Článek
Královéhradecká Dobruška zahájila letos v dubnu unikátní projekt bytové výstavby. Tamní bytové družstvo sehnalo za pomoci města stavební pozemek za výhodných podmínek, SBD následně projekt, financování včetně vysoutěžení dodavatele stavby. Teď spustilo výstavbu dostupného bydlení pro tamní obyvatele.
Jde o jeden z prvních stavebních projektů družstevní bytové výstavby v Česku, který se tímto směrem vydává. Podle odborníků by se po vzoru Dobrušky mohlo přidat i mnoho dalších sídel a zlevnit tím drahé bydlení.
Spolupráce může ušetřit čas a peníze i v Praze
Výhody této spolupráce vidí i v hlavním městě, kde se už dlouhé měsíce magistrát snaží spolupráci prosadit.
„Jednou z cest k dostupnému bydlení je družstevní výstavba bytů, na níž město spolupracuje tím, že spoluzaloží bytová družstva, stane se jejich členem, poskytne vhodné stavební pozemky a na těchto pozemcích zřídí družstvům právo stavby až na 99 let. Náklady na pořízení družstevního bytu se tím sníží až o třetinu oproti tržním cenám v dané lokalitě,“ dodává Hana Kordová Marvanová, radní pro podporu bydlení.
I přes to, že některé městské části už o výstavbě na tomto principu jednají, reální výstavba je zřejmě ještě roky vzdálená. Radní už dříve uvedla, že o projekty družstevního bydlení projevily zájem městské části Praha 11, Praha 13, Praha 8 a Praha 12. „Nedávno se připojila také Praha 5,“ doplnila pro SZ Byznys Kordová Marvanová.
Podle jejích slov je v současné době s projektem družstevní výstavby nejdál Praha 13, která už má usnesení zastupitelstva o založení bytového družstva.
„V současné době se projednává svěření pozemků, aby na nich městská část mohla budovat dostupné družstevní bydlení. Doufám, že by se mohlo podařit do prázdnin záměr projednat na zastupitelstvu, aby měla souhlas se svěřením pozemku,“ dodala radní Kordová Marvanová.
Ani tam však byty ze země ještě dlouhé měsíce nevyrostou.
Stavba zahájena
Naopak v Dobrušce v Královéhradeckém kraji už se stavět začalo.
Stavební bytové družstvo (SBD) pod vedením Karla Joukla, předsedy představenstva, v letošním dubnu zahájilo výstavbu čtyř takzvaných viladomů. V každém z nich pak vznikne třináct bytů o různých velikostech. Celkem tam SBD bude schopno uspokojit 52 žadatelů o nový byt.
Podle informací, které pro SZ Byznys sdělil Karel Joukl, má dnes družstvo založenou čekací listinu nebydlících členů pro případ, že by se některý z žadatelů, který už zaplatil svůj členský poplatek, z nějakého důvodu rozhodl od vstupu do družstva odstoupit. Na ještě neexistující byty se prý tvoří doslova fronty.
Kromě novostavby podle předsedy SBD láká nové zájemce o členství v družstvu hlavně nízká cena.
Cena nižší o milion korun
„Způsob, kterým stavíme, se výrazně projevuje hlavně v konečné ceně. Jako družstvo nemůžeme generovat zisk a stavíme za skutečné vysoutěžené náklady. Proti developerskému projektu je rozdíl finální ceny obrovský, v našem případě jde průměrně o jeden milion korun na byt,“ promluvil k finální ceně bydlení Joukl.
„Výhra je v rámci výstavby bytového družstva za pomoci města hlavně v tom, že spolek může zaplatit v podstatě jen náklady na zastavěnou plochu. To ostatní, co souvisí s bydlením ve městě – například komunikace, osvětlení a další infrastruktura –, se také vybuduje, zůstanou však v majetku města. Pro družstevníky to tedy neznamená další náklad,“ vysvětlil předseda SBD.
Družstvo výrazně ušetřilo už na stavebním pozemku. Průměrná cena metru čtverečního stavebního území v Česku stojí 980 korun, ale samozřejmě se výrazně liší podle lokality.
„Došli jsme k poměrně dobrému ocenění pozemku podle městem zadaného znaleckého posudku, kde stavíme. Cena za metr by byla pro developera pravděpodobně výrazně vyšší,“ doplnil Joukl.
To se samozřejmě projevilo i v koncové ceně výstavby. „Cena bytů se aktuálně pohybuje níž, než je v našem kraji průměr. Za metr čtvereční člen družstva zaplatí 42 tisíc korun,“ dodal předseda představenstva.
Máte čtvrtinu naspořeno?
A jak získat takový byt? Postup je vždy stejný. Zájemci o členství uhradí čtvrtinu ceny bytu a zbytek budou po nastěhování platit jako „nájemné“.
Družstvo bude z peněz vybraných na nájemném splácet úvěr u banky až třicet let, v případě Dobrušky konkrétně 27 let. Po vyrovnání všech závazků bude možný převod pozemku do vlastnictví družstva a družstevníci přestanou platit také ono nájemné vázající se na splácení „zakladatelských závazků“ družstva.
Podíl v družstvu budou moci samozřejmě převést – ale s tímto podílem budou převádět také podíl na zbývajících družstevnických závazcích.
