Ceny nemovitostí už neporostou jako loni. Protože na ně většina nebude mít

Článek si také poslechněte v audioverzi.

Kdo od realitního trhu v loňském roce čekal klid a stagnaci, těžce se přepočítal. Odvětví realit v roce 2021 zažilo doslova turbulence, a to zejména v cenách. Ty stoupaly sedmimílovým tempem a stojí dnes na historických rekordech. Strop ale ještě nenašly.

Jaký byl rok 2021 v kostce a co zásadního se událo? Pro reality šlo o jeden z historicky vůbec nejdramatičtějších roků v české historii.

Podle Eurostatu ve druhém čtvrtletí roku 2021 ceny rezidenčních nemovitostí v Česku meziročně zdražily v průměru o 14,5 %, což byl třetí nejrychlejší růst v Evropské unii.

„Nejenže jsou nyní byty v Česku nejdražší v historii, ale současně jejich cena v meziročním srovnání roste nejrychleji. Jejich ceny jsou nyní téměř o tři čtvrtiny vyšší než v roce 2015,“ potvrdil ve svém komentáři Petr Dufek, analytik ČSOB.

Důvodů rychlého růstu cen bydlení v Česku je hned několik a oproti rokům minulým se příliš neliší. Asi tím vůbec nejpalčivějším důvodem zdražování je extrémně pomalá výstavba nových bytů, což souvisí se zdlouhavým povolovacím procesem, který se táhne často roky.

V návaznosti na to nemá na vývoj cen dobrý vliv ani silná poptávka po nemovitostech. Svůj vliv měly ale i zatím vcelku dostupné hypotéky, což se do budoucna s rostoucím sazbami ČNB změní.

Kromě vysoké poptávky a výhodných hypoték se na růstu cen podílí také chuť Čechů investovat do nemovitostí s cílem ochránit vlastní úspory před důsledky inflace.

Pro loňský rok naopak neobvyklý tlak na ceny nemovitostí vytvářelo dramatické zdražování stavebních materiálů, které ve finálních cenách rostlo až o stovky procent. Podle odborníků na trhu s nemovitostmi se ale zvýšení cen naplno promítne až letos.

„Čekám, že s počátkem nové stavební sezony se dostane ke slovu nová cenová politika. V posledním období navíc došlo k výraznému nárůstu cen energií, což se musí promítnout do cen vyráběných stavebních materiálů,“ řekl v rozhovoru pro SZ Byznys Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Meziroční růst cen nových bytů potvrzuje aktuální trend. Ceny bytů v Praze a ve většině krajských měst rostou a rozdíly v jednotlivých regionech jsou značné.

Největší meziroční růst nabídkových cen byl zaznamenán v Brně, Pardubicích a v Českých Budějovicích. Nejnižší růst byl naopak v Liberci a ve Zlíně, ukazují čísla společnosti Deloitte.

Jednotlivé trhy mají zároveň svá specifika. A právě u nových bytů dělá extrémní rozdíly lokalita, kde se staví.

„Na jedné straně se nové byty například v Ústí nad Labem a Karlových Varech prakticky nevyplatí stavět (důvody jsou specifické v závislosti na lokalitě, pozn. red.), na straně druhé v Praze vzrostla cena nových bytů nad hranici 133 000 Kč za metr čtvereční podlažní plochy. K tomu se v průběhu léta a podzimních měsíců výrazně omezila pražská nabídka nových bytů. Někteří developeři kvůli rostoucím stavebním nákladům omezili prodeje a čekají, až se situace na stavebním trhu uklidní,“ okomentoval Petr Hána, odborník na nemovitosti ze společnosti Deloitte.

Ceny rezidenčních nemovitostí jsou vůbec nejvyšší v republice, to je dlouhodobý trend. Jejich nabídka je ale přímo na opačné straně. Většina developerských společností má téměř, nebo dokonce úplně vyprodáno a nové projekty se jim zadrhly v povolovacích procesech.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou nadále zrychlovala růst prodejních cen, které v září v metropoli dosáhly na 126 409 Kč za metr čtvereční podlažní plochy.

Společná analýza společností Trigema, Central Group a Skanska odhaluje, že v loňském roce bylo dosud prodáno 6 100 nových bytů, z toho 1 350 ve třetím čtvrtletí. Oproti předcházejícímu kvartálu, kdy se prodalo 2 650 bytů, jde o pokles o 1 300 jednotek.

Nerovnoměrný poměr nabídky a poptávky a zvyšující se stavební náklady stojí za dalším růstem cen. Tempo zdražování od druhého čtvrtletí nabralo na dalších obrátkách a zvedlo prodejní ceny téměř o sedm procent. Na konci září 2021 tak dosáhla průměrná prodejní cena na 126 409 korun za metr čtvereční. Meziročně to znamená 15% nárůst. V přepočtu na metr čtvereční nejvíce zdražily byty čtyřpokojové, a to o 18 procent na cenu 124 642 Kč za metr čtvereční.

