Článek
Česko patří mezi země, na které doléhá nedostupnost vlastního bydlení nejvíce. Vlivem nízké nabídky na trhu a naopak vysoké poptávky po nemovitostech v posledních dvou letech rostly jejich ceny rychlým tempem. O ochlazení přehřátého trhu se snaží Česká národní banka pomocí vyšších úrokových sazeb a od 1. dubna také regulací poskytování hypoték.
Podle nich musí mít žadatelé starší 36 let naspořeno minimálně pětinu odhadované hodnoty nemovitosti, výše poskytované hypotéky nesmí překročit 8,5násobek čistého ročního příjmu a maximální měsíční splátka nesmí být vyšší než 45 procent čistého měsíčního příjmu.
Podle Martina Luxe, sociologa a ekonoma Akademie věd ČR, budou mít tato pravidla zásadní vliv na poptávku po nemovitostech a trh čeká silné ochlazení. Ceny ale nejspíš dolů nezamíří. Aby se tak stalo, musela by podle jeho slov do české ekonomiky dorazit opravdu vážná krize.
„Pokud by se krize co do vážnosti a rozsahu podobala té z roku 2007, tak by ceny bytů klidně mohly klesnout o třetinu, možná i více,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Martin Lux.
Jaký problém aktuálně nejvíce svazuje české bydlení?
To je těžká otázka. Řekl bych, že největším problémem je dnes dostupnost bydlení pro mladou generaci. Konkrétně pro ty mladé, kteří nemají možnost získat finanční výpomoc od rodiny na pořízení vlastní nemovitosti. Není to ale jen problém v Česku, jde o globální problém. Bohužel právě Česko je součástí skupiny zemí, na které nedostupnost vlastního bydlení doléhá v poslední době vůbec nejvíce. Patří mezi země, kde se dostupnost bydlení zhoršila od roku 2013, kdy ceny nemovitostí začaly po poslední krizi zase růst, nejvíce.
Kde nastal ten zlom? A proč patříme do téhle skupiny?
Zhoršení dostupnosti bydlení řeší opravdu všechny vyspělé státy, ale u nás byl růst cen nemovitostí ve srovnání s příjmy domácností příliš razantní. Jedním z důvodů je, že jsme země velmi orientovaná na vlastnické bydlení.
V kontextu zpřísněných podmínek pro získání hypoték, rostoucích úrokových sazeb, se čeká pokles poptávky po nákupu nemovitostí. Jak masivní tento propad může být?
Letošní rok bude úplně jiný než ten loňský, expanzivní monetární politika se radikálně změnila, tak trochu do opačného extrému. Regulace poskytování hypoték ze strany ČNB a růst sazeb budou mít zásadní vliv na poptávku po hypotékách, a tudíž i poptávku po bytech ze strany těch, kteří si na bydlení musí půjčit. Někteří drobní investoři budou sice ještě dál poptávat byty, ale počet transakcí na trhu se zřejmě radikálně sníží. Pokud jde o ceny, tak ty nejspíš ovšem dolů nezamíří, protože prodávající nebudou ochotni prodávat za nižší ceny. Nic je k tomu zatím nebude nutit.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Za jakých okolností by tedy ceny začaly klesat?
Ceny většinou klesají, když se zadrhne hospodářství, příjmy domácností se snižují a existuje minimálně hrozba zvýšení nezaměstnanosti. Takovou situaci v české ekonomice zatím nevidíme. Dá se ale očekávat, že se ceny bytů sníží v reálném vyjádření. Tedy že obecná míra inflace bude vyšší než růst cen bytů. Nominálně tak uvidíme, že ceny o něco málo povyskočí, ale po odečtení inflace zjistíme, že zaznamenáváme pokles cen, a to i kdyby hospodářská krize nepřišla. V případě, že by opravdu přišla, například v důsledku energetické krize a války na Ukrajině, tak jsem si téměř jistý, že ceny bytů zamíří dolů i nominálně. Pokud by se pak krize co do vážnosti a rozsahu podobala té z roku 2007, tak by ceny bytů klidně mohly klesnout o třetinu, možná i více.
Investoval byste dnes do nemovitosti?
Za těchto cen rozhodně ne. My děláme hodnocení vývoje trhu pro bankovní sektor a podle všech měřítek je trh přehřátý a ceny jsou vysoce nadhodnocené. Z pohledu dostupnosti bydlení jsou dokonce více nadhodnocené než v roce 2008, tedy těsně před tím, než začaly padat naposledy dolů. Teď je to ještě horší. Srovnání průměrných příjmů domácností a cen nemovitostí ukazuje horší čísla než v roce 2008. A z pohledu investičního už při aktuálních úrokových sazbách, nájmech a cenách nákup bytů ztrácí také smysl.
Tento rok bude zlomový a investorům dojde, že koupě nemovitostí už není atraktivní a že existují bezpečnější alternativy při stejném výnosu. Poptávka se musí nutně snížit. Nemusí to ale mít přímý vliv na ceny. Jak jsem uváděl, je pravděpodobnější, že se zadrhne celý trh – bude méně transakcí, nabídky zůstanou za přemrštěné ceny a bude méně těch, kteří budou chtít nemovitosti za tyto ceny kupovat.
Neprohloubí regulace ČNB ještě více už tak špatnou situaci v dostupnosti bydlení?
