Zamrzlý trh s byty bude zlevňovat

Už přibližně rok bojuje nemovitostní trh s růstem úrokových sazeb, který zdražuje také hypotéky a tím ze hry o nákup nemovitosti vyřadil podstatnou část potenciálních zájemců. Ti si za nových podmínek už její financování nemohou dovolit.

Menší počty lidí shánějících byt a jejich omezené možnosti v nákupech se pak projevují na stále delší době, kterou zůstávají inzeráty s nemovitostmi v nabídce.

Realitní portál Sreality.cz tuto skutečnost pozoruje v kategorii bytů k prodeji už od jara loňského roku. A od té doby průměrný počet dnů, kdy byty zůstávaly v nabídce, jen narůstal.

„Podle dat Cenového kompasu Sreality.cz se průměrná doba inzerce na našem portálu u bytů nabízených v Praze prodloužila během loňského roku přibližně o čtvrtinu, ale i tak zůstává jednou z nejkratších ve srovnání s ostatními regiony. V jiných oblastech, konkrétně ve Středočeském, nebo třeba i Pardubickém, Plzeňském, Moravskoslezském, Královéhradeckém kraji, se průměrná doba téměř zdvojnásobila,“ uvádí Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz.

Prodlužování průměrné doby, kdy nemovitost zůstává v nabídce, si všímají i realitní kanceláře, které prodeje zprostředkovávají.

„Za posledních přibližně devět měsíců se průměrná doba prodeje nemovitosti prodloužila více než dvojnásobně. Průměrná doba prodeje nemovitosti v minulých letech nám zabrala zhruba 90-100 dní, přičemž v současné době se tato doba prodloužila mnohdy až na 170-190 dní v závislosti na typu nemovitosti a formy financování kupující strany,“ říká například Jakub Žižka, realitní makléř RE/MAX Alfa.

Podle Michala Picha z realitního serveru Reality Čechy se snížení poptávky a v návaznosti také prodlužování doby prodeje nemovitostí týká celého území Česka.

„Ještě před rokem bylo na jeden inzerát cca 30 zájemců, nyní je to stěží desetina. Některé nemovitosti jsou v nabídkách realitních kanceláří mnoho měsíců,“ uvedl.

A doba prodeje se neprotahuje pouze v případě bytů, výrazně narůstá i u rodinných domů k prodeji, přičemž podle realitního makléře Jakuba Žižky platí, že čím dražší rodinný dům, tím je delší také doba prodeje.

Například v Karlovarském kraji byla ještě vloni v lednu průměrná doba inzerce rodinného domu 88 dnů, letos v lednu došlo k meziročnímu nárůstu o téměř celý měsíc. Rodinný dům tak leží v nabídce přibližně čtyři měsíce.

Je ale třeba dodat, že délka prodeje, ať už u bytu, nebo rodinného domu, vždy záleží na konkrétní lokalitě nemovitosti.

„Lokalita je stále nejdůležitější kritérium při výběru nemovitosti. Stále tedy existují lukrativnější lokality, kde se nemovitosti prodávají rychleji,“ říká Jakub Žižka z RE/MAX Alfa.

S tím, jak se prodlužuje doba prodeje nemovitostí, dochází ale zároveň ke kumulaci nabízených nemovitostí v nabídce v čase. V jednu chvíli se tak v kolonce „nabídka bytů ke koupi“ nashromáždí větší množství nabídek. V některých regionech to podle datové analytičky Šarloty Smutné v loňském roce nebylo jen vlivem prodlužování doby, kdy se na kupce čeká, ale i o trochu větším množstvím nových inzerátů, než tomu bylo třeba v předchozím roce.

„Kupci mají tedy opět větší možnost výběru, v mnoha regionech byly počty nabídek, které uživatelé najdou na našich stránkách, srovnatelné s množstvím inzerátů na portále před covidovou dobou,“ říká analytička ze Seznamu.

Stále delší dobu odpočívají v inzertních portálech nejen nabídky starších bytů. Například Podle Víta Sourala, projektového manažera analytického startupu Flat Zone, čekaly v prvním měsíci roku 2022 byty v novostavbách v Praze na prodej mediánově 189 dní.

Ve stejném období tohoto roku to je už 272 dní, mediánová doba prodeje se tedy zvýšila o polovinu.

„Kromě toho, že prodeje klesají, trvá také déle, než se byt v novostavbě prodá. Nárůst je daný pravděpodobně nižším zájmem o prodeje – již od druhého kvartálu roku 2022 se prodeje ochlazovaly, což se tudíž projevuje i do budoucna na době, kterou byty stráví v nabídce,“ vysvětluje Soural.

Nejvýraznější je podle dat Flat Zone rozdíl u bytů s dispozicí 1+kk. Zatímco tyto byty prodané v lednu 2022 byly na trhu v mediánové hodnotě 93 dní, tedy přibližně čtvrt roku, v lednu tohoto roku je to přes 270 dní. To znamená asi devět měsíců.

Pokles prodejního tempa pociťují i konkrétní developerské společnosti a příkladem je společnost Trigema.

„Stejně jako celý trh, i my jsme zaznamenali zpomalení prodejů. Zatímco v roce 2021 byly projekty vyprodané už před dokončením, dnes máme projekty, které dosud vyprodané nejsou a poslední byty doprodáváme i při dokončení projektu,“ říká mluvčí Petra Martínková.

Také Skanska Residential vnímá prodlužování doby prodejů. V jejich případě až o polovinu. „Ve srovnání s rokem 2021, který byl v rámci prodejů nových bytů nejsilnější v novodobé historii, pokleslo v minulém roce prodejní tempo o více jak polovinu, a podobný trend zaznamenáváme i v našich prodejních výsledcích,“ říká Renata Vildomcová, mluvčí Skanska Residential.

V případě starších bytů jde prodlužování průměrné délky prodeje nemovitosti logicky ruku v ruce s klesajícími cenami. Platí zde pravidlo, že čím déle se nedaří u dané nemovitosti najít kupce, tím více je ve výsledku potřeba snižovat cenu.

„Podle dat Cenového kompasu Sreality.cz můžeme říct, že růst cen se ve všech krajích Česka v kategorii bytů k prodeji ve velmi dobrém stavu v loňském roce zastavil a  v některých případech jsou znatelné poklesy. Záleží ale na lokalitě. Dobře řešené byty v atraktivní lokalitě za cenu, která odpovídá cenovým hladinám v dané lokalitě, stále není problém prodat. Je ale třeba počítat s o něco delší dobou prodeje,“ říká Šarlota Smutná, datová analytička.

A podle Michala Picha z realitního serveru Reality Čechy lze u starších nemovitostí předpokládat další pokles cen v rozpětí 10–15 procent.

„Výrazně bude záležet na energetické náročnosti dané nemovitosti a technickém stavu. Byty před kompletní rekonstrukcí budou ztrácet na ceně rychleji než byty zrekonstruované,“ doplnil Michal Pich.

Podle developerů by si ale naopak nové byty měly svou cenu zatím udržet. „Situace ve stavebnictví neotevírá prostor pro snížení cen nových bytů. Ceny materiálů se částečně ustálily, stále ale na vysoké úrovni, odráží se v nich nedostupnost surovin i extrémní zvýšení cen energií. Neklesají ani ceny pozemků, nezrychlují povolovací procesy. Zároveň současná nejistota, obavy z dalšího růstu nákladů a odkládání projektů se může ve spojení s pomalým povolováním výrazně propsat v nabídce, a tedy i prodejních cenách v budoucnu,“ dodává Renata Vildomcová, mluvčí Skanska Residential.