Stejně jako prodejní cena zaznamenala svůj rekord i průměrná nabídková cena. Dle analýzy Central Group, Trigema a Skanska dosahovala nabídková cena na konci září částky 137 518 korun za metr čtvereční, tedy o šest procent více než v předchozím čtvrtletí a o celých 20 procent více než před rokem.

Také prodejní ceny starších bytů v loňském roce ve srovnání s předchozím rokem vykazují meziroční nárůst , který dosáhl v průměru 26 procent. V Praze je meziroční nárůst cen o něco „příznivější“, kdy se za poslední rok vyšplhal „jen“ o 18 procent, ukazují čísla realitní společnosti Remax.

Města na severu v oblasti Ústeckého kraje sice i v roce 2021 zůstala jedněmi z nejlevnějších lokalit v zemi, některá z nich však ve třetím čtvrtletí zdražila až na dvojnásobek.

„Most a Děčín jsou oblíbenými destinacemi pro ty, kdo dojíždějí za prací v Německu, a dlouhodobě byly považovány za cenově podhodnocené lokality, což se v poslední době mění s tím, jak si stále méně investorů může dovolit drahé byty ve větších městech,“ okomentovala Hana Kontriš, manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz.

Někteří odborníci přes reality se ale domnívají, že prudký nárůst cen nemovitostí v novém roce pokračovat stejným tempem už nebude.

„Loňský velmi prudký růst cen nemovitostí nemůže v příštím roce vydržet. Kvůli opatřením ČNB a dražším úvěrům na bydlení bude klesat počet zájemců o koupi nemovitosti. Očekáváme proto, že cenový růst v novém roce výrazně zpomalí a se sníženou poptávkou se postupně prodlouží doba prodeje nemovitosti,“ říká Tomáš Hejda, tiskový mluvčí realitní společnosti Remax.

S tím, jak ceny na realitním trhu rostou, vliv na dostupnost dobře dokumentuje Index dostupnosti bytů, který připravuje SZ Byznys. Čím je jeho hodnota vyšší, tím hůře jsou byty dostupné. Pokud je naopak hodnota pod úrovní 1, jejich dostupnost roste – takový kraj však v Česku už neexistuje.

Při výpočtu dostupnosti se počítá se splátkou 80procentní hypotéky pro byt o velikosti 65 metrů čtverečních, což je dle Českého statistického úřadu průměrná velikost bytu v Česku. Index kalkuluje s průměrnou cenou za metr bytu v osobním vlastnictví, bez rozdílu stavu či materiálu, rozhodné období je měsíční klouzavý průměr. Dále index tvoří průměrná úroková sazba hypoték se splatností 30 let.

Výsledný výpočet je poměřován k úvodní hodnotě ze začátku března 2020, kdy byl index stanoven na úroveň 1.

Souhrnný index v roce 2021 prudce rostl a s tím, jak v druhém pololetí loňského roku začaly podražovat hypotéky a další zdražení se chystá i letos, se trend pravděpodobně nezmění.

Mnozí odborníci na nemovitostním poli se domnívají, že i v Česku, kde dosud vlastnické bydlení prakticky ze tří čtvrtin převyšovalo to nájemní, se tento trend brzy změní, právě kvůli stále nižší dostupnosti bydlení a vysokým cenám.

Konkrétně v Praze po více než roce a půl meziročního poklesu už třetí měsíc za sebou rostou průměrné realizované ceny nájmů. Nejvyšší historické ceny pronájmů byly na přelomu roku 2019 a 2020, a to těsně pod 300 Kč za metr čtvereční za měsíc nájmu.

Aktuálně se nájmy v Praze pohybují na úrovni nájmů z roku 2018, to je přibližně 283 Kč za metr čtvereční podlahové plochy za měsíc. Mimo Prahu se růst cen nájmů nikdy nezastavil, i když byl v době největší pandemie o něco mírnější. V meziročním srovnání dosahuje růst nájmů za posledních šest měsíců 6 až 7 procent.

Cenovým nárůstům se v roce 2021 nevyhnuly ani rodinné domy a pozemky. Konkrétně pozemky ve třetím čtvrtletí roku meziročně zdražily o 21,9 %, ukázal HB Index, což je největší nárůst v desetileté historii indexu.

Podobná situace převládá i v případě rodinných domů, které zaznamenaly nejvyšší růst za posledních 10 let. Zájem je podle Jiřího Feixe, předsedy představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny, aktuálně jak o rodinné domy v dobrém technickém stavu, tak i o stavby k rekonstrukci.

„Na růst cen má vliv nadprůměrné zdražování stavebních prací i materiálů. Například zvyšování cen dřeva se odráží na stoupajících cenách dřevostaveb. Lidé mají také vyšší zájem o rodinné domy vzdálenější od velkých měst, a to kvůli jejich nižším cenám. Nejvíce se ale staví ve Středočeském kraji a v okolí Brna, tedy okolo dvou největších měst v Česku. Developeři nejvíce prodávají řadové rodinné domy,“ doplnil Jiří Feix.