Regulace je vždy z určitého pohledu nespravedlivá. Tato dopadne nejvíce na mladé lidi, kteří mají středně vysoké příjmy, tedy mohou si dovolit hypotéku, ale taky ji pro financování nákupu bytu potřebují. Ty nejbohatší, zpravidla starší, nezasáhne. Proto jsme vždy říkali, aby tato regulace byla doplněna i o jiné nástroje, například zdanění těch bytů, které jsou prázdné. Na druhou stranu je třeba říci, že existuje řada mezinárodních studií, které ukazují, že tato regulace přes LTV a DSTI (viz tabulka výše) má opravdu jasný a zřetelný efekt na vývoj úvěrové expanze a následně poptávku po bytech a jejich ceny. Dokáže efektivně zarazit úvěrovou expanzi, snížit poptávku a v některých případech nakonec také snížit intenzitu růstu cen, nebo růst cen dokonce úplně zastavit.
Vy dlouhodobě upozorňujete na nízké daně z nemovitosti, které jsou jedny z vůbec nejnižších v zemích OECD. Jak by celý ten daňový systém kolem nemovitostí měl vypadat?
Zjišťovat, jaké byty jsou prázdné pro účel vyššího zdanění, je velmi složité. Navrhovali jsme proto jednoduché řešení – pokud v bytě není hlášena žádná dospělá osoba k trvalému bydlení, v té chvíli by se byt považoval za prázdný a daň z nemovitosti by se zvýšila.
Je to taky nástroj, který má prokazatelně vliv na vývoj cen bytů, tedy snižuje je. Jako příklad bych uvedl Vancouver, kde byla tato daň zavedena nejprve na úrovni 1,25 % ročně z celkové ceny nemovitosti a loni město tuto daň ještě zvýšilo na 3 % hodnoty nemovitosti.
Lidé jednoduše musí tuto daň pocítit. Za to, že drží prázdný byt a používají ho pouze jako investiční aktivum, musí zaplatit něco navíc. V situaci vysokých cen, kdy se mladí lidé nemohou k bytům vůbec dostat a na druhé straně někdo drží nevyužívané prázdné byty nebo je používá pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb, to není správné ani ospravedlnitelné. Většina politiků, kteří se v posledních volbách dostali do Poslanecké sněmovny, ovšem takový návrh odmítá.
Kolik je skutečně prázdných bytů, měl byste odhad?
Ne, to nikdo neví. Ze sčítání lidu brzy zjistíme, kolik je bytů, ve kterých nikdo není hlášen k trvalému bydlení, ale to neznamená, že tam nikdo nebydlí. Na datech je každopádně vidět, že počty těch bytů, kde není hlášen žádný trvalý pobyt, neustále rostou. Jde každopádně o nižší statisíce bytů.
Zmínil jste 3 % jako daň z prázdné nemovitosti. To by bylo optimální i v Česku?
Ne, to by byl příliš velký skok. V Česku je zvykem neplatit skoro žádné daně z nemovitosti. Máme jedny z nejnižších daní z vyspělých zemí. Těžko můžeme poskočit na úroveň Kanady. Měli bychom postupovat po krůčcích. U prázdných bytů si ale dovedu představit i desetinásobek současné průměrné daně.
Reálné vyhlídky tento plán ale zatím nemá. Znamená to tedy, že mladá generace prostě bydlení nesežene a bude muset do pronájmů natrvalo?
Některé domácnosti pravděpodobně ano. Ve většině krajských měst při současných úrokových sazbách už vychází dokonce finančně výhodnější zůstat v nájmu než si koupit vlastní byt. I z tohoto důvodu asi více lidí zůstane delší dobu v nájmu. Ale nemyslím si, že napořád, protože v Česku je touha vlastnit velmi silná.
Proč Češi tak touží vlastnit nemovitost?
Jedním z důvodů může být to, že nájemní bydlení není tak atraktivní a bezpečné jako v jiných zemích. Například v Německu, kde je poměr vlastnického a nájemního bydlení téměř vyrovnaný, se trh odlišuje hlavně jistotou, která je nájemníkům nabízena. Smlouvy se tam uzavírají pouze na dobu neurčitou a výpověď je možná z těch důvodů, které jsou uvedeny v zákoně. Ty důvody jsou stejné jako u nás, ale u nás se smlouvy uzavírají na jeden rok. To je ten zásadní rozdíl. V Německu víte, že pokud nic neprovedete, v tom bytě můžete žít celý život.
Druhým důvodem je taková obecná norma vlastnit, která je pro Česko typická. Mít svůj vlastní hrad, a to za každou cenu, to je touha, která tu je nyní silně zakořeněná. Vyrostli jsme ve vlastním, a touhu vlastnit tak přebíráme od svých rodičů, aniž si to nějak uvědomujeme.
Jaké kroky potřebujeme udělat, aby se nájemní bydlení dostalo do podvědomí jako běžný prostředek bydlení?
Většina těchto věcí přijde sama od sebe. Až přijde krize a lidé zjistí, že ceny bytů mohou nejen růst, ale také výrazně klesat, a zjistí, jak nejisté jsou investice do vlastního bydlení. Pak se možná sami zřeknou toho, aby veškeré své úspory i dluhy dali do mrtvých cihel, a budou hledat i jiné možnosti, jak s nimi naložit.
