Článek
V novém seriálu Realitní poradna, v němž popisujeme zkušenosti lidí, kteří narazili na problémy při koupi nemovitostí nebo při investicích do nich, jsme představili příběh mladého páru, jenž se rozhodl pořídit byt na investici. Z nemovitosti, na kterou si vzal hypotéku, se ale brzy stala noční můra.
„Půjčili jsme si na byt, který úředně neexistuje,“ popsal situaci Daniel, jenž se pro koupi nemovitosti s partnerkou rozhodl. Pár, aniž by cokoliv tušil, si totiž pořídil černou stavbu.
Černá stavba
- Černá stavba je nemovitost, která vznikla nebo byla rekonstruována bez potřebných povolení nebo v rozporu s nimi.
- Tyto nepovolené stavby se nepromlčují a řízení o jejich odstranění tak může být zahájeno i po několika desetiletích.
- Stavební úřad při zjištění černé stavby musí povinně zahájit správní řízení k jejímu odstranění.
- Řízení o odstranění stavby musí a většinou je spjato i s kontrolní prohlídkou stavby.
- Náklady se přičítají k tíži stavebníka, ve většině případů tedy vlastníka stavby.
- Současná legislativa umožňuje dodatečně stavbu povolit, a to na základě žádosti. Potom úřad nevede řízení o odstranění černé stavby, ale jedná o jejím dodatečném povolení.
Celý příběh si můžete přečíst ZDE.
Podle veřejného ochránce práv ale problematika těchto nepovolených bytů není žádnou výjimkou.
„Stále častěji se setkáváme s problémem, který se týká přestaveb bytových domů i novostaveb bytových domů nebo rodinných domů,“ říká Markéta Bočková, tisková mluvčí institutu.
Jeden z nejčastějších „fíglů“, jak tento problém vzniká, spočívá v tom, že stavitel-majitel postaví dům s určitým počtem bytů, jak plánoval, a vše si nechá řádně zkolaudovat. Později ale dům přestaví a postaví v něm více bytů, než mu povolil stavební úřad.
A teď přichází kámen úrazu. Když totiž přichází na katastrální úřad a žádá o zaevidování jednotlivých bytů do katastru, předloží prohlášení vlastníka, tedy sebe samého, o počtu bytových jednotek a úřad už nezkoumá, zda počet bytových jednotek odpovídá počtu bytů, které předtím povolil stavební úřad.
Po zápisu do katastru začne majitel domu jednotlivé byty nabízet k prodeji. Noví majitelé byt kupují v dobré víře, že je vše v pořádku, vždyť byt je přece zapsán v katastru nemovitostí. O problému se dozvědí většinou až od stavebního úřadu, který s nimi začne řešit existenci černé stavby.
Popsaný problém může znít někomu, kdo se s podobným problémem ještě nesetkal, až neuvěřitelně. Opak je ale pravdou. Problém vznikl v roce 2014, kdy začal účinkovat nový občanský zákoník. Definice bytu v něm a definice bytu podle stavebních předpisů se totiž začaly lišit.
„Jelikož do katastru probíhá zápis bytu definovaného občanským zákoníkem na základě prohlášení vlastníka, může se stát, že stav zapsaný v katastru neodpovídá stavu, který povolil stavební úřad,“ vysvětluje Markéta Bočková.
Popsaná praxe tak podle jejích slov pramení ze skutečnosti, že právní úprava nestanovuje povinnost kontrolovat soulad mezi rozhodnutím stavebního úřadu a prohlášením vlastníka zapisovaným do katastru.
Že se problém černých staveb netýká pouze Daniela a jeho přítelkyně, který jsme popisovali v předchozím dílu seriálu Realitní poradna, potvrzuje také Jan Záhora ze společnosti NEMO Report, která se specializuje na prověřování rizik u nemovitostí.
„Setkali jsme se například se situací, kdy se na nás obrátil klient kupující rodinný dům s pergolou, která nebyla zapsaná v katastru nemovitostí. Banka požadovala „legalizaci“ této stavby. Klienti měli v té době už bohužel podepsanou rezervační smlouvu, která neobsahovala žádné ustanovení ohledně návratnosti poplatku v případě obdobných vad ani případné povinnosti prodávajícího uvést dům nebo vedlejší stavby do řádného stavu. Majitel domu odmítl stavbu legalizovat, a tak museli náklady na legalizaci zaplatit kupující. V tomto případě šlo přibližně o 20 000 Kč, administrativní zatížení a zdržení procesu koupě o tři měsíce,“ říká Jan Záhora.
