Článek
Stoupající náklady na bydlení, růst cen energií, ale také nižší šance mladých rodin na pořízení vlastní nemovitosti. To vše vede k přehodnocování desetiletí zažitých modelů bydlení. Do Česka se postupně vrací trend vícegeneračních domácností, ukazují data některých realitních kanceláří. Ve větším měřítku by se mohly začít prosazovat už v příštím roce. Uvádí to digitální realitní služba Bezrealitky i realitní služba Maxima Reality ze skupiny European Housing Services.
Trend už se stihl propsat do vyhledávání u největší digitální realitní služby Bezrealitky. Jen za druhou polovinu listopadu zhruba o 40 % stoupl počet poptávek u nemovitostí, které se prezentují jako vhodné pro dvougenerační bydlení. A výrazně častěji zájemci o dům nebo byt prověřují možnosti přestavby dispozice tak, aby umožňovala soužití dvou domácností.
Rodina s babičkou probere její stěhování teď o Vánocích, aby příští rok mohli už bydlet dohromady.
Podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky, se dá očekávat, že celá řada rodin se vydá cestou prodejů stávajících nemovitostí a nákupu jedné, která bude k bydlení sloužit více generacím.
„Znamená to často sice prodej rodného domu, ale také to bývá jediná cesta, jak rodina může dosáhnout na adekvátní vlastní bydlení pro všechny generace. Setkal jsem se už i s povzdechem, že rodina s babičkou probere její stěhování teď o Vánocích, aby příští rok mohli už bydlet dohromady,“ zmiňuje Hendrik Meyer.
Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, trend potvrzuje. Podle něj nastoupí plynule a realitní trh se mu dokáže přizpůsobit. Celá řada domácností v Česku navíc již podle něj dnes de facto žije dvougeneračně – a to díky tomu, že děti rodičů „vylétají z hnízda“ stále později.
„Na dvougenerační bydlení jsou díky tomu stále více uzpůsobené i běžné byty. Mohou se tedy dobře najít dva typy domácností – rodiny, kterým děti dorostly a kde se rodiče třeba chtějí stěhovat do rodinného domu, koupeného za peníze z prodeje bytu. A ti, kteří to teď dělají zase zcela naopak,“ zmiňuje Zuzák.
Index dostupnosti bytů
Cílem indexu je sledovat, jak se vyvíjí dostupnost bytů v Česku. Index kombinuje průměrné ceny nemovitostí v jednotlivých krajích a úrokové sazby hypotečních úvěrů.
Při výpočtu je kalkulována splátka 80procentní hypotéky pro byt o velikosti 65 m2, což je dle Českého statistického úřadu průměrná velikost bytu v Česku. Index počítá s průměrnou cenou za metr bytu v osobním vlastnictví, bez rozdílu stavu či materiálu, rozhodné období je měsíční klouzavý průměr. Dále index tvoří průměrná úroková sazba hypoték se splatností 30 let.
Výsledný výpočet je poměřován k úvodní hodnotě ze začátku března 2020, kdy byl index stanoven na úrovni 1. Čím je hodnota vyšší, tím hůře jsou byty dostupné a naopak, pokud je hodnota pod úrovní 1, jejich dostupnost roste.
Naopak síť realitních kanceláří Remax uvádí, že se zatím s takovýmto požadavkem setkává spíše zřídka.
„Ve výjimečných situacích situaci některé rodiny takto opravdu řešit mohou. Neznamená to však, že by to bylo novátorské řešení vysokých pořizovacích cen bydlení,“ oponuje Pavel Hassman z realitní kanceláře Remax 4YOU.
Obecně podle jeho slov platí, že představy mladé generace jsou odlišné od představ rodičů či prarodičů. „Myslím, že vícegenerační bydlení sebou nese více potencionálních problémů než přínosů. Zřídkakdy se dlouhodobě snese snacha s maminkou a obráceně, a to i tehdy, když jsou na počátku vztahy idylické. Myslím, že nájemní bydlení je pro mladé lepším řešením než soužití s rodiči či prarodiči,“ dodal Hassman.
Zájem o větší bytové dispozice ale potvrzuje také realitní portál Sreality.cz. „Na největším českém realitním portále Sreality.cz je aktuálně největší zájem o koupi větších bytů o velikosti 3kk a 3+1,“ říká Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz.
Ani ty ale v tuto chvíli neukazují na potenciálně sílící trend vícegeneračního bydlení.
Vhodných nemovitostí je na trhu málo
Dvougeneračních nemovitostí na trhu v posledních letech spíše ubývalo a často byly přestavěny na dvě samostatné jednotky. Sehnat tedy vhodný objekt není úplně jednoduché. I proto budou lidé hledat spíše větší byty, které bude možné vhodně rekonstruovat, odhaduje šéf Bezrealitky. Jejich cena, přepočítaná na metr čtvereční, navíc v posledních letech paradoxně rostla pomaleji než u menších jednotek.
