Článek
Ve druhém letošním čtvrtletí se v Praze navýšila nabídka nových bytů. Aktuálně přesahuje 4 tisíce jednotek s průměrnou cenou 152 051 korun za metr čtvereční. Meziročně se jedná o čtvrtinový nárůst a průměrná cena nabízených bytů vzrostla o 17 %. Data vychází z analýzy společnosti Skanska podle které za nárůstem nabídky stojí doběhnutí povolení výstavby více developerských projektů.
Nejdražší městskou částí metropole je Praha 2, kde se průměrná cena vyšplhala na 207 465 Kč/m2, přes vysokou cenu ale čísla napovídají, že je o tuto lokalitu velký zájem. Meziročně se zde totiž nabídka snížila téměř o polovinu a cena vzrostla o 33 %.
Sousední městský obvod Prahy 1 má omezené možnosti pro nové bydlení a v současné chvíli zde není k dispozici jediný nový byt. Meziroční růst cen v ostatních městských částech je víceméně vyrovnaný a pohybuje se kolem 17 %.
„Nejvyšší skok zaznamenala Praha 7, kde průměrná cena vzrostla téměř o polovinu, po přidání nových prémiovějších projektů do nabídky,“ dodává Renata Vildomcová, ředitelka odboru komunikace rezidenčního developera Skanska.
Aktuální ochlazení poptávky je způsobené zejména nedostupností hypoték.
Nejlevněji naopak vychází byty na jihozápadním okraji části Prahy, konkrétně lokality Zbraslav, Lochkov, Lipence a Radotín. V těchto městských částech je průměrná cena 116 150 Kč/m2. Pod hranicí 120 tisíc Kč/m2 se nachází ještě Praha 19, která má zároveň nejmenší meziroční nárůst průměrné ceny.
„Velkou část nabídky nového bydlení zde totiž pokrývá dostupnější projekt Albatros Kbely. Ve srovnání s loňským čtvrtletím došlo ale také ke snížení průměrné ceny, a to v pražské Troji, kde byla dřívější pouze luxusní nabídka doplněna o standardnější jednotky a cenový průměr se tak meziročně snížil o 12 % na 146982 Kč/m2,“ doplnila mluvčí Skanska.
Proč rostou ceny bytů?
Ve stoupajících cenách se podle Petry Martínkové, tiskové mluvčí investiční skupiny Trigema, odrazily zejména vyšponované ceny komodit, materiálů a prací a nejistota na stavebním trhu, kdy jen málokdo dokázal předvídat další vývoj. Důvodem vysokých cen je ale podle odborníků stále ještě přetrvávající nepoměr nabídky a poptávky, a to navzdory tomu, že z trhu z důvodu drahých a nedostupných hypoték odešla výrazná část zájemců o koupi bytu.
„Zájem o nové bydlení v Praze je stále velký a i když se nabídka ve druhém letošním čtvrtletí navýšila, pohybuje se stále zhruba 50 % pod stavem, který by uspokojil dlouhodobé tržní potřeby a mohl částečně stabilizovat trh s novými byty. Aktuální ochlazení poptávky je způsobené zejména nedostupností hypoték a řada klientů, kteří chtějí nové bydlení financovat hypotékou, je nyní nucena nákup nového bydlení odložit,“ vysvětluje Vildomcová ze Skansky.
„Meziročně se tak letošní prodeje propadly o více než polovinu, ve srovnání s dlouhodobým průměrem se však jedná zhruba o třetinový pokles,“ dodává mluvčí.
Nabídka nových bytů v Praze celkově vzrostla
V rámci nabídky zažívá v posledních letech velký boom Praha 5, kde je také v současné době nejvíce nových bytů. Celkově je jich zde 561 a meziročně se počet navýšil pouze o o,9 %. Největší změna se odehrála v Praze 14 a 15, kde do nabídky vstoupily nové projekty, a celkově je tak v těchto městských částech o 488 bytů více. Naopak největší úbytek meziročně zaznamenala Praha 10, kde se nabídka snížila o 132 bytových jednotek, tedy o 36 procent.
Jedním z důvodů, který stojí za nárůstem nabídky ve druhém letošním čtvrtletí, je doběhnutí povolení výstavby více developerských projektů (a rozestavěné byty jsou tedy v letošní nabídce). Konkrétně se v roce 2021 povolilo 8 031 bytů v bytových domech. To je nejvíce od roku 2007, kdy to bylo 6 010 bytů. Letos se od ledna do června zatím v Praze povolilo 2 315 bytů.
„Tímto tempem by se za celý rok povolilo přibližně 4 600 bytů. Stále je to ale málo, protože Praha potřebuje minimálně 10 tisíc bytů ročně,“ uvádí Ondřej Šťastný, analytik developerské společnosti Central Group.
Výraznou roli hrál také pokles lidí kupujících si nové bydlení na hypotéku, kteří na ni za současných podmínek nedosáhnou, a tím také pomalejší tempo prodejů. Za leden až červen je to podle České bankovní asociace meziroční pokles o téměř 50 %, u skutečně nových hypoték (bez refinancování) je to pokles meziročně o přibližně třetinu.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Část poptávky tedy odřízlo zhoršení dostupnosti hypoték vlivem opatření ČNB, roste ale počet lidí, kteří do nemovitostí ukládají úspory.
„Očekáváme, že letos se prodá maximálně 5 tisíc nových bytů za rok a ceny podle našich odhadů za celý rok porostou v rozmezí 5–10 %,“ dodává Šťastný.
