Článek
V České republice žijí ve vlastním bydlení zhruba tři čtvrtiny lidí – v roce 2024 to bylo 74,7 procenta. Na evropské poměry je to nadprůměrné číslo. Hluboce pod průměrem se ale nacházíme, pokud se jedná o dostupnost bydlení. Na nový byt potřebujeme přes 13 průměrných ročních platů. Praha je na tom ještě o dost hůře, a když jde o bydlení, patří mezi vůbec nejdražší evropské metropole.
Povedou extrémně vysoké ceny bytů ke změně situace, začne se poměr těch, kdo bydlí v nájmu, a těch, kdo bydlí ve svém, vyrovnávat do podoby, jakou lze pozorovat třeba v západní Evropě? Co je příčinou současného stavu a jaké jsou prognózy vývoje?
O tom v galerii pražské kavárny Louvre debatovali ředitel společnosti Heimstaden, největšího soukromého poskytovatele nájemního bydlení v České republice, a současně člen prezidia Asociace nájemního bydlení Stanislav Kubáček, expert na nemovitostní transakce a vedoucí partner ve společnosti Deloitte Miroslav Linhart, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza a generální ředitel a předseda představenstva Moneta Bank Tomáš Spurný.
Kdo může za růst cen nemovitostí
Jako viníci jsou někdy označováni investoři, kteří byty skupují, aby je mohli pronajímat a v dnešní neutěšené situaci šroubovat ceny nájmů do astronomických výšek. Ale jaká je vlastně reálná výnosnost nájemního bydlení?
Podle Kubáčka je v případě, že člověk koupí nový byt v Praze, výnosnost z nájmu asi dvě až tři procenta. Větší výnosnost nájemního bydlení je podle něj například ve Varšavě. Ceny bytů jsou tam totiž nižší, protože se staví dlouhodobě mnohem víc, a nájmy se často odvíjí od příjmů, které jsou stejné jako v Praze.
„Jednotlivci často nespekulují nebo nechtějí vydělat z toho nájmu, ale z výnosu přecenění bytů do budoucna, protože tuší, že se bude stavět méně, nebo se nebude stavět dostatečně vůči nárůstu populace, takže spekulují na tom, že cena bytu stoupne, ne že budou mít velký výnos nájmů,“ dodává.
Zoufalá situace připravuje půdu pro návrhy zoufalých řešení. V Česku se tedy objevily i myšlenky na znovuzavedení regulace nájemného. Jak by se takové řešení podepsalo na volném trhu a co by mohlo z dlouhodobého hlediska přinést?
Spurný poukazuje na příklad Vídně nebo Berlína, kde se bytová krize řešila vznikem komunálních bytů s kontrolovanou výší nájemného.
„Dneska tenhle model se ukazuje, že není úplně funkční, poněvadž to nájemné je tam nastaveno tak nízko v těchto objektech, nebo v této části bytového fondu, že sotva stačí na to, aby ty budovy procházely rekonstrukcí, aby šly s dobou,“ vysvětluje.
A aby se mohla zavést dlouhodobost nájemních smluv (také jedno z navrhovaných řešení krize), musel by se podle něj vyvážit vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem.
Výhodnost nájemního bydlení
Vyplatí se spíš bydlet v nájmu, nebo si pořídit vlastní bydlení? Číslo v grafu v podstatě říká, za kolik let by se vám zaplatila koupě bytu, kdybyste místo splátky hypotéky platili nájem (bez započítání daní, úroků, inflace a také výdajů na údržbu nemovitosti). Nižší výsledek značí, že je výhodnější bydlet „ve svém“, zatímco vyšší číslo znamená, že je výhodnější bydlení v nájmu.
A znamená vlastní bydlení už jen klid? Kdepak. Cesta k nákupu nemovitosti často znamená přinést do hry nemalé vlastní peníze, říkejme jim třeba celoživotní úspory, a k tomu si ještě hodně půjčit. Zadlužit se, možná na celý život.
A řada mladých lidí dnes na hypotéku, ať už kvůli vysokým měsíčním splátkám, anebo nutnosti přinést úspory, které prostě nemají, nedosáhne. Podle Spurného je ovšem vlastnictví bytu, kde člověk žije, v podstatě fantastická investice, která nenese mnoho rizik. „Je to de facto šetření za 4,5 %,“ uvedl na otázku, zda by mladému páru s průměrným platem, který nemá peníze od rodičů, doporučil spíš koupi bytu, nebo pronájem za 25 tisíc korun měsíčně.
Podle Kubáčka je pravda, že investice do vlastního bydlení se většinou vyplatí – pokud ovšem bydlíte v místě, které populačně roste a nenastane odliv populace. Upozorňuje však, že kde člověk do nemovitosti investuje a kde nakonec bydlí, se nemusí vždy shodovat. „Můžete chvíli bydlet v nájmu, chvíli ve vlastním, a ten vlastní byt můžete vlastnit třeba celý život, ale bydlet několikrát v nájmu, podle toho, jak se mění životní situace,“ myslí si.
Kdy je ale podle odborníků jít do hypotéky rizikové? Spurný upozorňuje na riziko nestabilních zaměstnání nebo na období covidové krize, kdy před inflací hypoteční sazby blížily k hranici dvou procent a při refixaci mohl přijít šok.
Dluh ze socialismu i jistota na důchod
Proč je ale zájem o vlastní bydlení v porovnání s ostatními zeměmi v Česku stále tak vysoký? Podle Nouzy je v úvaze třeba vrátit se až do doby před rokem 1989. „Potom se ta stavidla utrhla a vlastně všichni, nebo já mám ten pocit, všichni jsme chtěli něco vlastnit. A byl to nějaký dluh z toho předchozího období, je to na generaci možná dvě, možná tři,“ myslí si. Zároveň dodává, že mladá generace už po vlastnictví touží méně.
Dál ale podle něj řada lidí dnes vlastní nemovitost vnímá jako určitou formu zajištění na stáří. S tím souhlasí také Linhart, podle kterého se poměr bydlení ve vlastním a v nájmu jen tak nesníží.
„Já si upřímně řečeno ani neumím představit, že bych byl důchodce nebo směřoval k důchodu a bydlel v nájmu, který mě stojí s energiemi 30 tisíc, protože máte opravdu velkou nejistotu, i když jste dva partneři, kolik z důchodu poskládáte. Nakonec děti musí pomáhat vám, protože jste v relativně velkém riziku,“ říká Linhart a doplňuje, že proto je v Česku situace poměrně klidná – velká skupina seniorů žije poměrně levně ve vlastním.
Důvodem, proč málo lidí bydlí v podnájmu, podle něj může být i fakt, že je v Česku v porovnání s ostatními zeměmi kvalitního nájemního bydlení nedostatek.
Celou debatu si můžete poslechnout v úvodním videu článku.
Partnerem debaty byla Moneta Bank.
