Článek
Když Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy nedávno představil plán, jak vystoupit z bytové krize v Česku, předseda jednoho z největších bytových družstev u nás Martin Kroh věděl, co to pro ně znamená. Příští týdny a měsíce intenzivního vyjednávání s úřady, hledání vhodných pozemků, desítky hodin sezení nad projekty a dokumentacemi.
Plán zní jednoduše. Město výhodně poskytne pozemky družstvům pro stavbu dostupného bydlení. „Jednou z cest k dostupnému bydlení je družstevní výstavba bytů, na níž město spolupracuje tím, že spoluzaloží bytová družstva, stane se jejich členem, poskytne vhodné stavební pozemky a na těchto pozemcích zřídí družstvům právo stavby až na 99 let,“ vysvětlila tehdy záměr metropole Hana Kordová Marvanová, radní pro podporu bydlení.
A co je podstatné, ceny bytů mají klesnout až o třetinu. „Já si myslím, že ano. My jsme ty propočty dělali, jednak kontrolní, jednak podkladové propočty pro hlavní město Prahu, a opravdu se zdá, že by ta cena mohla být až o třetinu nižší. Samozřejmě to bude ponejvíc záviset na tom, jak rychle bude trvat povolení stavby, a samozřejmě jak se dohodne i cena pozemků,“ říká v rozhovoru pro Byznys Seznam Zpráv Martin Kroh, který zastává funkci předsedy představenstva SBD Praha už 21. rokem. Současně působí jako předseda správní rady Družstevního marketingového sdružení České republiky a je předsedou České společnosti pro rozvoj bydlení.
„Ale stejně tak, a já to musím říct za tu skupinu starších obyvatel, protože do ní už patřím. Moje hypotéka je dnes časově ohraničena patnácti lety a ne víc. Zatímco právě v systému pořízení družstevního bytu si můžu dovolit i třicetileté financování. A dokonce uvažujeme o tom, že by ty finanční modely mohly být na delší část. Což samozřejmě snižuje náklad bydlení v běžném měsíci.
Něco ale našetřit musí a možná na poměry těch lidí, s kterými počítáte, i docela vysokou částku. Jak z toho ven?
Samozřejmě, bude zapotřebí, aby družstevník měl vlastní zdroje. Očekáváme, že by mohly být ve výši dvacet procent pořizovacích nákladů. Takže, uvážíte-li, že by ta nemovitost mohla stát kolem třech a půl, čtyřech milionů korun, tak je to, řekněme, částka okolo sedmi set, osmi set tisíc korun. V této chvíli jedna z možností, která už reálně existuje, je podpora mladým, kterou poskytuje Státní fond podpory investic. A tam se počítá s tím, že by mohl zájemce o vstup do bytového družstva získat dlouhodobou půjčku, nízko úročenou.
A systém dotací?
Já o něm nevím, že by se v této chvíli připravoval, a ani v zásadách dostupného družstevního bydlení, které schvalovalo hlavní město Praha na svém prosincovém jednání, se o dotacích nemluví.
Dokážete porovnat spolupráci v Praze, kde jsou ceny skutečně na maximu, a v menších městech?
Samozřejmě, komornější prostředí menšího města může být lepší, nebo spíš konstruktivnější. Především těsnějším sepětím města s organizátory družstevní bytové výstavby. Koneckonců, jeden z takových příkladů jsme představili v Dobrušce. A na druhou stranu v Praze a ve velkých městech hraje velkou roli pozemek. A právě dohoda o odložení placení za pozemek je jednou z cest, jak může město významně přispět k úpravě vstupní ceny pro zájemce o družstevní bydlení.
Myslela jsem to tak, jestli přijde zásadní zlevnění i v menších městech, jestli se to vyplatí i tam?
Já jsem přesvědčen o tom, že ano. To je koneckonců i příklad, o kterém svědčí příklady nejenom z Česka, ale i ze zahraničí. Protože tam, kde jsem měl možnost se na některé projekty podívat – třeba Dánsko –, tak tam spolupráce mezi městem a družstvem znamenala snížení ceny. A bavíme se o dostupném bydlení, není to sociální bydlení nebo pro nízkopříjmové skupiny obyvatel.
Stavební bytové družstvo Praha
Patří k největším bytovým družstvům v Česku.
Ve správě má 320 bytových domů, celkem 35 tisících různých prostor, z toho 22 000 bytů a bytových jednotek.
Vykonává funkci statutárního orgánu u více než 50 subjektů (společenství vlastníků jednotek a bytových družstev).
