Vana a suchý byt jako náplast na drahé bydlení. Jak vidí Česko evropské tabulky

Bydlení v Česku je sice nadprůměrně kvalitní, ale také hodně drahé a pořídit si vlastní byt nebo rodinný dům je nyní pro Čechy už vlastně nemožné. Na průměrně velký byt rodina potřebuje 14,9 celého ročního platu, což je nejvíce v celé EU. I pravidelné výdaje například ve formě hypotéky jsou v České republice nadprůměrně vysoké.

Páté nejvyšší výdaje na bydlení a vůbec nejhorší finanční dostupnost vlastního bydlení aktuálně řadí Českou republiku v Evropské unii až na 22. místo v hodnocení dostupnosti bydlení. V meziročním srovnání v rámci Indexu prosperity a finančního zdraví si Česko o jednu pozici pohoršilo. Hůř jsou na tom v EU jen v Lotyšsku a na Slovensku, které je v žebříčku tohoto aspektu úplně poslední. Srovnání vedou skandinávské státy, ale velmi dobré podmínky nabízí například i Malta.

Ta se v trojici států s celkově nejlepšími podmínkami bydlení umístila především díky adekvátnímu vybavení domů, nízkým výdajům na domácnost či velmi malému podílu přelidněných domácností, ve kterých žijí jen tři procenta Malťanů. Průměr EU je v tomto hledisku zhruba 17 %.

Základním ukazatelem pro měření dostupnosti vlastnického bydlení je podíl ceny průměrné (či mediánové) nemovitosti k průměrnému (či mediánovému) ročnímu příjmu domácností v dané lokalitě, takzvané Price to income ratio. Tento ukazatel říká, za kolik let by daná domácnost splatila svoji nemovitost v případě, že by veškeré její příjmy mířily jen na tento účel.

V ČR je vlivem rychlého růstu cen nemovitostí v posledních letech a ne až tak razantního nárůstu reálných mezd tento ukazatel podle dat získaných na serveru výzkumné společnosti Numbeo momentálně nejhorší v EU. Loni bylo na pořízení nového bytu o rozloze 90 metrů čtverečních potřeba 15,5 ročního platu, podle letošních hodnot tento poměr sice klesl na 14,9, i tak ale zůstáváme zemí, ve které se na nové bydlení spoří nejdéle. Pokud bychom chtěli dohnat první Belgii, musely by naše byty zlevnit (nebo platy vzrůst) o více než polovinu.

Podle indexu pravidelně vypočítávaného Českým statistickým úřadem (ČSÚ) se nákupní ceny nových nemovitostí do konce roku 2022 zvýšily oproti roku 2010 o 124 %, ceny starších obydlí o 125 %. Za posledních pět let pak ceny nových rezidenčních nemovitostí v ČR stouply o 62 %, ceny starších obydlí o 65 %.

Dostupnost vlastnického bydlení zhoršil v poslední době nejen růst cen nemovitostí a relativně pomalejší růst mezd, ale i rychlé zvyšování úrokových sazeb na nákup nemovitostí a také zpřísnění podmínek pro žadatele o úvěry na bydlení – úvěrových ukazatelů, které Česká národní banka zavedla od 1. dubna 2022. Zejména posuzování ukazatele označovaného jako DSTI (podíl celkových měsíčních splátek bydlení k čistým měsíčním příjmům) vedlo spolu s vysokými hypotečními úroky a drahými nemovitostmi k významně snížené dostupnosti vlastního bydlení pro většinu domácností. „Podle našich výpočtů si průměrný byt v ČR může nyní koupit jen 20 % nejbohatších domácností,“ říká ekonom České spořitelny Michal Skořepa. Nicméně 1. června 2023 ČNB rozhodla, že od 1. 7. 2023 bude ukazatel DSTI deaktivován.

Také pravidelné výdaje na domácnost, tedy splácení půjček a hypoték, jsou v tuzemsku v unijním srovnání enormně vysoké, v případě českých domácností představují až 28 % všech výdajů, což je pátý nejvyšší poměr mezi zeměmi EU.

