Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
S příchodem nového roku vstoupil v platnost nový zákon, který změnil pravidla pro tuzemské dražebníky. Přísná pravidla dražeb zmírnil, aukce, které dosud podléhaly jen minimální regulaci, naopak zrušil a sjednotil oba způsoby prodeje do kompromisní podoby.
„Předejde se například situacím, kdy je účastník aukce nepříjemně překvapen, že například dražební jistota není po dražbě vrácena, protože si ji pořadatel aukce ponechal jako odměnu,“ vysvětloval ještě před nabytím účinnosti zákona Petr Waleczko, mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj, které za zákonem stojí.
Dosud měl totiž prodávající v aukci oproti dražitelům řadu výhod. Nejenže mohl stanovit pravidla aukce podle sebe, mohl si dokonce v okamžiku, kdy nebyl spokojen s jejím výsledkem, například protože konečná částka byla příliš nízká, prodej úplně rozmyslet a zrušit.
Nový zákon celý proces zpřísňuje, a nově tak ani nespokojený prodávající obchodu neunikne. Podle ředitele aukcí a dražeb v realitní společnosti GAVLAS Ondřeje Gavlase může mít změna zákona neblahý vliv na poptávku po prodejích v režimu veřejné dražby.
„Jelikož nový zákon neumožňuje aplikovat limitní cenu, které když není dosaženo, prodávající nemusí nemovitost prodat, předpokládáme odklon zájemců o tuto formu prodeje z volného trhu,“ uvedl pro SZ Byznys Ondřej Gavlas.
Nový zákon také na český trh poprvé přivádí „holandský“ způsob dražby, která probíhá od nejvyšší částky směrem dolů.
Naopak z pohledu dražeb zákon pravidla zmírňuje. Pro dražebníky se například ruší povinnost organizovat prohlídky volně přístupných předmětů dražby, jako jsou například pozemky. U dražeb na návrh vlastníka také nebude vyžadován znalecký posudek a zmizí i podstatná část administrativy.
„Další významnou změnou je přesun živnosti provádění dobrovolných dražeb z koncesované do vázané,“ uvedl mluvčí MMR Petr Waleczko s tím, že volnější pravidla pro dražebníky mohou podpořit na trhu konkurenci, a tím také snížit ceny jejich služeb.
Předkupní právo bude rychlejší proces
Nový zákon o veřejných dražbách přináší také nová pravidla u předkupních práv. Nově se osoba s předkupním právem bude muset zúčastnit dražby, kde bude mít možnost dorovnat nejvyšší příhoz.
„Toto je významně efektivnější způsob prodeje nemovitostí zatížených předkupním právem než například přímý prodej, kdy podle občanského zákoníku musí být se zájemcem o koupi takto zatížené nemovitosti uzavřena kupní smlouva, po jejím uzavření se nemovitost musí nabídnout oprávněnému z předkupního práva za stejnou cenu a čeká se tři měsíce, jestli tento oprávněný svého práva využije,“ uvedl Ondřej Gavlas.
Další novinkou je také zveřejňování informací o dražbách na novém místě, a to v Centrální evidenci veřejných dražeb, která nahradila stávající centrální adresu. Ta podle Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) už nesplňovala technické a bezpečnostní požadavky.
Obsahovat bude například dražební vyhlášky a jejich případné dodatky, informace o upuštění od dražby, záznamy o ceně a neveřejný záznam o průběhu elektronické dražby. Napojená bude na registr právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, ale také na registr obyvatel či územní identifikace, adres a nemovitostí.
Z pohledu dražebníka
Podle Ondřeje Gavlase přechod na nový systém veřejných dražeb vyžadoval poměrně rozsáhlou a drahou administrativní zátěž.
„Jelikož dražby a aukce, u kterých byla uzavřena smlouva ještě loni, běží podle starých pravidel, museli jsme pro dražby dle nového zákona vytvořit nový dražební systém, nyní tedy máme dva souběžně fungující elektronické dražební systémy,“ popisuje situace dražebník.
Ačkoliv jeho společnost ještě žádnou dražbu za nových pravidel nerealizovala, podle slov Ondřeje Gavlase se ale začínají ozývat zájemci o dražby nemovitostí, které jsou zatíženy předkupním právem.
„Prodat takovouto nemovitost dle starého zákona o veřejných dražbách, případně i nyní přímým prodejem, je značně obtížné a zdlouhavé, kdežto dle nových pravidel je prodej v dražbě jednoduchý,“ upozornil Gavlas na změnu, která by mohla veřejným dražbám nově přidat na popularitě.
Výjimka pro stát platí
Navzdory změnám, které dopadly na celou českou sféru dražebnictví, vznikla také výjimka na prodej státního majetku. Vláda totiž v rámci novely zákona o majetku České republiky vyjednala možnost pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) a pro další státní instituce, které mohou majetek státu prodávat, možnost aukce zachovat.
„ÚZSVM, stejně jako jiné státní instituce, se mohou rozhodnout, co je pro stát výhodnější, zda výběrové řízení, veřejná soutěž nebo veřejná dražba. Na tomto postupu nic nemění ani účinnost nového zákona o veřejných dražbách,“ potvrdila tisková mluvčí ÚZSVM Michaela Tesařová.
Hlavním argumentem úřadu, proč zachovat původní systém, bylo, že výběrové řízení pomocí elektronické aukce nemá v jejich případě za hlavní cíl prodej reálně uskutečnit, ale například si majetek „nanečisto ocenit“. Navzdory tomu, že v aukčním řádu Elektronického systému aukcí stojí, že účastník výběrového řízení je povinen předem odsouhlasit předložené znění kupní smlouvy a zavazuje se ji v případě vítězství uzavřít.
„Návrh kupní smlouvy je zveřejněn z důvodu efektivity a zrychlení procesů. Současně z důvodu právní jistoty prodávající státní instituce, že podmínky kupní smlouvy jsou pro kupujícího akceptovatelné. V žádném případě to však automaticky neznamená, že kupní smlouva bude uzavřena,“ reagovala tisková mluvčí ÚZSVM Michaela Tesařová.
