Tisíce českých rodin už přišly o svůj sen. Ve vlastním nebudou

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Hypotéky dál zdražují. Průměrná nabídková sazba hypoték každý měsíc stoupá o desetiny procenta a podle odhadů hypotečních odborníků se Česko minimálně do konce letošního roku dalšímu zdražování hypoték nevyhne. Z pohledu domácností, které zvažují pořízení nemovitosti financovat úvěrem, se tak situace nevyvíjí vůbec dobře. A to, že mnoho z nich na úvěrové financování nedosáhne nebo si svůj záměr kvůli vysokým cenám rozmyslelo, se začíná projevovat v poklesu počtu i objemu sjednaných hypoték.

Například v květnu banky a stavební spořitelny poskytly hypoteční úvěry za 20,9 miliardy korun, což se do meziročního srovnání propsalo jako 60procentní propad. Vyplývá to ze statistik České bankovní asociace (ČBA) Hypomonitor.

Hypotéky se tak obecně stávají stále méně dostupnými – ať už právě kvůli vyšším úrokovým sazbám, nebo kvůli regulaci ČNB, se kterou centrální banka přišla v letošním dubnu.

Náklady na hypotéku budou navíc vyšší nejenom pro nové zájemce, ale i pro ty, které čeká refixace. „Například ti, kteří si brali hypotéku před pěti lety, mohou být novými splátkami překvapeni. Posun sazeb o téměř 4 procentní body znamená tisíce korun navíc, což v časech rostoucích cen energií znamená další zářez do rodinných rozpočtů,“ upozorňuje ekonom Creditas Petr Dufek.

Už nyní kvůli vyšším úrokovým sazbám a nárokům na bonitu žadatelů odpadla z trhu minimálně desetina potenciálních žadatelů o hypotéky. Další vývoj pak bude záležet na vývoji úroků, uvedl hypoteční specialista Broker Trust a šéf společnosti Golem Finance Libor Ostatek v rozhovoru pro SZ Byznys.

„Se vzrůstající úrokovou sazbou je podíl úroků ve splátce vyšší. Každý milion průměrné hypotéky se splatností na 30 let je dnes dražší o 1 600 nebo 1 700 korun,“ doplnil Ostatek. Průměrná splátka třímilionové hypotéky se splatností 30 let a LTV 80 procent se tak dnes pohybuje kolem 18 tisíc korun.

Mírně pozitivní signál ale přichází z realitního trhu. Podle aktuálních dat realitního portálu RealityČechy.cz začínají ceny bytů stagnovat. Průměrná nabídková cena bytů v Česku v červnu klesla na 4,65 milionu korun, a dostala se tak na vůbec nejnižší úroveň za posledních šest měsíců.

A zastavení růstu nabídkových cen avizují i další datové zdroje, které se monitoringem cen na českém trhu zabývají. Příkladem je Cenový kompas Sreality.cz. Podle něj nabídková cena bytů za posledních šest měsíců stagnovala nebo mírně klesala téměř ve všech krajích Česka.

Příkladem je Královéhradecký kraj, kde se ještě v lednu 2022 pohybovala průměrná nabídková cena bytu kolem téměř 78 tisíc korun za metr čtvereční. O šest měsíců později už se cena pohybovala o téměř čtyři tisíce níž, na 74 344 korunách za metr čtvereční podlažní plochy bytu.

Podle realitního odborníka z poradenské společnosti Deloitte Petra Hány ale může mírný pokles nabídkových cen znamenat zatím jen korekci nabídky a vyšších požadovaných cen ze strany prodávajících. V dlouhodobém měřítku má realitní trh pokračovat v pozvolném růstu.

„Aktuálně rezidenční trh spíše vyčkává. V průběhu prázdnin a dovolených se vždy projevuje nižší aktivita. Je patrné, že poptávka po koupi bytů aktuálně klesá. Lze očekávat, že ceny bytů i nadále porostou, ale vzhledem k nižší poptávce významně mírnějším tempem, než tomu bylo v loňském roce,“ uvedl Petr Hána.

Důvodem, proč by ceny nemovitostí měly i nadále, avšak už výrazně pomalejším tempem růst, je nedostatečná výstavba a také zvýšené ceny stavebního materiálu, které za poslední rok vystoupaly v některých případech i o stovky procent.

„Novostavby a developerské projekty zdražují, i když klesla poptávka. K získání hypotéky lidé potřebují vyšší příjem. Méně lidí chodí na prohlídky, protože bydlení je čím dál víc nedostupnější,“ uvádí Ondřej Mašín, šéf Bidli, realitní a stavební skupiny.

Na korekci cen mají v současné době největší šanci hlavně starší nemovitosti, kde se ceny přiblížily cenám bytů nových, navzdory tomu, že se jich rostoucí náklady na stavební materiály až tolik netýkají, doplňuje ekonom Creditas Petr Dufek.

