Ceny bytů a rodinných domů padají až o desítky procent. S nájmy to bude horší

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Po loňském turbulentním roce na realitním trhu, a to jak z pohledu růstu cen, tak z pohledu rekordních prodejů, přišel letos útlum. Vše odstartovalo zrychlení tempa růstu inflace, na které už z kraje roku začala reagovat Česká národní banka (ČNB) postupným zvyšováním úrokových sazeb. To se svižně začalo projevovat také na zdražování hypotečních úvěrů, které jsou pro významný podíl českých kupujících nezbytným zdrojem financování vlastního bydlení.

Aktuálně si z důvodu růstu úrokových sazeb na průměrné hypotéce klienti připlatí za měsíc i přes 10 tisíc korun v porovnání se stavem v loňském roce, kdy se sazby pohybovaly ještě na historických minimech.

„Trh v letošním roce zaznamenal přelomové změny. Na jaře vlivem inflace a zásahu ČNB do výše hypotečních sazeb se propadl zájem o koupi vlastní nemovitosti o 60 procent. Situace měla vliv i na propad zprostředkovaných hypoték, který v některých měsících dosáhl až 80 procent a nemá s jakýmkoliv rokem v historii úvěrového trhu srovnání,“ říká Joanna Samková, obchodní ředitelka M&M Finance.

Další zvrat, který propady prodejů a poptávky ještě posílil, přišel v dubnu, opět ze strany ČNB, která upravila takzvané úvěrové ukazatele. Například procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele zvýšila na 45 procent, což zásadním způsobem zamíchalo s dostupností úvěrů v Česku.

„Je velmi pravděpodobné, že útlum hypoték není krátkodobý. Bude trvat do té doby, dokud zde bude přetrvávat vysoká inflace a s ní spojené vysoké úrokové sazby. Teprve s jejich poklesem a oživením ekonomiky se situace může změnit k lepšímu,“ uvedl Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.

Zásadní útlum poptávky po hypotečních úvěrech se tak postupem měsíců letošního roku začal propisovat i do samotných prodejů nemovitostí. Jen pražský trh novostaveb do konce roku zaznamená meziroční pokles o více než polovinu.

„Do konce roku se dostaneme přibližně na tři tisíce prodaných jednotek na pražském trhu, půjde tedy oproti loňskému roku o pokles více než o polovinu. To znamená, že zpomalení je opravdu velmi výrazné,“ uvedl generální ředitel Skanska Residential Petr Michálek.

Na tento vývoj na trhu reagují už ale i ceny novostaveb. Po jejich rekordním růstu v minulém roce totiž přichází jejich stagnace. Aktuálně se průměrná cena pražských novostaveb drží pod úrovní 150 tisíc korun za metr čtvereční.

Vzhledem k nízkým prodejům je na rezidenčním trhu stále více patrný také konkurenční boj prodejců. Ti dnes často nabízejí různé varianty slev a akčních nabídek, kterými chtějí potenciální kupce přetáhnout na svou stranu.

Největší rezidenční stavitel Central Group například ke každému bytu nabízí zdarma jako bonus klimatizaci nebo poukázku na vybavení interiéru v hodnotě 200 až 500 tisíc korun podle velikosti bytu.

Podle Františka Brože, analytika Cenové mapy by i přes tyto skryté slevy ale měla současná úroveň cen nových bytů přetrvat i v novém roce.

„Na trhu s novými byty lze očekávat stagnaci nebo velmi mírný pokles cen, současně velmi opatrnou angažovanost developerů na trhu s novými projekty a samozřejmě nízkou poptávku,“ uvedl.

Nejsou to ale jen novostavby, které se v dnešní ekonomické situaci musejí potýkat s problémy. Ochlazení trhu tvrdě zasáhlo také prodeje starších nemovitostí, v jejich případě ale cena už klesá.

„Po ochlazení trhu a úbytku poptávky ceny nemovitostí začaly klesat. Tento trend pokračuje až do konce roku, pokles cen velkých bytů a velkých rodinných domů vidíme v některých případech i o desítky procent. V případě malometrážních bytů a menších rodinných domků jde spíše o jednotky,“ uvedl Robert Hanzl, generální ředitel Next Reality.

Mírný pokles cen starších bytů potvrzují také data největšího inzertního portálu Sreality.cz. V některých krajích Česka propad cen přesáhl i deset procent.

A podle realitního odborníka Jana Škrabánka, CEO Bezrealitky, by ceny starších nemovitostí měly v poklesu pokračovat i v příštím roce. Podle prognózy společnosti by například pražské nemovitosti měly zlevnit v průměru jen o 1,5 procenta. V případě Ústeckého kraje se ale očekává pokles cen až o 22 procent.

