Airbnb v Praze znovu bobtná. Může citelně zasáhnout trh s bydlením

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Jsou to takřka tři roky od okamžiku, kdy byla v Česku zrušena poslední protiepidemická opatření kvůli pandemii onemocnění covid-19. Postupný návrat do běžné reality s sebou přinesl i návrat turistů a ten zase nabídku krátkodobého ubytování přes Airbnb.

Ačkoli podle nové analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) objem bytů, které jsou k dispozici přes Airbnb, vzrostl od nejhorších výsledků v roce 2021 o více než pětinásobek, na původní úroveň se ještě nevrátil.

„Důvodem je patrně jak opatrnost hostitelů s návratem na trh krátkodobých pronájmů, tak přesun části Airbnb během pandemie mezi běžné pronájmy bytů s delšími nájemními smlouvami,“ komentuje Jan Sýkora, autor analýzy a expert IPR Praha na bydlení.

Přesto bylo v létě 2024 nabízeno na Airbnb devět tisíc jednotek.

Ačkoliv se turisté do hlavního města vracejí, trh krátkodobých pronájmů se od pandemie změnil. Z původního plánu sdílené ekonomiky, kdy majitel krátkodobě pronajímal volný pokoj ve vlastním bytě, se stal pravý byznys.

Celkově podle analýzy IPR dnes Airbnb v Praze nabízí asi tři tisíce hostitelů. Necelé dvě třetiny z nich jsou takzvaní singl hostitelé, tedy ti, kteří pronajímají pouze jednu nemovitost. A ti se na celé nabídce podílí zhruba jen z 20 procent. Jejich role tak postupně klesá, což se projevuje i rostoucím počtem jednotek na jednoho hostitele.

Skupina hostitelů nabízejících jen dvě až čtyři jednotky celkově také provozuje asi 20 procent jednotek. Zatímco skupina těch, kteří nabízejí pět a více ubytování, pronajímá přes polovinu všech Airbnb.

„Přestože tento charakter má dnes Airbnb po celém světě, v Praze je alarmující především časový vývoj. Zatímco v roce 2019 jeden hostitel průměrně pronajímal asi dvě jednotky, v roce 2024 to byly již tři jednotky. Airbnb se tak soustředí do rukou stále menšího počtu pronajímatelů,“ říká Sýkora.

Komerční povaha Airbnb, kdy většina slouží jen pro krátkodobé pronájmy a plně v nich absentuje funkce bydlení, se tak podle jeho slov v Praze nadále zintenzivňuje.

Takový vývoj potvrzují i slova Zuzany Benešové, zakladatelky společnosti Seven Keys, která se takto stará zhruba o osm desítek nemovitostí. „Nafukovací matrace, kterou majitel hostovi nabídne ve volném pokoji, a ráno mu udělá snídani, to už opravdu téměř neexistuje,“ řekla v rozhovoru pro SZ Byznys.

„Z naší zkušenosti naprostá většina majitelů nemovitostí, ve kterých poskytuje krátkodobé ubytování, byt téměř celý rok nevyužívá, zároveň chce mít ale možnost se do něj podle vlastní volby vracet. Právě to jsou zpravidla ti, kteří firmu, která by se o jejich nemovitost starala, vyhledávají,“ popsala praxi podnikatelka Zuzana Benešová.

Podle Matěje Koutného, předsedy České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS), může mít tento vývoj pozitivní efekt na kvalitu služeb.

„Jde o přirozený vývoj, hostitelé si uvědomují, že jim nedává smysl starat se pouze o jeden byt. Nejde ale o nárůst nabídek v absolutním čísle. Změna je pro trh dobrou zprávou. Správci mají větší motivaci dělat činnost důkladně a podle pravidel,“ vysvětluje.

Na druhou stranu nelze opomenout fakt, že výnos z krátkodobého ubytování je oproti běžnému pronájmu výrazně vyšší.

„Velmi záleží na lokalitě a také konkrétních nákladech. Čistý zisk může být zhruba o třetinu až polovinu vyšší než u dlouhodobého pronájmu. Takovou zkušenost máme alespoň u bytů, o které se staráme my v Praze,“ popsala Zuzana Benešová ze Seven Keys.