„V podstatě se svezly na vlně vysokého zájmu, který v letošním roce z řady důvodů opadá. Ceny bytů se budou obecně odvíjet od celkové ekonomické situace v zemi a také od inflace, která některé investory do realit nasměrovala. A od dostupnosti hypoték a celkové nálady domácností investovat do vlastního bydlení,“ říká ekonom.

Období, kdy růst cen rezidenčních nemovitostí zpomaluje, přichází po éře mezi roky 2014 a 2021, kdy Česko zaznamenávalo enormní růst cen, a s tím se i rapidně zhoršovala dostupnost bydlení. Situaci nepomohly zvrátit ani rekordně levné hypotéky, jejichž sazby se v těchto letech pohybovaly od dvou do tří procent a někdy dokonce pod touto minimální hranicí.

Ačkoliv tempo růstu zpomaluje, podle aktuálních dat společnosti Golem Finance, která se zaměřuje na poskytování poradenských služeb v oblasti financování bydlení, se dostupnost bydlení nadále zhoršuje a v některých oblastech Česka dosahuje kritické úrovně.

Už v roce 2018 Index dostupnosti bydlení, jenž měří podíl měsíční splátky hypotéky na čistém příjmu domácnosti, prolomil 40procentní hranici. Ta je obecně považována za horní mez, kdy lze ještě dostupnost bydlení označit za příznivou; během následujících let index vystoupal až na současných bezmála 70 procent.

„Nejlepší míra dostupnosti bydlení (měřeno IDB) je v Ústeckém kraji, kde index aktuálně dosahuje 31,4 procenta. Naopak nejhorší situace je nepřekvapivě v Praze, kde IDB vystoupal v červnu na 92,4 procenta, a to index zohledňuje i vyšší příjmy pražských domácností,“ uvádí Luboš Svačina, tiskový mluvčí Golem Finance.

Mírné zpomalení tempa růstu cen na realitním trhu se tak, zdá se, v blízké době výrazně nepropíše do dostupnosti vlastnického bydlení. To si myslí také ekonom Petr Dufek, podle kterého proti poklesu cen i v řádech jednotek procent budou stát možnosti obyvatel dovolit si dražší financování, prodražené vyššími úrokovými sazbami a nižší dostupností úvěrů.

„K větší dostupnosti bydlení by přispělo rozšíření nájemního bydlení, na kterém se mohou podílet třeba i obce. Trh by mohly ovlivnit i investiční byty, které zatím zůstávaly ladem, nicméně pod tlakem rostoucích nákladů by se mohly dostat na nájemní trh,“ doplnil Dufek.

Že se nájemní bydlení nově stane důležitou součástí životního cyklu, věří také odborník Deloitte Petr Hána, podle něhož lze předpokládat, že se zvýší průměrný věk, kdy si lidé budou schopni pořídit vlastní byt.

„Kvůli vyšším cenám bytů a dražším penězům budou lidé trávit delší čas v pronajatých bytech, než naspoří dostatek vlastních zdrojů, aby začali řešit koupi vlastní nemovitosti. Někteří pak mohou v nájmu strávit celý život. Pro mladší generace to bude zcela běžné a v západní Evropě to tak funguje již dnes,“ říká Petr Hána.

Zájem o byty na pronájem stoupá po celé republice, ukazují data technologické firmy Flat Zone, která dlouhodobě sleduje vývoj na realitním trhu.

„Je to zřetelně vidět z počtu bytů v nabídce – meziroční změna nabídky ve všech českých regionálních městech po celé ČR je aktuálně více než 50 procent směrem dolů,“ uvádí pro SZ Byznys Vít Soural, manažer Flat Zone.

Největší poptávka je v Praze, v Brně a v jiných větších regionálních městech typu Plzeň, Pardubice, Olomouc, Karlovy Vary nebo Jihlava – zde nabídka bytů na pronájem klesla přibližně o 30–50 procent za poslední rok.

„Nicméně v některých městech pozorujeme dokonce opačný trend, jako například v Ostravě, kde jsou velká bytová portfolia vlastněna velkým investorem a v posledních několika měsících nabídka stoupla až o 30 procent,“ dodává Soural.

Největším faktorem, jenž ovlivňuje nabídku dlouhodobých pronájmů, je v posledních třech měsících válka na Ukrajině. Přišly k nám statisíce uprchlíků, kteří někde potřebují bydlet, a byty k pronájmu jsou přirozená volba, nicméně to není ten jediný faktor.

Z dlouhodobějšího hlediska se podle Sourala zvyšuje zájem o nájemní bydlení právě kvůli tomu, že lidé buď nemají jinou alternativu, nebo se jim pronájem aktuálně nejvíce vyplatí.

