Vídeňský zázrak. Levné bydlení do roka a půl pro každého

Rakouská metropole se v žebříčcích kvality života umisťuje rok co rok v první desítce. Velkou měrou za to vděčí i propracované politice bydlení a řada Čechů, drcených vysokými cenami bytů, se tak na Vídeň dívá jako na „zlaté tele“.

Bydlení jako by tam nebylo vůbec problém. Čtyři z pěti Vídeňanů by podle příjmů dosáhlo na byt dotovaný z veřejných peněz. „Kdo má v jednočlenné domácnosti měsíční příjem v přepočtu pod 95 tisíc korun, má na něj nárok,“ říká v rozhovoru Christian Schantl z magistrátní organizace Wiener Wohnen, která statisícový rezervoár vídeňských městských bytů spravuje. Mediánový příjem v Rakousku je přitom zhruba 70 tisíc měsíčně.

Nájem je nižší, než jaký se v průměru platí v Praze. Asi 170 korun za metr čtvereční. Jak „vídeňský zázrak“ funguje? Za více než sto let vybudovali v rakouském hlavním městě 420 tisíc bytů, které vlastní buď město, nebo bytová družstva. O privatizaci se neuvažuje, naopak každý rok vznikají další byty na rozsáhlých městských pozemcích, které čítají tři miliony metrů čtverečních.

„Na rozdíl od jiných měst Vídeň nikdy neuvažovala o tom, že by se v budoucnosti měl rozprodávat městský majetek,“ říká v rozhovoru Christian Schantl, šéf mezinárodních vztahů ve Wiener Wohnen. Ani se neprotestovalo proti „dani na bydlení“, který ze svého příjmu odvádí každý zaměstnanec i zaměstnavatel, a ze kterého se veškerá výstavba financuje.

Je podle vašeho názoru špatně ponechat ceny bytů pouze na trhu, jak tomu je například v Praze?

Jsme hluboce přesvědčeni, že oblasti veřejných služeb, jako je školství, zdravotnictví, zásobování vodou a bydlení, by neměly být ponechány pouze na soukromém trhu. Ani v období, kdy bylo v hlavním městě více neoliberální politické klima a politici byli naklonění privatizaci bytového fondu, se Vídeň politiky dostupného bydlení nevzdala.

Vídeň se zavázala, že bydlení tu bude dostupné. A na rozdíl od jiných měst nikdy neuvažovala o tom, že by se v budoucnosti měl rozprodávat městský majetek. Protože právě velká nabídka dotovaného bydlení je to, co tlumí ceny na celém trhu s bydlením ve městě.

V Praze je zhruba 30 tisíc městských bytů. Kolik bytů je tedy ve Vídni ve veřejné správě a kolik Vídeňanů může z příznivých cen bydlení v městských bytech těžit?

Celkem je ve Vídni asi milion bytů. Z toho 220 tisíc je ve vlastnictví města a dalších 200 tisíc bytů vlastní nezisková družstva. V jedné z těchto dvou forem bydlení žije necelá polovina obyvatel Vídně.

Jaká kritéria musíte splnit, abyste ve Vídni získali cenově dostupný byt? Jde pouze o hranici příjmu?

Na byt má podle zákona o dotacích na bydlení nárok každý, kdo nepřesáhne příjmovou hranici 3810 eur čistého za měsíc (95 800 Kč), to platí pro jednočlennou domácnost. V případě dvoučlenné domácnosti nesmí překročit čistý měsíční příjem 5678 eur (v přepočtu 142 773 Kč) a pro tříčlennou domácnost platí maximální hranice čistého příjmu 6425 eur (v přepočtu 161 557 Kč).

Žadatel musí být plnoletý, musí mít rakouské občanství a ve Vídni musí mít aspoň dva roky nepřetržitě trvalé bydliště.

Když vidím tu výši příjmů, znamená to, že na městský byt má ve Vídni nárok prakticky každý? Nejen sociálně slabší, ale taky střední třída?

Příjmové hranice jsou nastaveny tak vysoko, že přibližně 80 % vídeňské populace pod tyto hranici spadá. Chceme v bytových domech zajistit co nejširší sociální mix, abychom předešli vzniku ghett.

Jak dlouho se na takový obecní byt čeká?

Průměrná čekací doba na obecní byt je přibližně 1,5 roku.

U nás se mnoho mladých lidí smířilo s tím, že v Praze kvůli astronomickým cenám bydlení bydlet nebudou. Nejenže je pro většinu vlastní bydlení nesplnitelným snem, ale pro mnohé se stává neúnosnou už i výše nájemného. Jaké možnosti mají mladí ve Vídni?

Vídeňané ve věku od 17 do 30 let, kteří ještě nemají vlastní byt, mohou požádat o tzv. bytový lístek (zařazení do pořadníku na zvýhodněné bydlení, pozn. red.). Mohou si požádat o levný dotovaný byt v programu Smart anebo obdrží dvě nabídky na obecní byt, maximálně se dvěma pokoji.