„Ceny v příštím roce sice pravděpodobně ještě spadnou, ale nikdo není schopen garantovat, jak moc. Jedna z hypotéz totiž je, že ještě na jaře se propad zastaví a pak trh začne opětovně růst,“ upřesňuje charakter odhadu Škrabánek.

Další pokračování útlumu i v příštím roce na poli nemovitostí k prodeji předpokládá také realitní makléř František Kroupa z realitní kanceláře Archer Reality. „Předpokládám, že se nezlepší ani jeden parametr, takže bude pokračovat útlum. Myslím, že v příštím roce dojde ke korekci počtu makléřů, budou se snižovat ceny v méně oblíbených lokalitách a realit s vadou. Tento útlum může trvat dva roky. Poté, co si zvykneme na vyšší ceny energií a pokud se podaří zmírnit inflaci, trh se znovu nastartuje v novém kabátě,“ predikuje.

Na rozdíl od trhu s nemovitostmi na prodej, na kterém bylo letos spíše ticho, nájemní trh zažíval turbulence.

„Zájem o nájemní trh lze v letošním roce dost možná označit za historicky největší. Napomohla tomu souhra faktorů, kterými byla především vysoká inflace a vysoké hypoteční sazby. Ceny nájmů sice vzrostly, ale v posledních měsících pozorujeme ustálení, v některých místech dokonce i jejich pokles,“ komentuje Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality.

Podle Jana Škrabánka z Bezrealitky v letošním roce do nájmů mířilo největší množství domácností nejméně od konce roku 2018, kdy bylo možné sledovat po prvním zpřísnění hypoték podobnou situaci.

V průběhu tří měsíců se tak o nájemní bydlení ucházeli Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu.

Významný nárůst poptávky po nájemním bydlení tak zapříčil jedno. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat.

„Nájemníci jsou aktuálně z důvodu významného růstu poptávky nuceni smiřovat se s nižší úrovní standardů v bytech. Zároveň musí splnit daleko více nároků na to, aby byt získali. Pronajímatelé dnes běžně požadují kromě základních údajů o nájemci také další potvrzení. Jde například o doklad od zaměstnavatele nebo výpis z katastru a další. To vše, aby si mohli zajistit co nejvhodnějšího nájemníka,“ vysvětluje Lenka Veselá, advokátka ze Sdružení na ochranu nájemníků.

Kromě široké nabídky zájemců, ze které si dnes mohou pronajímatelé vybírat, si také mohli začít diktovat vyšší cenu. Ta například v Praze a Moravskoslezském kraji podle dat realitní služby Bezrealitky meziročně vystřelila o téměř pětinu. V případě Brna a Středočeského kraje vzrostla cena až o 15 procent.

Zájem o nájemní bydlení potrvá a ceny nadále porostou i v příštím roce. „Ceny nájemního bydlení se budou odrážet od situace na trhu, cen energií a důležitá bude i geopolitická atmosféra. Pokud se válka uklidní a ceny energií klesnou, vzroste zájem o vlastní bydlení, které bude dostupnější. Na druhou stranu nepředpokládáme zásadní nárůst cen nájmů. Lidé si další zvýšení zkrátka nebudou moci dovolit a poptávka s nabídkou se bude muset logicky potkat i v cenách,“ predikuje vývoj na nájemním trhu Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality.

K mírnému zvýšení cen se v příštím roce chystá i největší poskytovatel nájmů v Česku, společnost Heimstaden.

„O něco ceny navýšit musíme. Všudypřítomné zdražování dopadá i na nás, protože i nám chodí vyšší účty za služby a náklady na údržbu,“ uvedl Jan Rafaj, generální ředitel společnosti.

Stejně jako letos i v příštím roce ale podle jeho slov zůstanou měsíční náklady na nájemní bydlení níž než měsíční splátky průměrné hypotéky.

„V lednu byly úrokové sazby pod čtyřmi procenty, nyní už těsně pod sedmi. Sice teď ceny hypoték mírně klesly, ale zásadní snížení se zatím neočekává. Na trhu zlevňují staré nemovitosti před rekonstrukcí. Naopak ceny bytů v dobrých lokalitách přetrvávají. Pokud si dnes pořídíte třípokojový byt za 4 miliony, což není například v Ostravě nebo Frýdku-Místku vůbec přehnaná cena, dáte jen na splátku dvaadvacet tisíc měsíčně. Za čistý nájem zaplatíte například 12–15 tisíc,“ uzavírá Jan Rafaj.