Akce za desítky miliard. Ministr počítá, na kolik vyjde dostupnější bydlení

Česko čelí krizi dostupnosti bydlení, která ohrožuje až 1,6 milionu obyvatel. Stát proto spustil řadu kroků, které mají posílit nájemní bytový fond v obcích a městech.

Klíčová otázka však zůstává: Kdy se dostupnější bydlení stane realitou? Dle ministra pro místní rozvoj Petra Kulhánka (STAN) už dochází k obratu k lepšímu, první skutečné výsledky však domácnosti pocítí až v následujících letech.

Vznikla řada politických iniciativ, jež mají za cíl zlepšování dostupnosti bydlení v Česku. Nacházíme se už v bodě, kdy se situace začne reálně zlepšovat?

Nacházíme se v bodě, kdy se trend postupně obrací. Základní změnu vidím v tom, že se výrazně k lepšímu posunul koncepční přístup státu k bytové problematice. Zákon o podpoře v bydlení přichází do finálního legislativního stavu a spustil se program na podporu dostupného bydlení, do kterého už se přihlásila řada projektů za poměrně hodně peněz.

Kdy tedy první výsledky uvidíme ve statistikách?

My bychom chtěli, aby se první zlepšení v číslech dostavilo v řádu jedné dekády. Vím, že je to dlouhá doba, ale dosud nebyla problematika dostupnosti bydlení takřka řešena. Tím, že od prvního ledna příštího roku začne platit nový zákon, vzniknou v obcích s rozšířenou působností kontaktní místa pro bydlení, která začnou pracovat s prvními domácnostmi v problematické situaci. Už první stovky rodin obrátí trend ve statistikách k pozitivnímu. Realistické je však očekávat první efekt nejdříve za tři až pět let.

Většina opatření, která vznikají, míří na nájemní bydlení. Je právě výstavba nájemních bytů řešením bytové krize?

Výstavba dostupného nájemního bydlení je jedním z potřebných řešení. Cílem je změnit proporcionalitu výstavby nájemního a vlastnického bydlení. Když se vrátíme do historie, drtivá většina bytového fondu obcí byla privatizována. Chtěli bychom podíl obecního nájemního bydlení vrátit zhruba k deseti procentům celkového počtu bytů Česku.

Do nájmů se řadě obyvatel nechce, zejména kvůli nejistotě s nimi spojenou. Vrátíte se k debatě o úpravě vztahů mezi nájemníkem a pronajímatelem?

Určitě ano. Ale ambice udělat to v tomto volebním období ve vztahu k tomu, co bylo řešeno před zhruba dvěma lety, tak to tu asi není.

Částečně to ale řeší zákon o podpoře bydlení, kde stát poskytuje garance placení nájmu těm, kteří do bytového fondu vloží svůj byt. Je to prakticky záruka pro vlastníky, kde budou mít setrvalý příjem, samozřejmě v určité garantované výši, a zároveň, že byt bude držet v nějakém standardním stavu.

Například řetězení krátkodobých nájemních smluv zákon zatím neřeší, už vůbec ne plošně. Máte v plánu s tímto tématem ještě pracovat?

Mým primárním cílem je nyní dokončit legislativní proces zákona o podpoře bydlení. Pokud nám volební období končí za několik měsíců, tak vznik jakékoliv nové legislativní normy už nemá šanci, aby proběhla legislativním procesem. To nevylučuje debatu, kterou bychom rádi v pracovní skupině, která se zabývá bydlením, znovu otevřeli.

Zmiňovali jsme systémové garance na nájemní byty poskytnuté obecnímu fondu. První garance vydávala některá města už v minulém roce v rámci pilotního testování. Pokročil ten systém už dál?

Tam, kde dneska fungují kontaktní místa pro bydlení, byť ještě ne podle toho nového zákona, ale podle jednotlivých iniciativ obcí, které to řeší zejména jako projekty, které jsou kofinancovány z evropských zdrojů, tak tam praxe běží. Zákon ji ošetřuje systémově a v momentě, kdy bude schválen a kdy bude účinný, tak tenhleten systém bude zcela funkční.

Ambice bývalého ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše byla do systému získávat zhruba 2 000 bytů ročně. Jaký je váš plán?

Systém máme dimenzován na 3 000 bytů ročně, z toho 2 000 by mělo být obecních a 1 000 soukromých. Fond ale můžeme vytvářet až v momentě, kdy budeme mít hotový schválený zákon. Jsme tedy ve fázi mapování dostupných bytů po celém Česku a čeká nás faktické jednání s vlastníky. Mohou to být obce i soukromé subjekty, které chceme motivovat k tomu, aby svůj byt vložily do systému.

Součástí plánu na zlepšování situace v dostupnosti bydlení jsou také dotace a výhodné úvěry pro výstavbu dostupných nájemních bytů. Přijali jste žádosti o dotační podporu na projekty za více než pět miliard korun. Už máte představu, kolika žádostem tam vyhovíte?

Odpověď budeme mít velmi brzy. V průběhu podávání žádostí už jsme ale žadatele upozorňovali na případné nedostatky. Věřím, že drtivá většina celkovým hodnocením nakonec projde. Předpokládám, že v průběhu března budeme mít vyhodnocenou první skupinu žádostí zhruba v hodnotě 2,5 miliardy korun.

Celkem je v programu do poloviny příštího roku k dispozici sedm miliard korun. Vyčerpáte peníze tímto tempem dřív, než jste plánovali?