Zásadním problémem u projektů dostupného bydlení je právě zmíněná čtvrtina ceny bytu, kterou musí nový člen družstva zaplatit. Například v případě bytu s cenou čtyři miliony korun to pro zájemce znamená mít našetřeno milion korun z vlastních prostředků.
V případě Dobrušky a plochy bytu přibližně 70 metrů čtverečních jde o 800 tisíc korun. V případě Prahy, která by dobrušskou cestu chtěla také vyzkoušet, by družstevníci museli složit mnohem víc.
„Víme, že náš projekt má jedno úskalí – družstevníci musí mít naspořenou velkou částku. Praha to už nesmí dotovat, nejsou na to programy,“ uvědomuje si zásadní překážku pro vstup do bytového družstva Kordová Marvanová.
Dalším plánem je podle jejích slov zřídit státní dotační programy, které by lidem pomohly zálohy financovat. První jednání však přijdou nejdříve po letošních volbách. „Pomoc města je už ale v tom, že poskytuje pozemek a odkládá za něj platbu,“ dodala.
Když město a družstevníci staví
- Město má poskytnout pozemky bytovým družstvům a občanským spolkům pro výstavbu bytových domů za výhodných podmínek a poskytne jim pozemky prostřednictvím takzvaného práva stavby až na 99 let.
– Na tom by poté stavěla buď družstva založená magistrátem spolu se soukromým partnerem, nebo zvláštní občanské spolky, inspirované německými tzv. baugruppe.
– Pozemek v obou případech subjekty od magistrátu koupí až po splacení samotného domu.
– Výhodou má být, že družstva i spolky zorganizované majiteli budoucího domu ušetří marži, kterou by lidé jinak zaplatili developerské firmě. Do splacení domu se navíc cena sníží o hodnotu pozemku.
– Zároveň město za poskytnutí pozemku získá právo na užívání části bytů v domě, které může využít pro ubytování zástupců potřebných profesí, jako jsou zdravotníci, učitelé, hasiči nebo policisté.
Stlačit cenu o třetinu
Kordová Marvanová uvedla, že cílem stavby dostupného družstevního bydlení je stlačit cenu přibližně o pětinu nebo až o jednu třetinu níže oproti běžné tržní ceně. Někteří odborníci v oblasti rezidenční výstavby však nevěří, že se to povede.
„Zatímco soukromý developer má zájem levně postavit a prodat, tady bude zájem na udržení co nejlepší kvality po co nejdelší dobu. Čili jiné priority, jiný způsob výstavby, potřeba kvalitnější stavby budou znamenat vyšší náklady, než by vznikly u stavebních projektů soukromých developerů,“ vysvětlil pro SZ Byznys radní Adam Zábranský (za Piráty).
A ve vzduchu visí i další otazníky. Například jak se budou tyto byty družstva rozdělovat, tedy jak bude město vybírat jejich členy.
„Pokud skutečně půjde ve finále až o 30 procent levnější byty oproti trhu, jak slibují představitelé Rady hlavního města Prahy, nabídka takových bytů bude dramaticky nižší než poptávka a otevírá se zde prostor pro korupci a kšeftování s výhodnými družstevními podíly,“ argumentuje místostarosta Prahy 11 Ondřej Prokop (ANO).
Inspirace pro ostatní?
Ze stavebního projektu má kromě členů bytového družstva, kteří čekají na svůj nový domov, radost také vedení města. Podle tamního starosty Petra Lžíčaře Dobruška dlouhodobě usilovala o stavbu bytů. Bylo třeba nalézt ale výhodné podmínky, za kterých ji bylo možné uskutečnit. „Chtěli jsme vystavět tyto čtyři viladomy, hledali jsme ale investora. Z financí města jsme si mohli dovolit maximálně jeden,“ potvrdil starosta.
„Začali jsme se domlouvat s družstvem, které se stavby nakonec ujalo. Město dotáhlo územní rozhodnutí. Teď už se staví,“ popisuje spolupráci Petr Lžíčař. Kompletní projekt by měl být dokončen už v roce 2022.
Podle jeho zkušeností na této spolupráci mohou zvítězit zejména menší města a obce, které na stavební projekt nemají samy peníze, stejně jako to bylo v případě Dobrušky.
Družstevní výstavba v Jeseníku
Družstevní výstavba se začíná vracet do módy i jinde. Pro družstevní bydlení si například také město Jeseník našlo stavební pozemek, na kterém hodlá realizovat výstavbu bytových nebo polyfunkčních domů.
Praha, ale i další místa v Česku se v posledních letech potýkají s bytovou krizí a vysokými cenami bydlení, které činí vlastní byty nedostupné i pro střední třídu. Podle odhadů ale žije v Česku ve vlastním bytě nebo domě 70 procent lidí, pětina v nájemním bytě a zhruba desetina připadá na družstevní bydlení.
Podle údajů Svazu českých a moravských bytových družstev je v Česku v současnosti asi 700 tisíc družstevních bytů z celkových 4,37 milionu bytů. Z tohoto množství je 3,83 milionu trvale obydlených a z těchto obydlených bytů připadá 2,16 milionu na bytové domy.
