Byty zlevňují jako nikdy, Češi je nekupují. Příznak další ekonomické krize?

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Varovných zpráv z oboru stavebnictví přibývá. Nově publikoval Český statistický úřad data, že se ceny nových bytů v prvním čtvrtletí propadly v absolutním vyjádření meziročně o šest procent, po započtení vyšších cen stavebních prací se ovšem prodávají laciněji o 15 procent. Něco takového Česko od počátku století nepamatuje.

Stejně unikátní je ovšem zpráva o tom, jak málo se staví. V prvních čtyřech měsících vydaly úřady o třetinu méně stavebních povolení pro nové bytové stavby než ve stejném období roku 2022.

Pavel Sobíšek z UniCredit Bank potvrzuje, že někteří developeři výstavbu zdrželi. „Je to přirozená reakce na zvýšení úrokových sazeb z nuly na sedm procent,“ připomíná, že Česká národní banka loni zdražila úvěry. „Ochotu investorů k novým stavbám logicky omezí i snižování cen,“ doplňuje. O krizi však podle něj nejde. Hlavní ekonom UniCredit Bank očekává, že se bytová výstavba obrátí k růstu nejpozději počátkem příštího roku.

Petr Dufek z banky Creditas dokonce vidí na propadu bytového trhu pozitivní rozměr. Na přelomu let 2021 a 2022 byty naopak rekordně zdražovaly, a tím vyhnaly nahoru ceny stavebních materiálů. „Současný útlum výstavby může ceny materiálů usměrnit,“ míní analytik.

Pokud se ovšem poměry na trhu s byty nezačnou zlepšovat, platí pro Čechy varování ze Švédska. „Po letech ultra nízkých výpůjčních nákladů naservírovaly pandemie a ukrajinská válka mnoha zemím toxický koktejl vysoké inflace a rychle rostoucích úrokových sazeb. Přitom ve Švédsku strukturální problémy trhu s bydlením ještě zesilují jeho účinky,“ shrnuje Simon Johnson z agentury Reuters důvody, které loni srazily v severské zemi ceny bytů o 11 procent.

To vedlo k propadu stavebnictví i bankovního sektoru, protože banky začaly od věřitelů požadovat jistější záruky.

Podle jarní prognózy Evropské komise se proto Švédsko stane jedinou členskou zemí EU, kde se celoroční výkon ekonomiky proti loňsku propadne. „Slabý trh s bydlením bude i nadále zatěžovat stavební činnost a spolu s širší nejistotou bude táhnout celkové investice dolů,“ uvádí Evropská komise hlavní důvod.

Počátkem týdne oznámila novozélandská vláda, že tamní HDP klesá už druhé čtvrtletí po sobě a že se tedy ekonomika propadla do recese. Nový Zéland patří spolu se Švédskem a Dánskem ke třem zemím, kde podle databáze OECD poklesly reálné ceny bytů koncem minulého roku nejvíc.

Česko prošlo recesí ve druhé polovině minulého roku. Letos se prozatím očekávané oživení nedostavilo, ekonomika pouze přešla do stagnace.

Za jednoho z viníků je možné označit právě stavebnictví, které ze všech hospodářských sektorů snížilo proti loňsku svůj výkon nejvíc. Obrat k lepšímu nevěstí ani údaje Českého statistického úřadu z dubna, podle kterých se bilance stavebnictví dál zhoršuje, dokonce pod úroveň roku 2019.

Přesto experti tvrdí, že hrozby pro celou tuzemskou ekonomiku nemá smysl přeceňovat. „Tuzemské stavebnictví má na celkovém ekonomickém výkonu menší podíl než ve Švédsku, asi čtyři nebo pět procent,“ líčí jeden z důvodů Petr Dufek.

S kolegou Pavlem Sobíškem se shodnou i na tom, že se krizové projevy podaří omezit jen na bytový sektor. Výpadek soukromých investic do bytů totiž mohou v Česku nahradit investice do dálnic a železnic financované z evropského fondu obnovy.

Statistici sice hlásí, že se stavby dopravní infrastruktury počátkem roku propadly stejně jako bytová výstavba, jde však pouze o dočasné zdržení. Kvůli nejistému výhledu veřejných financí totiž investice odkládají obce, které však peníze stejně jednou utratí. Velcí státní investoři typu Ředitelství silnic a dálnic zase musí kvůli inflaci přesoutěžit ceny některých zakázek.

Ostatně není jisté, jestli také tuzemský trh s byty skrývá hluboké „strukturální problémy“. Je ale pravda, že v Česku stejně jako ve Švédsku rostou ceny bytů rychleji než mzdy.

Byty neslouží jen k bydlení, ale díky zrušení daně z převodu nemovitostí se staly také investičním zbožím. Zároveň obě země trpí nedostatkem nájemních bytů. Zdejší domácnosti však ještě mají finanční rezervy. Objem nesplacených hypoték dosahuje 70 procent jejich disponibilních ročních příjmů. Švédové však dluží ještě víc, než kolik za rok vydělají nebo dostanou od státu.

Reportáže z padajícího trhu s byty ve Švédsku se staly vděčným námětem světových deníků. The New York Times vyzpovídal Erika Selina, majitele developerské firmy Fastighets AB Balder. „Nedávalo smysl příliš investovat do výstavby,“ popsal developer situaci v Göteborgu. „Zhruba rok jsme nezačali nic nového, možná i déle.“ Současnou situaci však za krizi nepovažuje.

Prostě čeká, až Švédové začnou opožděnou poptávku dohánět. „Pokud letos ceny poklesnou o dalších pět nebo deset procent, už to pro nás nebude tak dramatické,“ neztrácí Selin klid.

Potíže uplynulých měsíců potvrzuje i největší tuzemský developer Central Group. „Na krizovou situaci investoři reagovali tím, že zastavili nebo odložili většinu připravovaných projektů, a také Central Group loni na podzim ohlásil odklad výstavby a prodeje více než 700 nových bytů,“ uvedl hlavní analytik developerské firmy Ondřej Šťastný.

Na rozdíl od švédských kolegů však Central Group „opět začíná s masivní novou výstavbou“, protože na trhu s byty zaznamenal „oživení“.

Do určité míry to potvrzuje také Hypomonitor České bankovní asociace. V březnu 2023 poskytly banky o dvě třetiny méně hypoték než loni, v dubnu a květnu to už bylo „jen“ o 40 procent.

Švédský scénář útlumu ekonomiky kvůli strukturálním problémům na trhu s bydlením se tak Česku snad podaří neopakovat.