísnějších měst pro výběr daně z nemovitosti, Karlových Varů, by za stejný byt bylo třeba zaplatit 1080 korun.