Článek
Realitní trh v Česku pokračoval v loňském roce ve výrazném růstu. Prodeje nemovitostí celkově vzrostly o 34 procent, u novostaveb šlo dokonce o 51 procent. Starých bytů se prodaly necelé tři tisíce, novostaveb asi 1500.
Trh pokračuje po velmi silném růstu aktivity v roce 2023 v poměrně rychlém návratu do hodnot před krizí, vyplývá ze statistik České bankovní asociace (ČBA) a společnosti Flat Zone.
„V průběhu většiny roku 2024 jsme byli svědky pokračování nárůstu aktivity prodejů, a to ve všech segmentech. V případě nových bytů se prodal dokonce druhý nejvyšší počet bytů za posledních 15 let,“ říká jednatel společnosti Flat Zone Milan Roček.
Podle Víta Sourala výkonného ředitele Flat Zone by měl v prodejích nových bytů bohatý i letošní rok. „V posledních dvou letech každý kvartál prodeje nových bytů rostly. Letos očekáváme podobný vývoj. Předpovídáme, že se prodá zhruba sedm tisíc nových bytů,“uvedl v debatě ČBA Focus.
Aktivitu realitního trhu táhne Praha
Největší podíly prodejů probíhají dlouhodobě v Praze a Středočeském kraji. U starších bytů představuje podíl těchto dvou regionů 39 procent ze všech transakcí, u nových bytů dokonce 60 procent všech prodejů.
„Nejvíce poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku v hlavním městě, Brně a Středočeském kraji. Stále přetrvává stav, kdy v místech s nejvyšší poptávkou je výstavba nových bytů zcela nedostatečná a v těchto lokalitách je nárůst cen nejvyšší,“ upřesňuje Milan Roček.
V průměru ceny nemovitostí loni stouply o 10,7 procenta. U starší bytové zástavby hodnota vzrostla o deset procent na celorepublikové úrovni, stejné tempo růstu bylo v regionech a v Praze meziročně stouplo o 18 procent. Ceny novostaveb rostly pozvolněji – v průměru o osm procent, v hlavním městě o devět procent.
„I když dynamika zvyšování cen byla nižší než v letech před poslední krizí v roce 2022, je nárůst cen, zejména u starých panelových bytů, neopodstatněně vysoký oproti cenám nových bytů. Ceny táhnou nahoru dlouhodobě Praha, Brno, Středočeský kraj a krajská města. V Praze jsou ceny starších bytů stále čtyřikrát vyšší než například v Ústeckém nebo Karlovarském kraji,“ dodává realitní expert Milan Roček.
Podstatný růst cen nemovitostí zejména v Praze je podle realitního odborníka Milana Ročka dán zejména nedostatkem nových bytů v této lokalitě. „Starší i nové nemovitosti jsou spojené nádoby. Čím větší bude nedostatek nových bytů, tím větší efekt zažijí i staré paneláky. Kdyby jich bylo naopak více, nebyl by meziroční růst v hlavním města tak výrazně větší, než v ostatních regionech,“ uvedl jednatel Flat Zone.
Podle Víta Sourala se nabídka hlavního města drží na dlouhodobém průměru. „V Praze se celá nabídka bytů, která se pohybuje přes pět tisíc jednotek, vyprodá za 9 měsíců roku a zhruba 7 tisíc bytů přijde nově do nabídky,“ vysvětlil vývoj odborník.
Hypoték bude přibývat
S aktivitou, která začala růst v minulém roce na realitním trhu, se podle statistiky ČBA Hypomonitoru výrazně oživil také ten hypoteční. V roce 2024 došlo k silnému růstu objemu nových hypoték bez refinancování (+83 % meziročně). Tento růst ovšem také odráží dva slabé předchozí roky.
Podle predikce ČBA však vývoj posledních měsíců naznačuje další růst. Letos by nové hypotéky mohly růst až o 17 procent.
„Vycházíme z toho, jak se vyvíjí poslední měsíce. Běžně bývá prosinec, leden a únor z pohledu objemu nových hypoték slabší měsíce. My ale vidíme, že nyní rostou. Pokud taková dynamika hypotečního trhu vydrží, můžeme letos počítat s celkovým nárůstem,“ uvedl hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel ve Focusu ČBA.
„Očekáváme, že bude o 10 až 15 procent víc klientů, kteří si budou chtít splnit sen o svém bydlení a koupit si nemovitost,“ potvrdil už dříve očekávání pro celý trh svou predikcí také šéf ČSOB Hypoteční banky a Stavební spořitelny Martin Vašek.
Průměrná výše hypotéky se kvůli rychlému růstu cen nemovitostí zvětšuje. Na konci roku se vyšplhala na 3,92 milionu korun a oproti roku 2020 je aktuálně větší o třetinu. Domácnosti proto na její splátky musí vynakládat z jejich měsíčního příjmu stále vyšší částky.
„Dostupnost bydlení v Česku tak nadále čelí problémům kvůli vysokým cenám nemovitostí, pomalému dokončování nových bytů a rostoucím hypotečním splátkám. K těm bych dále přiřadil nerozvinutý kapitálový trh a pomalý růst potenciálu ekonomiky, což se odráží v nízkém růstu disponibilního příjmu obyvatel – v uplynulém roce nejpomalejším v regionu,“ říká hlavní ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel.
V porovnání s rokem 2015 nemovitosti podražily o 123 procent, příjmy domácností se zvýšily o 83 procent. Dostupná čísla za rok 2024 podle expertů České bankovní asociace naznačují další nárůst tohoto nepoměru o 2,4 procenta za první tři čtvrtletí.
Do otázky dostupnosti bydlení začíná stále silněji promlouvat také nájemní trh, který v důsledku právě horší dostupnosti vlastního bydlení začal nabývat jak na objemu, tak na cenách. Od roku 2015 se nájemné v Česku v průměru zvýšilo o více než 80 procent.
Nejvyšší nájemné zůstává v hlavním městě, kde v žádaných lokalitách průměrné nájemné přesahuje i 40 tisíc korun za měsíc. Naopak nejméně dnes platí nájemníci podle dat Flat Zone v Ústeckém kraji, kde průměrné nájemné bytu stojí zhruba deset tisíc korun.
