Článek
Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.
Evropa čelí v posledním desetiletí prudkému zhoršení dostupnosti bydlení. Ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy, pronájmy se vymykají možnostem střední třídy a na horizontu není žádné jednoduché řešení.
Podle aktuálních dat Eurostatu se ceny nemovitostí v Evropské unii od roku 2010 do konce toho loňského zvýšily v průměru o více než 50 procent, nájmy potom o necelou čtvrtinu. Největší zdražení zaznamenaly Maďarsko, Estonsko, Litva, Lotyšsko a právě Česko.
A Česko, kde se ceny zvedly o více než 140 procent oproti roku 2010, se s tímto fenoménem potýká obzvlášť tvrdě – podle evropských srovnání je v poměru ceny bytu k průměrnému příjmu jednou z nejhorších zemí Evropské unie.
„Přestože v roce 2023 Pražané k vlastnímu bydlení potřebovali ekvivalent 14,3 hrubého ročního platu a vloni šlo o 13,5 platu, tak se Praha v dostupnosti vlastního bydlení propadla. Po Amsterodamu je nyní druhou nejméně dostupnou ze zkoumaných metropolí v Evropě,“ potvrzuje Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte, která si k tématu připravuje pravidelně vlastní analýzu.
Nově schválený zákon o podpoře bydlení, který má pomoci lidem nejpostiženějším bytovou nouzí, může být prvním krokem ke změně. Evropské zkušenosti ale ukazují, že bude třeba mnohem víc než jen legislativní rámec.
„Problém s nedostupností bydlení je závažný zejména ve velkých městech. Právě tam se stěhují stále noví obyvatelé. Jen do Prahy se za posledních deset let přistěhovalo sto tisíc lidí. Pokud nedojde k žádné razantní změně, problém bude úměrně s tím dál narůstat,“ popisuje základní problematiku analytik Platformy pro sociální bydlení Jan Klusáček.
Zároveň se podle jeho slov dlouhodobě snižuje nabídka bytů na trhu. „Není to pouze otázka pomalé výstavby. Výrazně pomaleji se uvolňují už také existující byty. Roste totiž průměrný věk obyvatel, který v praxi znamená, že byt v rámci dědictví získávají potomci o několik let později, než tomu bylo v minulosti,“ dodává.
Takový vývoj je obdobný prakticky ve všech evropských metropolích a větších městech. Podle expertů jsou tu však tři oblasti, ve kterých by si Česko mělo vzít příklad z jiných zemí Evropy.
1. Výstavba
Zrychlení stavebního řízení a tím i celkově procesu výstavby navrhuje ve svých doporučeních Národní ekonomická rada vlády (NERV). Tomu by mělo pomoci sjednocení postupů stavebních úřadů a omezení jejich roztříštěnosti. Nutné je podle zveřejněné zprávy také personální posílení některých úřadů.
Změna by měla podle NERV nastat i v rámci dotčených orgánů státní správy, jako jsou hygienické stanice nebo orgány územního plánování. I v jejich případě by bylo podle odborníků namístě zvážit redukci.
Podle jednoho z autorů souboru doporučení NERV sociologa a šéfa agentury PAQ Research Daniela Prokopa by se díky těmto úpravám mohlo Česko přiblížit rychlostí výstavby například Polsku. „Tam se staví v posledních letech v průměru ročně zhruba 6-7krát více bytů než v Česku, ačkoli rozdíl populací je zhruba 3,5násobný,“ popisuje.
Podle Jana Klusáčka by ale prioritou výstavby neměla být pouze komerční výstavba, ale naopak výstavba dostupného bydlení.
„Poptávka je ve velkých městech v současnosti tak obrovská, že by i při zrychlení stavebního řízení zůstaly byty odhadem pro 80 procent obyvatel nedostupné. V Praze by bylo zapotřebí zvýšit nabídku o desítky tisíc bytů,“ říká analytik s tím, že projekty by měly mít charakter neziskový nebo jen omezeně ziskový.
Takový systém dlouhodobě funguje například ve skandinávských zemích. Konkrétně v Norsku jsou zřizovány neziskové bytové organizace, které staví byty a domy. Ty se následně stávají vlastnictvím stavebního fondu, který může být buď společným majetkem obyvatel (podobně jako v případě družstva), nebo ve vlastnictví obce.
Plné rozhodování, jak se bude s bydlením zacházet, ale mají lidé, kteří v nemovitostech žijí. Fondy jsou neziskové, takže všechny příjmy jdou na jejich hlavní činnost, kterou představuje právě financování bydlení.
Podobně funguje model dostupného bydlení také v Dánsku, kde dvě třetiny vybraného nájemného putují do národního stavebního fondu. Z něj se následně financuje další výstavba projektů nebo renovace stávajícího fondu.
Podstatnou roli v bydlení hraje stát také ve Vídni, kde přibližně polovinu bytového fondu tvoří sociální bydlení - přibližně 220 tisíc bytů vlastní město a dalších 200 tisíc bytů vlastní nezisková družstva. Možnost bydlet v dostupném nájemním bytě má například jednočlenná domácnost, jejíž měsíční příjem nepřesáhne v přepočtu 95 tisíc korun. Mediánový příjem v Rakousku je přitom zhruba 70 tisíc měsíčně. Pro srovnání Praha vlastní městských bytů zhruba 30 tisíc.
Zahraniční modely bytových společností nebo družstev, které například vylučují prodeje členských podílů, jsou podle mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) Karolíny Nové pro Česko inspirací, jak do budoucna zajistit trvalý fond dostupných bytů.