Jak vysoké je průměrné nájemné v obecních a družstevních bytech ve srovnání s tržním nájemným?

Současné nájemné za byt kategorie A v obecním bloku činí orientačně 6,67 eur (168 korun) za metr čtvereční. To je bez daně a provozních nákladů. Nájemné v družstevních bytech je zhruba stejné. Na soukromém trhu ovšem stojí pronájem přibližně dvakrát tolik.

Češi chtějí v drtivé většině byty vlastnit. Argumentem proti bydlení v nájmu je zejména hrozba nejistoty. Lidé se bojí, že se nájemné náhle zvedne nebo že je majitel z bytu zničehonic vypoví. Jak je to řešené ve Vídni?

Rakouské nájemní právo zaručuje vysokou úroveň ochrany nájemníků. Výše nájemného je předvídatelná, nájemné je dostupné a nájemní smlouvy jsou sjednány na dobu neurčitou. Nájemníci tak mohou bydlet v jistotě, že je pronajímatel kvůli svému finančnímu prospěchu jen tak nevystěhuje. Zákon zabraňuje taky náhlému zvyšování cen. Nájemné se vyvíjí pouze v souladu s indexem spotřebitelských cen.

Všichni Rakušané odvádějí ze svých příjmů tzv. příspěvek na bydlení. Jeho výnos si mezi sebou dělí jednotlivé spolkové země. Ve Vídni plyne úplně celý na renovaci a výstavbu dostupného bydlení. Kolik peněz to ročně je?

Sociální bydlení se v Rakousku financuje z daně z příjmu. Z něj jde na podporu bydlení pevná část, tzv. příspěvek na bydlení. Sazba daně je upravena spolkovým zákonem a činí 0,5 procenta hrubého ročního příjmu zaměstnanců a zaměstnavatelů.

Jen prostřednictvím této daně získává Vídeň 250 milionů eur ročně na účely bytové výstavby. Tento způsob financování vytváří spolehlivý základ pro to, abychom mohli plánovat rozsáhlé programy bydlení. To by při čistě tržní bytové politice nebylo možné.

V bytovém finančním rezervoáru ale máte ještě více peněz, na co všechno přesně jdou?

Náš bytový finanční fond činí něco přes 400 milionů eur. Z toho bylo loni na dotace –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ tedy na individuální pomoc pro jednotlivce –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ vynaloženo 45 milionů. Přibližně 360 milionů eur půjde na výstavbu novostaveb a rekonstrukce. V roce 2022 se vystavělo za 237 milionů eur, za 125 milionů eur se rekonstruovalo.

Nevadí těm, kteří netěží z dostupného bydlení, přispívat na bydlení pro ostatní?

Dotace na bydlení nejsou v Rakousku vůbec kontroverzní otázka. Panuje široká politická shoda, tato specifická daň má pozitivní účinky.

Můžete vysvětlit systém, kdo a za jakých podmínek dostupné byty staví?

Velkou část nově vznikajících dostupných bytů tvoří byty družstevní. Ty staví nezisková stavební družstva. Hovorově se jim často říká „bytová družstva“. Jsou odpovědná za výstavbu, rekonstrukci i správu bytů pro širokou veřejnost.

Organizačně mohou mít formu nejen družstev, ale i třeba společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti. Jsou nezisková. Bytová družstva musí být členy sdružení, které provádí pravidelný a podrobný audit jejich podnikatelské činnosti. Podléhají také dohledu ze strany zemské vlády.

Tato nezisková stavební družstva staví především byty, které jsou dotované v souladu se zákony jednotlivých spolkových zemí. Když byt pronajmou nebo prodají, musí dodržovat dotační předpisy.

Část nákladů na výstavbu přenášejí stavební družstva na své nájemníky, a to prostřednictvím příspěvku na financování. Příspěvek se odvíjí i od velikosti bytu. A každý rok se snižuje. U secondhandových" bytů je tedy nižší než u těch nových.

A je ještě vůbec ve Vídni kde stavět?

Město Vídeň má v současné době k dispozici volné pozemky o rozloze 3,1 milionu metrů čtverečních pro výstavbu nových cenově dostupných bytů.

Jaké podmínky musí ten, kdo chce ve Vídni stavět, splnit?

Družstva musí projít tzv. developerskou soutěží, která vybere projekty, které splní nároky jak architektonicky, jejichž financování dává ekonomický smysl a plní také ekologické požadavky.

Jaké jsou limity vídeňského modelu bydlení?

Vídeňský model dostupného bydlení má více než stoletou tradici. A přestože se výzvy na trhu s bydlením neustále mění, Vídeň dokázala, že když se chytře přizpůsobí, může si „po svém“ pokračovat dlouhodobě.