Je členem Družstevního marketingového sdružení Česká republika (DMS ČR), jehož členové se dohromady podíleli na vzniku více než 30 projektů družstevní bytové výstavby s téměř 2000 byty od roku 2010.
V družstevní bytové výstavbě se podílelo na organizaci a správě dvou desítek projektů (téměř 1300 bytů) v Praze, Plzni, Klíčanech, Milovicích či Pardubicích.
Zdroj: SBD Praha
Někteří si myslí, že výstavba nájemních bytů v režii města podraží. Třeba radní hlavního města Prahy Adam Zábranský pro Seznam Zprávy řekl, že zatímco soukromý developer má zájem levně postavit a prodat, tak tady, podle něj, bude zájem na udržení co nejlepší kvality po co nejdelší dobu. Čili jiné priority, jiný způsob výstavby, atd.
Já s tím nemohu souhlasit. Myslím, že stavíme dostatečně efektivně, a příkladem můžou být některé stavební úpravy nebo některá technická řešení, která jsme hledali v minulosti a našli právě družstevní objekty. A tím nechci říct, že jsme se dotkli kvality. Vždycky záleží na mnoha detailech a ty detaily samozřejmě připravujete až v době, kdy připravujete realizaci stavby.
Někteří se obávají prostoru pro korupci a kšeftování s výhodnými byty, například místostarosta Prahy 11…
Já myslím, že jsme transparentně obsazovali projekty už v minulosti. Považte, že v loňském roce jsme předávali klíče členům družstva, kteří si pořizovali byty v cenové hladině 63 tisíc korun za metr čtvereční. Předpokládám, že se spolu shodneme, že to byla výhodná cena. Přesto ani o tyto byty nebyla dramatická bitva. Ono je potřeba si uvědomit, že nebudeme soutěžit nebo obsazovat v nějakém čase, a ještě chvíli potrvá, než se dostaví celá nemovitost.
Je něco, čeho se vy sám bojíte?
Já mám obavu, abychom našli dostatečný soulad v rámci takového města, jako je Praha. Abychom se vůbec pustili do prvního pilotního projektu.
Jak vidíte číselně potenciál a rozvoj družstevního bydlení u nás v příštích letech?
Jestli myslíte počtem stavěných bytů, tak já bych si dovedl v Praze představit několik set bytů ročně. To je řekněme start-up, ve kterém by se dalo pokračovat dál. Ale ono záleží také na tom, kolik subjektů se může v regulérní soutěži ucházet o organizaci takové družstevní výstavby. Ono nejde jen o to, postavit dům. Musíte pracovat s lidmi, organizovat je, umět jim poradit, komunikovat s nimi po dlouhá desetiletí, ideálně po dobu splatnosti celého úvěru.
Máte představu, kolik lidí za těch třicet let odpadne? Kolik nakonec ten družstevní byt na samém konci nemá?
Nemám to statisticky zjištěno, ale je pravda, že těch tzv. zhavarovaných, kteří museli předčasně prodat svůj družstevní podíl a přenechat ho někomu jinému, protože nedokázali splácet měsíční náklady, je naprosté minimum.
My jsme do současnosti předali kolem patnácti set bytů a zhavarovaných je na prstech jedné ruky, tak si myslím, že to je velmi dobré číslo.
Už se rodí konkrétní projekt, na kterém se v tuto chvíli s Prahou domlouváte?
Já vás musím zklamat, není to takto konkrétní. Byť je pravda, že Praha 13, Praha 11 nebo Praha 8 jsou těmi městskými částmi, kde už jsme absolvovali konzultační kolečko a kde jsme byli přizváni k expertnímu pohledu na družstevní bytovou výstavbu a na možnosti nastavení parametrů spolupráce.
Takže já věřím, že by se mohlo minimálně stát to, že do konce současného funkčního období by se mohl některý projekt aspoň nastartovat do základních obrysů.
Kdy se může začít stavět první družstevní dům?
Když jsem nedávno sledoval debatu o stavebním zákonu, který je jedním ze základních stavebních kamenů procesu povolení výstavby. Tak ta debata byla víc jak vzrušující. Otázkou je, jak rychle zkrátit lhůtu z průměrných osmi let na něco rozumnějšího.
Kdybyste uvážila, že pro bytovou družstevní výstavbu je zapotřebí získat stavební povolení, a měl by to být stejný časový horizont, tak doufám, že to je celkem jasné, kdy lze první takový družstevní dům očekávat – přespříští politickou generaci. To je realita.
Já si myslím, že můžeme být optimističtí. Některý z těch projektů se ve spolupráci s pražským developerem a pražskou developerskou společností podaří připravit dřív.