V tomto ohledu může být výhoda, že nákup na plochu velkého bytu v krajských městech vyjde v cenách za metr čtvereční levněji než u garsonky nebo nejpoptávanějších 2+kk.
„V tomto ohledu může být výhoda, že nákup na plochu velkého bytu v krajských městech vyjde v cenách za metr čtvereční levněji než u garsonky nebo nejpoptávanějších 2+kk,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „V minulosti zároveň vznikla řada propojených bytů – nejtypičtěji garsoniéra a vedlejší několikapokojový, které jsou díky tomu s trochou úprav dimenzované na plnohodnotný provoz dvou domácností.“
Hypotéka pro víc generací?
Banky ale mají v arzenálu proti stále méně dostupnému bydlení další potenciální zbraň, která by mohla být pro vícegenerační bydlení alternativou – klasickou hypotéku. Pokud by se její splatnost prodloužila za obvyklou maximální hranici 30 let, měsíční splátka by výrazně klesla. V praxi by tak vznikla mezigenerační hypotéka, o kterou by se dělili rodiče například s dětmi.
Prodloužení doby splatnosti hypotéky považuje například Česká spořitelna za nástroj, který může při rostoucích cenách hypotečních úvěrů zvýšit jejich dostupnost pro lidi, kteří potřebují řešit své bydlení.
Protiargument, že by to byl zároveň způsob, jak zvýšit poptávku po úvěrech a nemovitostech, podle Filipa Hrubého, tiskového mluvčího České spořitelny, není relevantní.
„Ona poptávka je dnes totiž tažena investory, kterým na době splatnosti nezáleží. Pozitivní efekty by podle našeho názoru převážily nad negativními. Velmi dobré zkušenosti s hypotékami, které mají 40 a více let dlouhou splatnost, mají například v Holandsku, kde je velmi populární tzv. interests only hypotéka, kdy klienti nesplácí jistinu, ale pouze úroky. V důchodovém věku se pak mohou rozhodnout, zda nemovitost, jejíž cena se mezitím obvykle významně zvýšila, koupí a splatí jistinu, nebo zda hypotéku předají dětem, které dál platí úroky a kdykoli v průběhu svého života se mohou rozhodnout jistinu splatit a stát se vlastníkem nemovitosti nebo pokračovat ve splácení úroků jako specifické formy nájmu,“ uvedl příklad ze zahraničí Hrubý.
ČNB doporučuje hypotéku maximálně na 30 let
Česká národní banka ale v současné době stále doporučuje maximální splatnost hypoték 30 let. Navzdory tomu se na trhu však objevují i nabídky hypoték se splatností až 40 let. U takových je obvykle podmínka, že je klient musí splatit do doby, než dosáhne určitého věku. A skepsi k delšímu splácení centrální banka neskrývá ani v tomto případě.
„Úvahy o prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů za horizont 30 let, který je obsažen v našem doporučení, nepodporujeme. Vnímáme je spíše jako snahu najít cestu k tomu, aby mohly být domácnostem prodávány ještě větší úvěry na bydlení. Změny podmínek poskytování úvěrů jak z pohledu délky splatnosti, tak z pohledu způsobu jejich splácení (např. hrazení pouze úroků, a nikoli jistiny po dobu 20 let apod.) nepovažujeme za smysluplné a přínosné. Výsledkem by nejspíše bylo další zdražování bydlení,“ uvedla k doporučení tisková mluvčí ČNB Markéta Fišerová.
Rád bych hypotéku se splatností až na 40 let našim klientům umožnil během příštího roku.
Filip Belant, šéf hypotečních produktů České spořitelny ale v kontextu podmínek pro získání hypotéky upozorňuje, že při současných cenách nemovitostí je na ně stále složitější dosáhnout.
„Rád bych hypotéku se splatností až na 40 let našim klientům umožnil během příštího roku. O podmínkách, za jakých klientovi nabídneme splatnost delší než nyní, právě diskutujeme. Až se dohodneme na konečné podobě, chtěl bych náš návrh projednat na půdě České bankovní asociace a poté ho projednat s Českou národní banku,“ doplnil Belant.
Podle jeho slov Česká spořitelna bude nabízet produkt selektivně, zejména mladým lidem do 36 let nebo prvonabyvatelům hypotéky a tak, aby byly většinou schopni hypotéku doplatit před ukončením svého aktivního pracovního života.
Zkušenosti z některých zemí ukazují, že tato praxe nezlepšila dostupnost bydlení. Naopak, o co se zvýšila dostupnost úvěrů, o to šly časem nahoru ceny domů.
Naopak výhrady proti multigeneračním hypotékám má Česká bankovní asociace (ČBA). „Pokud už při žádosti o hypotéku je jasné, že dlužník nebude moci splatit úvěr během svého produktivního věku, nepovažujeme za obezřetné, aby se hypotéka převáděla na další generaci. Zkušenosti z některých zemí ukazují, že tato praxe nezlepšila dostupnost bydlení. Naopak, o co se zvýšila dostupnost úvěrů, o to šly časem nahoru ceny domů a bytů a zvýšila se zadluženost domácností,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