Průměrné výdaje na bydlení ve vlastní nemovitosti financované hypotékou a v nájmu lze snadno porovnat. Podle Eurostatu je průměrná velikost českého bytu 78 metrů čtverečních. Cena měsíčního nájmu v průměru v Česku bez hlavního města vychází asi na 18 500 korun.

Výjimkou je právě Praha, kde se průměrná cena za metr čtvereční pronajatého bytu pohybuje na úrovni 377 korun, ukazují data Flat Zone za první čtvrtletí letošního roku. Za 78metrový byt by tak Pražan zaplatil skoro 30 tisíc korun měsíčně.

Měsíční splátka hypotéky by ale vyšla výrazně dráž. Pokud je průměrná cena za metr čtvereční podlažní plochy v Česku 87 700 korun, jak za první čtvrtletí loňského roku uvádí Deloitte, pořizovací cena za byt o 78 metrech čtverečních by se vyšplhala na 6 840 600 korun.

Pokud žadatel disponuje alespoň 20 procenty prostředků na nemovitost z vlastních zdrojů, potřeboval by si od banky vypůjčit 5 472 480 korun. Při úrokové sazbě kolem šesti procent, třiceti letech splácení a fixaci na pět let by se jeho měsíční splátka dostala téměř na 33 tisíc korun.

V případě Prahy, kde se průměrná realizovaná cena za prodej bytu pohybovala kolem 113 500 korun za metr, by 78metrový byt vyšel zhruba na 8 853 000 korun. Pokud žadatel disponuje alespoň 20 procenty prostředků na nemovitost z vlastních zdrojů, potřeboval by si od banky vypůjčit 7 082 400 korun. Při stejných podmínkách by se tedy měsíční splátka pohybovala kolem 42 500 korun.

Na rostoucí poptávku po pronájmech už ale reagují také jejich nabídkové ceny. Jen za poslední rok ceny pronájmů na území celé republiky vzrostly zhruba o deset až patnáct procent.

Nejvíce ceny rostou v Praze, kde byly před covidem na úrovni 360 Kč za metr čtvereční, v době covidu klesly až na 308 Kč za metr čtvereční (což je skoro 20% pokles) a nyní jsou ceny dokonce vyšší než před covidem – aktuálně to je 378 Kč za metr čtvereční a roční růst o 20 %.

V ostatních městech tento trend není tolik zřetelný jako v hlavním městě, nicméně ceny za pronájem za poslední rok vzrostly o více než 10 procent v Brně, Hradci Králové, Karlových Varech a Liberci.

„Nejmenší růst cen naopak pozorujeme v Pardubicích, meziročně tři procenta. Aktuálně nejnižší pronájem na metr čtvereční najdete v Ústeckém kraji – je to zhruba 175 Kč, což je zhruba dvakrát méně než v Praze,“ dodává Vít Soural z Flat Zone.

Vzhledem k rostoucím nákladům na bydlení, vlastnické i nájemní, české domácnosti hledají cesty, jak vysoké ceny kompenzovat a efektivně přizpůsobit rozpočtu, aniž by zásadním způsobem šetřily na ploše bytu. Zbývá tak varianta: vyměnit lokalitu za levnější.

„Češi chtějí spíš nerekonstruované byty, protože jsou levnější, a věří, že na generální rekonstrukci si časem uspoří. A podobně se staví i ke vzdálenosti od centra, zvyšuje se i tolerovaná doba dojezdu. Vidět to je především na dvou největších trzích: v Praze a Brně,“ říká Jan Škrabánek, CEO realitního portálu Bezrealitky.

Výměnou za delší dojezd z domova do zaměstnání v Praze, v řádu 60–80 minut, může cena nemovitosti klesnout až o třetinu. V případě Brna je pak asi o pětinu nižší cena rodinných domů výměnou za hodinový dojezd.

Právě pražský metropolitní prstenec se podle Jana Škrabánka rozšiřuje nejvíce od revoluce. Zasáhl i celou řadu kdysi samostatných spádových oblastí a v podstatě pokrývá zhruba polovinu území Středočeského kraje. V některých případech přesahuje i do oblastí okolních krajů (Pardubického, Ústeckého, Jihočeského nebo Plzeňského).

„Kdysi pražské domácnosti hledají bydlení především ve větších sídlech s dobrým napojením po kolejích – klasickým příkladem může být třeba Kolín, Roudnice nad Labem, Tábor nebo Poděbrady –, kde se k prvotnímu zájmu o nákup nemovitosti přidává i chuť pronajímat,“ říká šéf realitního portálu.

Podle jeho slov Česko v budoucnosti dospěje do rakouského nebo německého modelu, kde je skoro jedno, jestli člověk bydlí v centru města, nebo sto kilometrů od něj. Vše bude záviset na dalším budování infrastruktury.