Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Novela zákona o DPH přinesla řadu změn již od 1. ledna 2025 – například nové registrační limity, lhůty pro uplatnění odpočtu, podmínky pro vystavování opravných daňových dokladů a další. Nicméně, některé klíčové změny mají odloženou účinnost. Mezi ně patří i změny v oblasti zdaňování pozemků a staveb. Ty začnou platit od července.
Nenechte se zaskočit legislativními změnami.
Pro každého podnikatele je důležité průběžně sledovat legislativní změny a informovat se o jejich dopadu na vlastní podnikání. Je-li třeba provést v souvislosti se změnami legislativy jakékoliv kroky, vždy je dobré se na ně včas připravit. Proto připravují Seznam Zprávy ve spolupráci s právníky předních poradenských společností Právní poradnu pro podnikatele.
Sledujte důležité změny
- Nový způsob danění prodeje podílů ve společnostech.
- Přípravy na zavedení „uhlíkového cla“, kdo a jak reportuje emise dovážených komodit.
- Nové podmínky pro registraci a placení DPH.
- NIS2 – Zákon o kybernetické bezpečnosti.
- Data Act – Další nové povinnosti ve vztahu k datům.
- Rostou zálohy na pojistné i paušální daň. Zmatek s dohodami o provedení práce trvá.
- Co zaměstnavatelům přinesla „malá novela“ zákoníku práce
- Nařízení proti odlesňování se blíží, týká se i palet
Podněty a návrhy na další témata pro Právní poradnu posílejte na pravniporadna@sz.cz
Jednou z hlavních změn je upřesnění definice stavebního pozemku, jehož dodání podléhá DPH. Nově bude za stavební pozemek považován (mimo jiné) každý pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu postavit stavbu. Dále bude stavebním pozemkem i pozemek, na kterém nebo v jehož okolí budou činěny stavební práce za účelem budoucího zastavění pozemku.
„V současné době je stavební pozemek definován způsobem, který v praxi působí problémy nejen plátcům DPH, ale i správcům daně,“ říká Kristýna Šlehoferová, daňová konzultantka Havel & Partners, a pokračuje: „Změna přinese praktičtější, ale zároveň přísnější pravidla, což znamená, že více pozemků bude nově splňovat tuto definici. V důsledku toho lze očekávat, že u prodejů pozemků se častěji budeme setkávat s případy, kdy prodávající bude uplatňovat DPH.“
Novela zákona ale zcela mění také pravidla pro uplatňování osvobození od platby DPH u dodání staveb. Od účinnosti této novely bude DPH uplatňováno pouze při prvním dodání stavby, a to jen pokud k prodeji dojde do 23. měsíce následujícího po měsíci dokončení stavby. Po uplynutí této lhůty bude prodej staveb od DPH osvobozen. Za dokončenou se stavba nejčastěji považuje po udělení kolaudačního souhlasu s užíváním stavby. Pravidla týkající se dobrovolného zdanění nemovitostí zůstávají nezměněná.
Příklad osvobození od DPH:
Společnost postavila stavbu, která byla dokončena v únoru 2025. V roce 2027 se společnost rozhodla stavbu prodat a prodej byl uskutečněn v dubnu 2027. Tím, že již uplynula lhůta 23 měsíců od měsíce dokončení stavby, tento prodej podléhá osvobození od DPH.
Jak ale upozorňuje Kristýna Šlehoferová, určitou výjimkou z výše uvedeného pravidla o osvobození od DPH jsou dokončené stavby, které před dodáním prošly takzvanou podstatnou změnou. „Za podstatnou změnu budou považovány veškeré stavební úpravy směřující ke změně využití stavby, nebo podmínek jejího obývání, pokud náklady na příslušné stavební úpravy převýší 30 % prodejní ceny (bez DPH),“ vysvětluje daňová konzultantka. To znamená, že se u dodání rekonstruovaných, či přestavěných staveb častěji setkáme s uplatněním DPH na výstupu.
Pro účely aplikace snížené sazby DPH je zásadní změnou vymezení staveb určených pro bydlení, případně pro sociální bydlení. Pro posouzení skutečnosti, zda se jedná o rodinný dům, či bytový dům bude určující zápis v registru územní identifikace.
„Aniž bychom zacházeli do větších detailů, i nadále bude platit, že snížené sazbě DPH bude podléhat výstavba a dodání staveb pro sociální bydlení. Například byty do 120 m2, či rodinné domy do 350 m2. Pokud však budou stavební či montážní práce prováděny na stavbě dokončené, pro uplatnění snížené sazby postačí, aby se jednalo o stavbu pro bydlení,“ říká Šlehoferová. Jinými slovy, výstavba a dodání bytu o velikosti 180 m2 bude i nadále podléhat sazbě DPH ve výši 21 %. Následná oprava tohoto bytu po dokončení pak bude podléhat sazbě 12 %.