A takový příslib v kombinaci s rostoucí popularitou firem, které se věnují správě bytů pro krátkodobý pronájem, může být pro majitele bytů hnacím motorem k tomu, aby svou nemovitost místo běžného trhu umístili také výhradně pro turistické účely.

Což naopak není dobrá zpráva pro trh, upozorňují analytici.

„Tento vývoj může negativně ovlivňovat trh s bydlením, zejména ceny a nabídku nájemního bydlení. Zároveň také dále posiluje turistický ruch v turisticky již přetíženém centru, což může zhoršovat život místních obyvatel,“ dodává Zdeňka Havlová, šéfka analýz na IPR.

Podle studie Deloitte Property Index 2024 je právě Praha hned po Amsterdamu pro bydlení v poměru cen bytů a mezd nejméně dostupnou evropskou metropolí.

Trh krátkodobých pronájmů nepřímo ovlivňuje také samotné ceny na celém trhu bydlení. Poradenská společnost EY tento efekt měřila například na trhu ve Velké Británii. Tam krátkodobé pronájmy ovlivnily růst cen o pět procent.

„V Česku by mohl být tento odhad podobný. Celkově se jedná o jednotky tisíc bytů, je to méně než procento bytového fondu v Praze,“ uvedl Matěj Koutný z ČAPUS.

Právě centralizace krátkodobých ubytování je naopak věcí, kterou ani pandemie koronaviru nezměnila. Airbnb se dlouhodobě koncentruje do historického centra Prahy.

Před nástupem pandemie covidu se 44 procent Airbnb jednotek soustředilo na území městských částí Praha 1 a Praha 2. Opětovný boom Airbnb tuto centralizaci ještě posílil. V roce 2024 se v těchto městských částech nacházelo 56 procent všech Airbnb nabídek.

Taková přetíženost má podle starostky Prahy 1 Terezie Radoměřské na lokality negativní vliv.

„Dochází k výraznému narušování kvality života obyvatel. Z bytů v centru se stávají prostory pro krátkodobé ubytování, což vede ke zvýšenému hluku a rušení v domech. V důsledku toho se i ostatní obyvatelé stěhují pryč,“ popsala Radoměřská.

Právě tento vývoj přibližně před rokem zahrnuli politici do diskuze o chystané regulaci odvětví, která má vzniknout prostřednictvím novely zákona o cestovním ruchu. Navrhli proto novou pravomoc pro samosprávy, které by mohly podle vlastních potřeb regulovat maximální počet dnů, kdy je v lokalitě možné krátkodobé ubytování provozovat.

Česko by se tak přidalo k zemím nebo metropolím, jako je Amsterdam, Barcelona nebo také Paříž.

Návrh zákona a s ním i chystaná regulace se aktuálně projednávají na půdě Poslanecké sněmovny. Navzdory původním plánům se ale nyní zdá, že pro schválení možnosti omezení krátkodobých pronájmů se mezi poslanci nenajde shoda.

„Pozměňovací návrh (který ruší možnost pro obce, pozn. red.) je výsledkem politického kompromisu, který je nutný k zajištění dostatečné podpory zákonodárců pro novelu zákona o některých podmínkách podnikání v oblasti cestovního ruchu,“ uvedla Karolína Nová, mluvčí Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které za novelou zákona o cestovním ruchu stojí.

V Česku zatím pravidla, která by byla specificky zaměřená na sektor krátkodobých pronájmů, neexistují. Jedinou legislativní povinnost zatím ukládá stavební zákon, podle kterého je možné celou nemovitost krátkodobě pronajímat jen v případě, že je jednotka zkolaudovaná jako ubytovací služba.

Jenže vymahatelnost tohoto pravidla je v českém prostředí takřka nulová. Stavební úřady neprovádí plošné kontroly. I v případě, že by jim takovou možnost dovolovaly jejich časové kapacity, neměly by velkou šanci. Informace totiž pro toto odvětví zatím chybí.

Pronajímatelé by první povinnost hlásit detaily o své činnosti měli dostat současně s účinností zákona o cestovním ruchu, a to v novém digitálním portálu eTurista.