Podle jeho slov obdobné situace nastávají poměrně často. „S ohledem na výši kupní ceny je tento příklad ještě relativně malá komplikace. Velmi snadno však mohou nastat i mnohem horší a zásadnější situace, které mohou zvýšit náklady o desítky procent nebo prodloužit celý proces o vyšší měsíce, až roky,“ dodává.
Vlastní pátrání
Poté, co se ve veřejném prostoru začalo šířit stále více zpráv o podobných případech, se ombudsman rozhodl zahájit vlastní šetření.
V rámci něj oslovil městské zástupce Ostravy, Brna a Prahy. Zjistil, že v Praze a Brně se s těmito případy úřady běžně setkávají. Co se týče lokality, může se jednat primárně o centra měst, kde je množství bytových jednotek limitováno a majitelé tak mají snahu nějak počet bytů „nahnat“.
Oslovená vedení měst ale také uvedla, že nemají možnost situaci účinně řešit. Proto začal ombudsman loni na jaře jednat s Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním (ČÚZK) a Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR).
Přišli pak se společným postupem, kdy katastr novelizoval katastrální vyhlášku a ministerstvo ji následně podpořilo novou metodikou pro úředníky stavebních úřadů.
„Tato novela umožňuje do katastru nemovitostí zapsat upozornění, že jednotka je definována v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona,“ vysvětluje za MMR Petr Waleczko, zástupce vedoucí komunikace.
Kupující tak bude moci nahlédnutím do katastru ověřit, zda bytovou jednotku, o kterou má zájem, stavební úřad povolil, či nikoliv.
Problém to ale tak úplně neřeší. Toto upozornění totiž od letošního ledna funguje pouze pro jednotky, které budou do katastru nemovitostí zapisovány nově. Stále se tedy v nabídkách na trhu mohou nacházet nepovolené byty na prodej a nemusí být snadné pravdu okamžitě zjistit.
Na problém ale často nepřijde ani makléř, přes kterého si kupující byt pořizuje. Někdy, stejně jako v případě Daniela a jeho přítelkyně, pravdu neodhalí ani banka.
„Problém, že makléř špatně informoval kupujícího o technickém stavu bytu, řešíme v Asociaci inspektorů nemovitostí téměř na denní bázi. Proto nejenže naši inspektoři vykonávají technické inspekce, ale doporučujeme i realitním kancelářím vzdělávat se. A zároveň se také snažíme vzdělávat realitní makléře, aby k těmto chybám nedocházelo,“ uvedl Michal Flachs z Asociace inspektorů nemovitostí.
Rady pro kupce nemovitostí
- 1. Nespoléhejte na vlastní úsudek ani intuici. Před koupí si zaplaťte stavaře, který posoudí technický stav nemovitosti. Může vám odhadnout i náklady, které budete muset vynaložit na nutné úpravy. Vydáte řádově tisícovky, ušetřit můžete statisíce i miliony.
- 2. Nespoléhejte na realitní kancelář. Makléř je povinen informovat vás o vadách plynoucích ze zápisu v katastru nemovitostí, pokud o nich ví nebo má vědět. Případně má upozornit na zjevné vady. Skryté technické vady či podvodné jednání ale nemá ani realitka šanci odhalit.
- 3. Pokud špatně nakoupíte, snažte se předejít soudnímu sporu a dosáhnout dohody o narovnání s prodávajícím. Vymoci spravedlnost u soudu je vždy náročné na čas a peníze.
- 4. Pokud kupujete novostavbu, zkontrolujte si přímo na příslušném stavebním úřadě, zda je řádně zkolaudována a zda stavba proběhla v souladu se stavebním zákonem.
- 5. Při koupi rekonstruovaného staršího domu se zajímejte o to, jak byla přestavba provedena a zda nemohly být porušeny technické normy.
Aby si tedy člověk byl opravdu jistý, že je vše v pořádku a byt odpovídá všem zákonům a vyhláškám, bude muset zapojit vlastní investigaci.
„Na základě výše uvedených skutečností lze doporučit kupujícímu kontrolu souladu kupované jednotky s povolením nebo kolaudací dle stavebního zákona. Toto je možné zjistit v katastru nemovitostí, pokud bylo upozornění zapsáno. Pokud nikoliv, je nutné toto požadovat u prodávajícího,“ říká Petr Waleczko za MMR.
Přesto veřejný ochránce práv předpokládá, že lidé budou mít zájem o bytové jednotky, u kterých katastrální úřad vyznačí předmětné upozornění, protože budou mít alespoň větší jistotu, že jimi kupovanou bytovou jednotku stavební úřad povolil.
„Současně očekáváme, že poskytovatelé hypotečních úvěrů budou uvedené upozornění v katastru nemovitostí vyžadovat jako podmínku pro poskytnutí úvěru,“ dodala mluvčí ombudsmana.