„Skutečnost, že ceny nemovitostí a výdaje na bydlení jsou v poměru k příjmům vysoké, je zčásti dána i poměrně nízkou úrovní českých mezd. Dá se předpokládat, že pokud bude pokračovat přibližování české mzdové hladiny k úrovni mezd na západ od nás, bude tento nepříznivý poměr klesat,“ tvrdí Michal Skořepa.

Podíl Čechů žijících v domácnostech, jejichž náklady na bydlení si berou více než 40 % z disponibilního příjmu domácnosti, činil podle Sociologického ústavu Akademie věd ČR v roce 2021 6,2 %, a byl tedy nižší než unijní průměr (8,3 %). V Česku je ale takzvaná míra přetížení ve městech násobně vyšší než ve venkovských oblastech, tento rozdíl (10,1 % ve městech vs. 2,9 % na venkově) je dokonce jeden z nejvyšších mezi evropskými zeměmi.

Pro ty, kdo na vlastní bydlení nedosáhnou, je logickým východiskem bydlení v nájmu. Při srovnání prodejních cen nemovitostí s cenami nájmů vychází nájemní bydlení v Česku téměř nejvýhodněji z celé Unie. Ve velkých městech ale situace tak růžová není, nájemních bytů za cenu odpovídající celostátnímu průměru je málo. V Praze tak došlo v letech 2021–2022 ve srovnání s ostatními evropskými hlavními městy k jednomu z největších nárůstů cen pronájmů bytů, meziročně o celých 23 %.

„V nájmu aktuálně žije 23 % Čechů. Toto číslo je dlouhodobě stabilní, s ohledem na zvyšující se nedostupnost vlastnického bydlení lze však očekávat postupný nárůst bydlení v nájmu, zejména ve větších městech,“ upozorňuje analytička České spořitelny Tereza Hrtúsová. Se zvyšující se poptávkou však bude docházet také k většímu tlaku na ceny nájmů. Ty dle údajů ČSÚ vzrostly od roku 2015 o 29 %, v uplynulých letech ale tempo zdražování nájemného v Česku zrychlilo. Jen za rok 2022 vzrostly ceny nájmů o osm procent.

V Česku žilo v roce 2021 78 % lidí v domácnostech, které své bydlení vlastnily, což je nad unijním průměrem (70 %). Většina vlastníků v Česku přitom nemá na své bydlení žádnou půjčku či hypotéku (57 % všech obyvatel). V podílu vlastníků, kteří na svůj domov splácejí půjčku nebo hypotéku, se tak Česko pohybuje pod unijním průměrem (21 % ve srovnání s 26 %). V Česku žilo v nájemním bydlení 22 % obyvatel, což je naopak pod evropským průměrem (30 %). A poměrně malá část obyvatel žila v bydlení bez jakéhokoli nájmu nebo za redukované nájemné (šest procent) ve srovnání s unijním průměrem (deset procent).

V komplexním hodnocení kvality a dostupnosti bydlení drží Českou republiku nad pomyslným dnem EU především ukazatele sledující základní vybavení domácností. Jen 0,1 % českých rodin nemá k dispozici vanu, sprchu či splachovací toaletu, jen 2,2 % domácností není schopno adekvátně topit, jen do 6,8 % bytů či domů zatéká či se potýkají s vlhkými zdmi či podlahou. Jakkoliv nám mohou tyto ukazatele připadat až úsměvné, kvalita bydlení popsaná právě těmito čísly není ani ve státech Evropské unie samozřejmostí. Podle Eurostatu žije v EU 13,9 % lidí v domácnostech, do kterých z různých důvodů zatéká.

V rámci celkového hodnocení je v rámci Indexu prosperity a finanční gramotnosti kromě kvality a finanční náročnosti výstavby mimo jiné sledována třeba i časová náročnost, daná do značné míry přebujelou byrokracií a nepružností odpovědných úřadů. Vyřízení stavebního povolení trvá v Česku průměrně 246 dní a i tento ukazatel nás pak ve výsledku tlačí ke dnu pomyslného žebříčku.