„Systém dostupného bydlení totiž zkrátka nemůže stát pouze na obcích. Proto MMR pracuje na návrhu legislativního ukotvení bytových společností s omezeným ziskem. Ty by měly nárok na zvýhodněné státní financování a výměnou by lidem poskytovaly bydlení za tzv. nákladové nájemné,“ uvedla mluvčí resortu.
Snaha o rozpohybování obecní výstavby se rozjíždí také v Česku, a to prostřednictvím dotační podpory a zvýhodněných úvěrů pro investory. Státní fond pro podporu investic spravovaný MMR přijal v programu Dostupné nájemní bydlení po půl roce od spuštění 142 žádostí za 7,98 miliardy korun. Z toho tvořily 2,97 miliardy dotace a 5,01 miliardy úvěry. Do příštího roku by s podporou mělo vzniknout přes 2000 cenově dostupných nájemních bytů.
„Bylo by třeba zvýšit objem financí, které do této oblasti stát investuje,“ dodává odborník Jan Klusáček.
2. Daně
Mimo samotné výstavby nových bytů by se podle odborníků mělo Česko více zaměřit také na kroky, které by vedly k navrácení už existujících bytů zpět na trh. Celkově se podle dat Sčítání lidu z roku 2021 v Česku nachází až 200 tisíc prázdných bytů. Dalších skoro 400 tisíc prázdných bytů je v rodinných domech.
Cestou pro Česko by podle sociologa Daniela Prokopa mělo po vzoru jiných evropských zemí být zavedení nových daňových pravidel.
„Příkladem funkčnější daně z nemovitosti, která zatěžuje držení pozemků a motivuje k jejich využívání může být například Estonsko, Finsko, ale i v Polsku je výrazně dražší držet nevyužívané či méně využívané nemovitosti ve Varšavě,“ popisuje.
Úprava systému pro výběr daně z nemovitosti by byla řešením také podle sociologa a ekonoma Akademie věd České republiky Martina Luxe. Daň z nemovitosti by měla v první řadě odrážet hodnotu nemovitosti. Za druhé by se měla zvýšit zejména právě u prázdných bytů, kde nikdo nebydlí trvale a dlouhodobě.
„U těch by mělo jít o mnohem razantnější zvýšení, až třeba na desetinásobek současné hodnoty. Naopak pro chudší vlastníky bydlení, jako jsou senioři, kteří mají nízké příjmy, nebo matky samoživitelky, kteří bydlí v bytech trvale a dlouhodobě, by daň mohla zůstat stejná, nebo se dokonce snížit,“ komentoval už dříve Lux pro Seznam Zprávy.
Příkladem, kdy se zvýšení daně pro „domy duchů“ úspěšně odrazilo na trhu s nemovitostmi, je kanadský Vancouver. Už v roce 2017 byla zavedena na prázdné nemovitosti daň na úrovni 1,25 % ročně z celkové ceny nemovitosti. Jen dva roky poté majitelé nemovitostí převedli více než pět tisíc bytových jednotek na dlouhodobé pronájmy. Zároveň se na dani od roku 2017 do roku 2019 vybralo více než 84 milionů kanadských dolarů. V roce 2022 město tuto daň ještě zvýšilo, a to na tři procenta hodnoty nemovitosti.
Podle sociologa Prokopa je navíc Česko společně s Litvou a Slovenskem jedním ze států, které nejvíce zvýhodňují investiční nákupy nemovitostí.
„Neexistuje zde daň z převodu nemovitosti a zároveň existuje široké osvobození zdanění prodeje nemovitosti. V Česku jdou navíc tato volná pravidla ruku v ruce se špatně fungujícím 3. pilířem českého penzijního systému, kdy je nákup nemovitostí často nástrojem investic a budoucího zajištění na stáří,“ dodává.
3. Nájemní vztahy
Třetím pilířem, který by podle odborníků mohl vést ke zlepšení situace v oblasti bydlení, je narovnání vztahů mezi nájemníky a pronajímateli.
„Nájemní trh řeší nestabilitu celé oblasti. Ta je způsobena především řetězením nájemních smluv. Každý rok nájemník řeší riziko, že se bude muset stěhovat, a zároveň, že dojde k navýšení nájemného. I tento fakt dostupnost bydlení v Česku negativně ovlivňuje. Opět se totiž vytváří tlak na vlastnické bydlení,“ popisuje Jan Klusáček, analytik Platformy pro sociální bydlení.
Podle průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj má opakovanou smlouvu na dobu určitou ve stejném bytě od stejného pronajímatele 67,7 procenta nájemců. To znamená, že v tuzemské populaci je aktuálně až 700 tisíc lidí, kteří opakovaně uzavírají krátké nájemní smlouvy.
„Každý pátý z nich měl před posledním prodloužením smlouvy obavy ze ztráty bydlení, tedy že nebude mít možnost bydlet ve standardním bytě,“ uvedl resort k výsledkům svého průzkumu.
„Vzhledem k tomu, že se standardně uzavírají nájemní smlouvy na rok, je obrana nájemce proti zvyšování nájemného nad rámec zákona prakticky nulová. Pronajímatel je v dnešní době k nájemci v pozici ‚ber, nebo nech být‘, obzvláště ve velkých městech,“ okomentovala nastavený systém Lenka Veselá, místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR.
Naopak například v Rakousku pronajímatelé nabízejí nájemní smlouvy nejčastěji na tři roky nebo více. Belgičané pak pronajímají bydlení na devět let, Němci dokonce na dobu neurčitou.
