Experti brzdí optimismus, vývoj cen bytů i hypoték bude zklamáním

Kdo čeká razantní pokles cen bydlení, bude letos zklamaný. Přestože se prodeje loni propadly o polovinu, ceny bytů klesaly jen pozvolna. A velmi pozvolný bude pokles i letos, vyplynulo z dat České bankovní asociace a Dataligence.

Byty v Česku jsou vzhledem k příjmům obyvatel nejdražší ve vyspělém světě. Když byly ceny loni v létě na vrcholu, prodával se v Praze metr čtvereční ve starší zástavbě za 117 643 korun, v regionech pak za 49 tisíc korun. Od té doby sice ceny v průměrů klesají, ale méně, než zájemci o vlastní bydlení čekali.

Jak vyplývá z čerstvých dat společnosti Dataligence pro Českou bankovní asociaci, nabídkové ceny spadly z maximálních letních hodnot do konce loňského roku v průměru jen o  4,3 %. Pokud ceny srovnáme s rokem 2021, starší byty stále zdražovaly, a to o 3,7 %. Češi tak s nákupem realit stále vyčkávají.

„Na trhu jsou spekulanti, kteří cítí, že by ceny mohly spadnout dolů a oni by mohli koupit levněji. Proti nim ale musí být stejně velká skupina lidí, kteří se bytů zbavují, aby se to potkalo. A to zatím nenastává,“ říká Milan Roček, spoluzakladatel společnosti Dataligence, která ceny na realitním trhu dlouhodobě monitoruje.

Že se lidé i přes vyšší splátky hypoték bytů zatím nezbavují, potvrzuje i hlavní analytik České bankovní asociace Jakub Seidler. „Podíl špatně splácených úvěrů dokonce v posledních měsících klesl na nová historická minima. Pohybuje se pod 0,6 %. Za minulé krize se pohyboval kolem 3 %,“ komentoval Seidler.

Vývoj cenovek se ale region od regionu výrazně liší. Třeba v Praze poklesly ceny starších nemovitostí o jedno jediné procento. V Brně vůbec. Jsou ale kraje, kde byl propad citelnější. O 15 procent poklesly ceny například v Libereckém kraji a o více než 13 % v Karlovarském kraji. Skoro dvouciferný pokles pak zaznamenaly Moravskoslezský, Ústecký, Středočeský či Královehradecký kraj.

Z rekordních cen, za které se byty prodávaly loni v létě, budeme u starších nemovitostí podle Ročka dál klesat, žádný sešup ale podle něj na obzoru není: „Očekávám mírný pokles cen u starších bytů v řádu jednotek procent v řadě lokalit, ne ale ve všech. U novostaveb očekávám stagnaci cen,“ předpovídá Roček.

Právě u novostaveb se zatím rozhodně žádný posun dolů neodehrává. Přestože se objevují slevy či různé marketingové akce, do prodejních cen se vůbec nepropsaly. Průměrné ceny bytů v novostavbách se naopak o 11 % zvýšily, a to na 120 000 Kč za m². Nejdražší jsou byty v Praze (151 643 Kč za m²) a průměrná cena v regionech se zvýšila o 14 % na 100 692 Kč za m².

„U novostaveb ani meziročně nevidíme žádný pokles, ani v regionech, ani v Praze. Jestliže rostou ceny energií, vstupů, cena pracovní síly, tak to ani v tomto segmentu nemůže být jinak. Byty se letos nebudou stavět levněji. Může se ale stát, že cenová hladina nebude pro kupujícího akceptovatelná. Ale bytů se v ČR nabízí tak malé množství, že je stále dost lidí, kteří jsou ochotní cenu akceptovat,“ myslí si Roček z Dataligence.

Pozitivní vývoj se nečeká zatím ani na trhu s hypotékami. Ten po letech levných peněz zažil loni v září studenou sprchu. Objem poskytnutých hypoték byl v roce 2022  nejnižší za zhruba 10 let, počty hypoték byly nejníže dokonce za 20 let, jak vyplývá z čísel ČBA a Dataligence.

Na vině jsou nejen přísnější hypoteční limity ČNB, ale zejména vyšší úrokové sazby těsně pod 6 %, které zdražily úvěry. Splátka milionové hypotéky se totiž zvýšila přibližně o 2000 Kč za měsíc. Pro průměrnou třímilionovou hypotéku tak měsíční splátka vzrostla přibližně o 6000 Kč, a dosahuje tak necelých 20 000 Kč v závislosti na délce splatnosti.

Propad prodaných úvěrů na bydlení pokračoval i začátkem tohoto roku. „V lednu objem poskytnutých hypoték dále klesl. To bylo zklamání. Hypoteční trh zůstává strnulý.  Úrokové sazby budou pravděpodobně dál na těchto vysokých hodnotách. Možná se budou dostávat níže o desetinky procenta, ale stále budou výrazně nad úrovní, kde by si je většina domácností přála,“ předpovídá Jakub Seidler.

A ani v příštím roce k radikálnímu poklesu cen úvěrů podle něj nedojde. „Trh výrazné snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů neočekává. Pětiletá sazba se pohybuje kolem 5 %.  Tržní očekávání je 4,5 % pro příští rok a za dva roky 4 %,“ upřesnil Seidler.

Nemovitosti zdražují ve většině vyspělých zemí. Jen v Česku se ale tak významně odtrhly od vývoje HDP na hlavu a od růstu mezd. To činí z České republiky zemi s nejméně dostupným bydlením v Evropě. Za posledních 10 let ceny nemovitostí v ČR rostly nejrychleji po Maďarsku a Estonsku.

„Nominální mzdy či HDP rostly od roku 2019 o 20 %, ale ceny nemovitostí vystřelily přes 60 %. To rozevření nůžek je extrémní. Nárůst cen nemovitostí vůči příjmům domácností patří vůbec mezi ty nejvyšší,“ všímá si Jakub Seidler.

„Ceny realit se odtrhly od naší příjmové reality. ČNB dlouhodobě mluví o tom, že jsou ceny nemovitostí nadhodnocené o desítky procent. Ve srovnání se Západem máme cenu nemovitostí srovnatelnou nebo vyšší, ale naše příjmy jsou nesrovnatelně nižší,“ říká Milan Roček.