Projekty budou realizovány postupně. Očekáváme, že bytový projekt bude vznikat zhruba dva až tři roky. Program je notifikován do roku 2030. My už se nyní bavíme o tom, jak z národních, tak evropských zdrojů zachovat financování i po roce 2026, do kdy máme finance připravené.

Kolik peněz tedy aktuálně sháníte?

To zatím přesně nevíme. Předpokládáme, že obce a soukromí investoři mohou připravit projekty na úrovni vyšších desítek miliard korun.

V přípravách je také nový investiční fond, který má sloužit jako zdroj pro nákupy a výstavbu nájemních bytů. Aktuálně pro něj Národní rozvojová investiční společnost hledá správce. Kdo jím dle vás bude?

Půjde o koinvestiční fond, do kterého bude stát přispívat 50 procenty. Druhou polovinu vloží soukromý investor z bankovního sektoru. V současné chvíli probíhá jednání, který z bankovních domů to bude. Každý z investorů vloží miliardu korun.

Kdy k uzavření dohody dojde?

Finalizace s bankovním ústavem, který vstoupí do pilotního projektu, je otázkou následujících týdnů, nejdéle jednotek měsíců.

Plán je fond dlouhodobě rozvíjet. Chystáte se zapojit do tohoto fondu i penzijní fondy?

Vnímáme to jako velmi efektivní možnost, jak by penzijní fondy, které pracují s velkým kapitálem v řádu stovek miliard korun, mohly směřovat do konzervativní investice. Kdyby peníze byly poskytovány formou dlouhodobých a nízkoúročených úvěrů, budou se postupně vracet, hodnota fondu by se splátkami navyšovala a vratky budou moci financovat další projekty bytové výstavby.

Komunikujete už nyní s penzijními fondy a jakou od nich máte zpětnou vazbu?

Obecně penzijní fondy tuto variantu vítají. Volaly po ní už v minulosti, protože potenciál je tam obrovský. Věřím, že to teď ve spolupráci s Ministerstvem financí dotáhneme do realizační fáze, kdy už se o tom nebude jenom mluvit, ale projde to legislativním procesem.

Jaký efekt by penzijní fondy mohly na krizi bydlení nakonec mít?

Jednoznačně by akcelerovaly vznik více projektů. Je ale důležité zachovat pro ně tuto možnost pouze pro dostupné nájemní bydlení. Pokud bychom penzijním fondům umožnili dávat finanční prostředky kamkoliv do bytových projektů, mohli bychom tím jednoduše přehřát trh. Projektů by bylo hodně a poptávka po stavebních pracích by motivovala firmy k růstu cen, což je opačný efekt, než o který se snažíme. Úroveň nájmu by ještě rostla.

Z odborných debat nejčastěji vyplývá, že tím nejzásadnějším problémem, který dostupnost bydlení zhoršuje, je pomalá výstavba. Pracujete také se scénářem, kdy by mohlo dojít na další změny v rámci stavebního zákona?

Nyní se soustředíme na to, abychom v rámci digitalizace maximálně zrychlili stavební řízení. Ale změna stavebního zákona bude opravdu na odborné debatě, která do novelizace může vstoupit příští volební období.

O čem by ta debata mohla být?

My se vážně bavíme o tom, zda stavební úřady nutně musí kontrolovat projektovou dokumentaci, protože ta je ověřena autorizovanými osobami, výrazně to prodlužuje celý proces a myslím, že by to byla cesta k dalšímu urychlení výstavby. V tomto volebním období se ale novelizace stavebního zákona maximálně připraví.

Pracuje se také na reformě územního plánování. V jaké fázi práce jsou?

Ohledně reformy územního plánování běží odborná debata. Původně jsme měli ambici věcný záměr reformy představit do poloviny tohoto roku, ale hrají tam roli dva zásadní faktory, první je odborná nedohoda na tom, kam se územní plánování má ubírat. Zároveň nemůžeme urychlit reformu územního plánování v momentě, kdy nám od prvního července minulého roku platí nový stavební zákon, jehož dopad vyhodnotíme až s větším časovým odstupem.

A na čem není shoda?

Jde zejména o to, kde má být o území rozhodováno, zda v samosprávné funkci, nebo v přenesené působnosti. Velká neshoda je také v tom, jakou má mít budoucí územní plánování podrobnost, například zda mají větší roli nést regulační a zastavovací plány.

Varianty ale posoudíme a zvolíme tu nejvhodnější. Abychom nebrzdili zásadní výhrady vůči současnému územnímu plánování, požádali jsme jednotlivé aktéry, aby nám do konce března předali své podněty. My bychom nějakou dílčí rychlou novelou mohli odstranit alespoň to nejpalčivější, co územní plánování komplikuje.

Stihnete ji ještě v aktuálním volebním období?

Může se to povést, záleží na charakteru nutných úprav, ale věřím, že bez ohledu na politickou reprezentaci budoucí vlády, územní plánování bude ve věcném zájmu kohokoliv, kdo bude sestavovat vládu. Pokud to my připravíme, ale nestihneme to v tomto období po legislativní stránce, myslím si, že změnu přijme každá politická reprezentace.

Jak důležitá reforma územního plánování pro zrychlení samotné výstavby je?

Zcela zásadní, zejména pro obce, které si budou moci vymezovat daleko jednodušším a rychlejším způsobem svoje rozvojové plochy. Dnes každá změna územního plánu tím, v jakém detailu je, trvá minimálně rok a více.