Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Penzijní fondy v Česku dostanou možnost investovat na trhu s bydlením. S vidinou konce volebního období se vláda snaží změnu zrychleně prosadit prostřednictvím zákona o podpoře bydlení, který v Poslanecké sněmovně čeká poslední kolo schvalování.
Kabinet se tím snaží naplnit jeden ze svých klíčových slibů – soustředit se na řešení krize dostupnosti bydlení.
Politici si od změny slibují, že do výstavby nových bytů přitečou miliardy korun a rozšíří se tak nabídka bydlení. Praxe však bude dle odborníků výrazně složitější.
Praxe bude složitější
Podle mluvčího Asociace penzijních společností ČR Jana Sedláčka dnes penzijní společnosti v rámci doplňkového penzijního spoření spravují zhruba 230 miliard korun klientských prostředků. Právě penzijního spoření se má nová možnost investic do bydlení týkat.
Sedláček však upozorňuje, že ne všechny typy fondů budou pro takovou investici vhodné. „Pro povinné konzervativní fondy jsou investice do bydlení příliš rizikové, pro dynamické fondy investující z naprosté většiny do akcií zase málo výnosné. Objevit by se tak mohly v tzv. vyvážených fondech, které směřují výsledkem zhruba ke čtyřem až pěti procentům čistého výnosu. Pro ně to dává smysl.“
Ve vyvážených fondech je dle něj nyní nainvestováno zhruba 90 miliard korun. Při maximálním podílu investic do nemovitostí, který návrh stanovuje na dvacet procent, je tedy dvacet miliard korun, jež už dříve zmiňoval ministr financí Zbyněk Stanjura (ODS), tím nejoptimističtějším scénářem.
„Podle penzijních společností může objem jejich investic dosáhnout do roka devět miliard, do pěti let až 20 miliard. Díky tomu vyrostou vyšší tisíce nových bytů,“ uvedl ministr.
Kolik by však fondy do nemovitostí chtěly reálně investovat, to zatím dle Asociace penzijních společností nelze říct. „Každá penzijní společnost je svébytný subjekt s vlastní investiční strategií. Jako vždy bude penzijní společnost řádně vyhodnocovat poměr mezi výnosem, likviditou a bezpečností takových investic,“ říká Jan Sedláček.
Prostor na trhu? Omezený
Klíčová však bude dle odborníků nabídka trhu, jejíž aktuální stav příliš optimismu nedává. „Projekty zde určitě momentálně nejsou a jde spíše o příslib do budoucna,“ říká člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitel Central Europe Holding Jiří Pácal.
Podle něj bude třeba projekty nejprve připravit a obsadit kvalitními nájemci. „Fondy si budou muset obstarat profesionální správu, a to není jednoduché. Bohužel nájemní bytový trh nemá problém ani tak na straně poptávky jako nabídky. Vstup nových subjektů tedy mnoho nevyřeší,“ dodává.
S tím souhlasí také ředitel EP Real Estate Petr Palička. „Budou-li se penzijní fondy chovat podobně jako soukromé fondy, což by bylo ekonomické a logické, tak budou mít zájem o větší projekty s minimálně 150 až 200 byty. Takových postavených či alespoň připravených projektů mnoho není,“ potvrzuje.
Celkově by se dle jeho slov za zmíněných 20 miliard korun dalo pořídit zhruba 2,5 až tři tisíce bytů ve velkých projektech.
Zdá se tak, že hlavní překážkou pro rozvoj trhu s bydlením nebude nedostatek financí, ale spíše pomalé povolovací procesy a nedostatek vhodných pozemků pro výstavbu.
„Územní plány měst a obcí nemají vymezeno dostatečné množství území pro bytovou výstavbu, často záměrně. Pokud se pozemky najdou, dotčené orgány státní správy, ale i samosprávy, postupují zoufale pomalu,“ dodává Jiří Pácal.
Fondy příležitost promyslí
Navzdory současné situaci v oblasti nabídky penzijní fondy možnost investovat do nemovitostí vítají.
„V řadě evropských zemí mohou penzijní fondy do bydlení investovat řadu let. V Německu nebo skandinávských zemích představují tyto investice nezanedbatelný podíl celkových investic do bydlení a zejména do nájemního bydlení. Proto vítáme zavedení této možnosti v Česku jako příležitost, jak podpořit dostupnost zejména nájemního bydlení,“ říká mluvčí penzijní společnosti České spořitelny Filip Hrubý.
Spořitelna sama už v této oblasti působí prostřednictvím své společnosti Dostupné bydlení ČS. „Portfolio dostupných nájemních bytů pro zaměstnance z potřebných profesí letos dosáhne velikosti jednoho tisíce postavených bytů,“ upřesnil Filip Hrubý s tím, že možnost investic penzijních fondů do nemovitostí může urychlit rozvoj nových realitních projektů i v oblasti nájemního bydlení.
„Nicméně jak významná tato akcelerace bude, bude jasné až v horizontu následujících jednotek let,“ dodal mluvčí České spořitelny.
Novou příležitostí se bude zabývat také penzijní společnost Generali. „Současnou debatu o návrhu možnosti investovat do projektů bydlení sledujeme. Každou novou investiční příležitost, kterou nám zákon umožní, budeme individuálně posuzovat s ohledem na výnosnost a rizikovost pro naše klienty,“ uvedl místopředseda představenstva Generali penzijní společnosti Petr Brousil.
Dlouhodobě stabilní výnos
Výnosnost investic do bydlení je dle hlavního ekonoma Creditas Petra Dufka dlouhodobě stabilní. „Reprezentativní dlouhou časovou řadu výnosů z pronájmu v Česku nemáme k dispozici, takže se na tuto otázku těžko odpovídá v konkrétních číslech. Vůbec si ale nemyslím, že výnosy z pronájmů jsou rizikovější než třeba akcie. Jsou z principu mnohem stabilnější a jejich perspektiva se odvíjí od dlouhodobě podfinancovaného českého realitního trhu,“ uvedl.
Z pohledu penzijních fondů je dle něj důležité, aby byl výnos z těchto investic konkurenceschopný například se státními dluhopisy. „Přece jenom je to ale náročnější akce, než jen stiskem tlačítka na klávesnici nakoupit dluhopisy do portfolia,“ dodává Dufek.
Přesto vidí do budoucna v oblasti nájemního bydlení potenciál. „Pokud si nepředstavíme variantu, při které by se zde začalo ročně masivně stavět třeba padesát tisíc bytů, aby vznikl přebytek nabídky, tak je to stále velmi perspektivní oblast. Nedostupnost bydlení narůstá a žádná změna k lepšímu se zatím nerýsuje,“ říká Dufek.
