Článek
Lidé přestali kupovat nemovitosti. To je zpráva, která se v loňském roce nesla celým realitním oborem. Prodeje bytů se u velkých developerů propadly i ve srovnání s předchozím rokem na méně než polovinu a u starších nemovitostí začaly dokonce ceny klesat. Za zamrznutím trhu stálo významné zhoršení dostupnosti hypotečních úvěrů zapříčiněné růstem úrokových sazeb a zpřísněním podmínek bank pro získání úvěru.
Jenže vysoké ceny a obtížná dostupnost bankovního financování netíží jen koncové kupce nemovitostí. Problém dělají i větším investorům, kteří chystají výstavbu nemovitostních projektů. I jim totiž banky přitvrdily v podmínkách pro získání financování.
„Došlo ke zpřísnění všech parametrů u výstavby, vyšší požadavky na předpronájem i předprodej,“ uvedl pro SZ Byznys Petr Plocek, tiskový mluvčí Unicredit Bank. Hovořil především o LTV a LTC. LTV poměřuje výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, LTC pak srovnává výši poskytnutého úvěru k nákladům financovaného projektu.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Ke zpřísnění podle Plockových slov došlo zejména kvůli zhoršení situace na nemovitostním trhu, ale i kvůli růstu úrokových sazeb.
Stavební firmy bez práce
Pokud zákazník nemá peníze na nákup bytu a developer nemá peníze na jeho stavbu, je jasné, že další na řadě budou stavební firmy. Některé už to cítí.
„V odvětví pozemního stavitelství docházelo už v minulém roce k odkladu realizace většího množství plánovaných developerských projektů, zejména těch s bankovním financováním,“ potvrdila Edita Novotná, tisková mluvčí společnosti Strabag.
Příkladem odložení výstavby je i největší český rezidenční stavitel Central Group, který na konci loňského roku odložil zahájení i prodej pokračujících etap svých dvou největších projektů.
„V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Proto jsme se rozhodli o rok odložit zahájení výstavby i prodej pokračujících etap našich dvou největších projektů – Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9,“ potvrzuje majitel společnosti Dušan Kunovský. Celkem tak Central Group odkládá výstavbu a prodej více než 730 nových bytů.
Snížení poptávky už pocítila například společnosti Metrostav.
„V segmentu bytové výstavby snížení poptávky opravdu můžeme potvrdit. Kromě zhoršené dostupnosti hypotečních úvěrů snižuje poptávku i růst cen stavebních prací, který je vyvolán růstem cen vstupů. Projevuje se to nejčastěji tak, že investoři posouvají termín zahájení stavebních prací nebo etap u již připravených projektů,“ potvrdila Pavlína Metrl, tisková mluvčí společnosti Metrostav.
Sníženou poptávku podle jejích slov firma začala pociťovat už v polovině loňského roku, přičemž oživení očekává nejdříve na začátku roku 2024.
Za rok bude hůř
Takovým optimismem však neoplývá Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví. Podle něj se důsledky ve své nejhorší podobě promítnou právě až v příštím roce, tedy pokud ekonomická nejistota přetrvá.
„Zamrznutí trhu s byty je evidentní a vnímáme ho. Investoři žijí v nejistotě a nevědí, za co a jak budou stavět ani kdo bude od nich bydlení kupovat, protože problémy s financováním mají dnes všichni. Na druhou stranu z hlediska stavebních firem se ještě plně neprojevilo. Pokud přetrvá současná ekonomická situaci i omezení z hlediska hypotečního trhu, pokles poptávky po stavebních firmách v projektech rezidenční výstavby se projeví v následujícím roce,“ uvedl Jiří Nouza pro SZ Byznys.
Stavebnictví má podle jeho slov totiž určitou setrvačnost a projekty na letošní rok firmy sjednávaly už dříve.
„Už nyní se ale domlouvají projekty na příští rok, kde už propad sledujeme. Dosud se nepodařilo dosáhnout tolika kontraktů, jako jsme byli v posledních letech zvyklí,“ říká prezident svazu.
Menší firmy v problémech
V příštím roce by propad poptávky po stavebních pracích mohl představovat problém zejména pro menší a střední firmy.
„Nemají totiž tak velké finanční rezervy jako velké společnosti. Jsou zároveň najímány jako třetí v řadě, tudíž by na ně šetření dopadlo jako první. Bude se totiž šetřit odspodu,“ dodává Jiří Nouza.
Ochlazení poptávky po stavebních pracích by ale mohlo mít pozitivní vliv na projekty menších investorů. „S odlivem velkých projektů by se mohly společnostem uvolnit ruce pro menší projekty, jako je například výstavba rodinných domů,“ uvedl šéf svazu.
Přeplněná „výběrka“
V některých ohledech se propad projevuje už dnes, firmy totiž začínají bojovat o zakázky. Toho si všímá Ondřej Wachal, generální ředitel stejnojmenné stavební společnosti.
„Firem, které pracují na bytové výstavbě, už se propad poptávky dotkl a dívají se po práci jiné. Vidíme to na výběrových řízeních, kterých se účastníme. Soutěží v nich podstatně více firem. Ještě před rokem to byl boj často jen mezi dvěma firmami, protože všechny měly spoustu práce. Ještě nyní mají firmy, stejně jako my, poměrně dost projektů rozpracovaných, které se však budou v druhé polovině roku dokončovat a o práci začne tvrdší boj,“ popisuje aktuální situaci šéf společnosti.
Právě konkurenční boj by mohl některé stavební práce mírně zlevnit. „Ačkoliv proti zlevňování stojí ceny energií, inflace a tlak na mzdy, mírné snížení cen by mohlo v rámci konkurenčního boje přijít. Radikální změnu ale neočekávám,“ uvedl Jiří Nouza, šéf Svazu podnikatelů ve stavebnictví.
Ke zlevňování je skeptický i Wachal, který upozorňuje na stále rostoucí ceny materiálů. „Mluví se o zlevňování stavebních materiálů, ale ve skutečnosti zlevňují jen extrémy, které v minulých letech šly mnohonásobně nahoru, třeba jako železo nebo polystyren. Řada dalších komodit ale naopak roste, sice nenápadně, o pět nebo deset procent, stále se ale cena zvyšuje,“ dodává podnikatel.
