Článek
Všechna hlavní města střední a východní Evropy hlásí stejný postpandemický trend - poptávka po nových kancelářských plochách kvůli nejistotě propadla.
V Praze se citelně snížil zejména objem nově uzavřených nájemních smluv, které za druhé čtvrtletí zahrnovaly 45 300 metrů čtverečních. Ve srovnání s pětiletým průměrem poklesly téměř o celou polovinu.
V průběhu druhého čtvrtletí bylo v Praze dokončeno 88 000 metrů čtverečních nových kanceláří, což ve srovnání s průměrem předchozích čtvrtletí představuje téměř dvojnásobný přírůstek. V polovině roku tak Praha disponovala celkem 3 709 800 metry čtverečními.
„Větší nabídka nových kanceláří v kombinaci se sníženou poptávkou se projevily v růstu neobsazenosti na 6,1 procenta, což je v rámci střední Evropy stále nejnižší číslo. Mezikvartálně neobsazenost rostla ve všech hlavních městech střední a východní Evropy, k nárůstu došlo také v meziročním srovnání,“ uvedla Blanka Vačkova, vedoucí oddělení výzkumu ve společnosti JLL.
Pokud jde o další vývoj neobsazenosti v Praze, očekává Vačkova pouze mírný nárůst, a to zejména z důvodu nižšího objemu plánovaných projektů ve výstavbě.
Ze studie JLL se však jedna metropole přeci jen vymyká - ve Varšavě neobsazenost meziročně poklesla, i tak však v tomto ukazateli za Prahou zaostává, protože v polské metropoli hledalo svého nájemce 7,9 procenta kancelářských ploch.
Developeři mají plno, změnu ale nevylučují
Na tyto změny už reagují developerské firmy. „Zájemci o prostory v projektech, které teprve připravujeme, dnes mnohem pečlivěji zvažují, kolik stálých zaměstnaneckých míst budou opravdu potřebovat,“ říká Pavel Streblov, ředitel Penta Real Estate pro komerční výstavbu.
„Je evidentní, že uvažují jinak, ve větší míře umožní svým lidem pracovat systémem home office. Je také pravděpodobné, že více využijí coworkingové prostory,“ dodal. Samotná Penta má ale podle něj naprostou většinu prostor pronajatou.
I přes pochybnosti a zvažování zatím developeři ve většině případů hlásí více méně plné kapacity.
„Nyní v červnu jsme zkolaudovali kancelářskou budovu Dock in Four v pražské Libni, která je prakticky celá obsazená. Další budovu Dock in Five máme teprve na začátku výstavby a dokončená bude až za dva roky. Je to tedy daleko, je tak za nás zatím předčasné usuzovat o jakémkoliv trendu ohledně pronájmů, k tomu nemáme dostatek informací,“ řekl mluvčí developerské skupiny Crestyl Ondřej Micka. Dodal, že i přes mírné zpomalení poptávka nestagnuje.
Nikdo z oboru si však zatím netroufá tvrdit, že do konce roku k výraznějším změnám nedojde. Problematickou situaci připouští stejně jako ostatní developeři i silná skupina Penta. Podle ní by v rámci analýzy svých skutečných potřeb mohli někteří klienti chtít otevírat nájemní smlouvy.
Situaci developerů na českém trhu s komerčními realitami potvrzuje i analytik v oddělení výzkumu JLL Martin Stričko. „I přes útlum realizované poptávky evidujeme dlouhodobě pozitivní absorpci, která drží neobsazenost na stále nízké úrovni. S ohledem na projekty ve výstavbě a jejich míru předpronajatosti neuvažujeme do konce roku růst neobsazenosti o více než jedno procento. V současné době do neobsazenosti významně promlouvají podnájmy, jejichž objem činí až dvě procenta nad rámec aktuálně volných ploch.“
Kanceláře rostou v celé střední Evropě
Navzdory omezením způsobeným pandemií koronaviru bylo výrazné množství kancelářských prostor dokončeno také v dalších hlavních městech regionu. Nejvíce se jich na trhu objevilo ve Varšavě, 100 300 metrů čtverečních, a v Budapešti 87 800 metrů čtverečních.
I přes pokles poptávky a zvyšující se neobsazenost pokračují investoři ve střední Evropě ve výstavbě kancelářských projektů s dokončením ještě v letošním roce a příštích dvou letech. Nejvyšší objem nové výstavby probíhá nyní v polské i maďarské metropoli, kde nově stavěné kanceláře představují více než desetinu současné celkové nabídky. To samé platí pro Bukurešť a Bratislavu. V Praze jsou to naopak pouhá čtyři procenta.
I přes nejnižší číslo ze sledovaných regionů byl v Česku na začátku letošního roku oznámen nejvyšší počet připravovaných komerčních projektů. Dosavadním rekordem v počtu dokončených kancelářských budov se s 18 administrativními soubory pyšnily roky 2009 a 2014.
Z vyjádření developerů tak vyplývá, že v nejobtížnější situaci budou firmy, které teprve začaly, anebo ty, které své plány mohou odložit.
Roste cena?
Pandemie koronaviru se zatím neprojevila na nejvyšších dosahovaných cenách za pronájem kancelářských prostor. Nejvíce zaplatí nájemce za metr čtvereční a měsíc v Budapešti, a to až 25 eur, ve Varšavě 24 eur. Oproti tomu v Praze se nájemné pohybuje maximálně na hranici 22 eur. Nejlevněji pořídíte ve střední Evropě kancelářské prostory v Bukurešti a Bratislavě. Zvyšují se ale pobídky pro nájemce včetně nájemních prázdnin.
Ještě před vypuknutím krize chtělo podle průzkumu společnosti Prochazka & Partners 20 procent kancelářských firem expandovat, přičemž nakonec čtvrtině firem koronakrize změnila plány. Toho se zúčastnil vzorek klientů, kteří mají dohromady pronajato více než 350 000 m2 kanceláří, což představuje přibližně desetinu kanceláří v Praze.
