Článek
Bankovní rada České národní banky (ČNB) ve čtvrtek zveřejnila aktuální hodnocení stavu českých nemovitostí. Podle banky jsou jejich ceny výrazně nadhodnoceny, a to i navzdory propadům tržních cen v předchozích měsících v důsledku zpomalení poptávky na trhu s nemovitostmi.
Ke konci prvního čtvrtletí 2023 byly podle vyjádření centrální banky prodejní ceny bytů o 57 % vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. Z hlediska nákupu bytů za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení přibližně 23 %.
Ačkoliv by se mohlo na první pohled zdát, že právě tato míra nadhodnocení je jistým ekvivalentem slova „předražený“, pravda je jiná. Míra, kterou banka totiž představuje informaci o možném rozsahu rizik, kterým je trh rezidenčních nemovitostí vystaven. Ještě jednodušeji řečeno, lidé si pořizují byty, jejichž splácení je finančně vyčerpává více, než je zdrávo.
„Míra nadhodnocení je jistým druhem komunikačního nástroje ČNB. Čím více nadhodnocení roste, tím větší rizika mohou na trhu potenciálně vznikat a tím větší míru obezřetnosti je vhodné uplatňovat,“ vysvětluje Petra Vlčková, tisková mluvčí České národní banky.
Pokud je tedy podle jejích slov nadhodnocení vysoké, může veřejnost očekávat, že ČNB pravděpodobně využije některý ze svých makroobezřetnostních nástrojů k posílení finanční stability. Může jít například o změnu nastavení úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI, podobně jako v dubnu loňského roku.
„Vždy je však nutné komplexní vyhodnocení, kde míra nadhodnocení hraje důležitou, nikoli však výlučnou roli,“ dodává mluvčí centrální banky.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Výrazný rozdíl v nadhodnocení cen nemovitostí v závislosti na jejich účelu, tedy zda nemovitost slouží k vlastnímu bydlení, nebo jako investice, je dána tím, že k měření nadhodnocení cen banka využívá dva různé přístupy.
Byt pro vlastní bydlení
První, obezřetnostní, přístup se zaměřuje právě na zmíněnou mediánovou domácnost žadatelů o úvěr, která si pořizuje nemovitost pro vlastní bydlení. Předpokládá se totiž, že průměrná domácnost nemá dostatek finančních prostředků pro nákup nemovitosti a ten tak financuje prostřednictvím hypotečního úvěru.
„V tomto případě se porovnávají tržní ceny nemovitostí s hodnotou, kterou by taková domácnost byla schopna bez zvýšených úvěrových rizik vzhledem k očekávanému ekonomickému vývoji ufinancovat,“ vysvětluje Petra Vlčková, tisková mluvčí ČNB.
Pokud je v tomto přístupu zjištěno nadhodnocení, znamená to, že běžné domácnosti mohou vzhledem ke své finanční situaci při financování nemovitosti podstupovat zvýšené riziko nesplacení úvěrů a pro ČNB je na místě zvýšená obezřetnost.
Nadhodnocení investičních bytů
Druhý přístup, takzvaný valuační, je naopak využíván u bytů určených k pronájmu a vychází z tradičních metod pro oceňování aktiv.
„Tyto metody se, zjednodušeně řečeno, dívají, jaký příjem dané aktivum může během svého života nést. V tomto případě se hodnotí, kolik nemovitost přinese na nájmech. Tržní cena nemovitosti se tak srovnává s hodnotou, která odpovídá součtu všech nájmů, které lze vzhledem k ekonomickému vývoji v budoucnu očekávat,“ uvedla mluvčí centrální banky.
Nadhodnocení v tomto přístupu znamená, že investoři z řad domácností jsou buď ve srovnání s ČNB nadměrně optimističtí ohledně vývoje nájmů, nebo spekulují, že ceny vzrostou o více než by odpovídalo výnosům z nájmů, nebo jsou ochotni přijmout velmi nízký výnos ve srovnání s jinou méně rizikovou investicí.
Proč je tak vysoko?
Aktuální rozdíl ve výši nadhodnocení v rámci obou přístupů je podle ČNB dán současnou zvýšenou úrovní úrokových sazeb u úvěrů na bydlení.
„Z pohledu obezřetnostního je zpravidla klíčových prvních pět let od poskytnutí hypotečního úvěru, kdy bývá riziko jeho nesplacení nejvyšší. Výše současných úrokových sazeb, které určují výši měsíční splátky v nejbližší budoucnosti, proto má na velikost bezpečně splatitelného dluhu velký vliv,“ vysvětluje mluvčí.
Naopak v případě nákupu nemovitosti pro další pronájem je podle jejích slov vliv současných sazeb nižší vzhledem k dlouhodobému investičnímu horizontu.
„Nejde ani tak o to, jaké úrokové sazby jsou teď, ale jakých výnosů bude dosahováno během dlouhého období,“ dodává Petra Vlčková.
S ohledem na pokles cen ale nadhodnocení cen nemovitostí začíná pomalu klesat a vyvíjí se tak v souladu s cenami na trhu.
A další pokles by v následujících měsících mohl ještě přijít. ČNB totiž simulovala budoucí scénáře vývoje nemovitostí a v normálním scénáři předpokládá pokles nemovitostí o pět procent. V tvrdším scénáři pak mohou klesnout o víc než 15 procent.
„Pravděpodobnost tohoto nepříznivého scénáře je však nízká,“ uvedl na čtvrteční tiskové konferenci ředitel sekce finanční stability ČNB Libor Holub.
