Kanceláře nevynáší, izraelský developer v Česku ve velkém skupuje nájemní byty

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

AFI Europe, původem izraelská společnost, která v Česku působí už třetí dekádu, byla dlouho na tuzemském trhu známá především výstavbou komerčních nemovitostí. Před osmi lety ale nastal zlom, kdy ceny bytů začaly růst a jejich dostupnost se potenciálním kupujícím rychle vzdalovala.

Společnost proto začala ve velkém investovat do nájemního bydlení. V současnosti je největším soukromým investorem na tuzemském trhu a do tří let chce mít v portfoliu 2500 bytů. Co ji ke změně vedlo popisuje v rozhovoru pro SZ Byznys generální ředitel AFI Europe pro Českou republiku a Rumunsko Doron Klein.

Jak nyní vidíte pozici nájemního bydlení na trhu v České republice ve srovnání s vlastnickým bydlením?

Praha se z pohledu koupě vlastní nemovitosti stala jedním z nejdražších měst v Evropě. Kupující zde za byt musí v průměru zaplatit až čtrnáct ročních platů. Tato situace nutí velkou část obyvatel přejít do segmentu nájemního bydlení. Navzdory tomu, že ve společnosti nadále převládá touha vlastnit bydlení, vnímáme tuto situaci jako příležitost.

Na pražském trhu s nemovitostmi jste aktivní 27 let. Kdy jste začali vnímat právě nájemní bydlení jako dobrou investiční příležitost?

Řekl bych, že přibližně před osmi až deseti lety. V té době jsme měli na pražském trhu zkušenosti už s komerčními nemovitostmi. Měli jsme tu retailové parky i kancelářské budovy. V rezidenčním segmentu se ale v té době začala pozornost ubírat směrem k nájemnímu bydlení. S ním už jsme měli zkušenosti v Německu, kde jsme spravovali poměrně velké bytové portfolio. A rozhodli se rozšířit naši působnost v tom segmentu i do Česka.

Aktuálně máte v portfoliu téměř devět stovek bytů k pronájmu. A nedávno jste oznámili další transakci, v rámci které kupujete od developerské společnosti Finep více než osm set bytů. Je pro vás nyní výhodnější nakupovat od třetí strany než stavět vlastní projekty?

Od Finepu jsme koupili cca 800 bytů na jaře tohoto roku a před měsícem jsme podepsali rámcovou smlouvu o spolupráci, která nám dává možnost získat dalších 1700 bytů.

Toto je pro nás spíše způsob, jak růst rychleji. Máme stanovenou určitou kapacitu výstavby a pokud můžeme svou aktivitu zvýšit tím, že získáme do portfolia další jednotky od třetí strany, je to pro nás výhodná strategie.

Jsme investoři orientovaní na výnosy a nyní je doba, kdy nám čísla i v tomto obchodním modelu vycházejí. Pokud jsme na trhu schopni koupit byty v takové kvalitě, jako bychom je sami postavili, je to pro nás v současnosti to samé jako vlastní výstavba. Podobně jsme postupovali i v Polsku, ovšem tam ještě v mnohem větším měřítku.

Vlastní výstavbu tedy nyní v dalších projektech plánujete?

Rozhodně ano. Stavět budeme i ve zmíněné akvizici, kterou jsme podepsali se společností Finep. Během následujících dvou let vybudujeme ve Strašnicích pět set bytů, zatímco Finep pro nás postaví tři stovky v Hloubětíně. Kromě toho chystáme další projekty se třemi stovkami bytů, na které máme už nyní pozemky.

V příštích třech letech má AFI Europe v plánu své portfolio bytů přibližně ztrojnásobit. Můžete být více konkrétní?

Celkově budeme mít kolem 2500 jednotek. Možnosti pro další akvizice máme ale stále otevřené. Pokud najdeme projekt nebo pozemek, který nám bude investičně vycházet, pravděpodobně se do něj pustíme.

Co musí mít lokalita, aby měla investiční potenciál a jak ho vypočítáváte? Jaký je optimální výnos z investice do nájemního bytu?

Obvykle se snažíme vyhledávat projekty umístěné poblíž kancelářských hubů. Chceme je mít také blízko veřejné dopravy. Pokud jde o výnosy, je to otázka složitější, například vzhledem k úrokovým sazbám, které v posledních letech rostly. Naše očekávání se pohybují mírně nad náklady. Výnos z výstavby by se měl pohybovat kolem sedmi procent.

Když výnos převedeme do návratnosti v letech. Kolik by to bylo?

Pokud mluvíme o výnosu kolem sedmi procent, tak hovoříme o návratnosti investice za přibližně 13 let.

Jak jste na tom s návratností v jiných zemích, například v Polsku, Rumunsku nebo Srbsku?

Je to velmi podobné. Naše očekávání je v podstatě stejné, protože náklady na financování jsou v těchto zemích srovnatelné.

Pokud jde o plánované akvizice v Česku. Budou všechny v Praze?

Praha je a vždy bude naším hlavním cílem. Nicméně pokud uvidíme příležitosti v jiných velkých městech v České republice, jako je třeba Brno nebo Plzeň, určitě je zvážíme. Například v Polsku máme velké rezidenční portfolio nejen ve Varšavě, ale významná část je také v Krakově. Rozhodně tedy nevylučujeme investice v dalších městech v Česku, naopak.

Vlastníte také několik kancelářských budov v Praze, jaká je podle vás situace?

Věřím v kancelářský segment v České republice i mimo ni. A to i přes obtížné roky, které jsme zažili během pandemie koronaviru a po ní. Většina našich kanceláří v Praze je téměř plně obsazena a vidíme, že se situace zlepšuje. Vnímání práce z kanceláře se nicméně změnilo, více se investuje do sociálního zázemí.

V posledních dvou až třech letech se ale v Praze stavěly kanceláře minimálně. Očekáváte, že se výstavba znovu rozjede?

Je pravda, že aktivita je v posledních letech velmi nízká. To je způsobeno především výnosy. Náklady na výstavbu v posledních deseti letech velmi výrazně vzrostly a vývoj nájemného je nedorovnává. To je také důvodem, proč se investoři do nových projektů nehrnou.

Plánujete v tomto odvětví nějaké projekty?

V současné době, když se podíváme na naše stávající projekty a portfolio, nemáme pozemky pro další kancelářský rozvoj. V souladu se současnou situací v Praze nevidím v následujících několika letech žádný potenciál pro další kancelářský projekt.

Na jiných trzích, kde působíme, je situace velmi podobná. Nový kancelářský komplex v letošním roce dodáme pouze na jediný trh, a to v Bukurešti.