Došlo i na poslední místa s levnými byty v Česku. Zdražily na dvojnásobek

Cena bydlení opět vzrostla. Tam, kde bylo dosud oproti průměrné ceně ve zbytku Čech levněji, je zdražení cítit nejvíce.

Podle společnosti Deloitte v letošním říjnu průměrná cena bytů v celém Česku vystoupala na 80 100 korun za metr čtvereční. Města na severu v oblasti Ústeckého kraje sice zůstávají jednou z nejlevnějších lokalit v zemi, některá z nich však ve třetím čtvrtletí zdražila až na dvojnásobek.

„Most a Děčín jsou oblíbenými destinacemi pro ty, kdo dojíždějí za prací v Německu, a dlouhodobě byly považovány za cenově podhodnocené lokality, což se v poslední době mění s tím, jak si stále méně investorů může dovolit drahé byty ve větších městech,“ okomentovala Hana Kontriš, manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz

Za dramatickým růstem v některých částech republiky může být podle Kontriš také příznivá lokalita pro nákup bytů spíše pro rekreační účely.

„Růst zájmu o rekreační nemovitosti mohl způsobit i zvýšení cen bytů kupovaných na rekreaci. Mnoho firem také umožňuje zaměstnancům pracovat z domova, více než před pandemií. Domnívám se tedy, že pro řadu rodin přestala být potřeba bydlet v centru měst tak důležitá a volí si lokality za jejich hranicemi,“ vysvětlila pro SZ Byznys manažerka Sreality.cz.

To potvrzuje také průzkum společnosti Generali Investments CEE, který se zaměřil na požadavky Čechů na bydlení. V něm se projevila změna způsobu práce při rozhodování, v jaké lokalitě jsou lidé ochotni vybírat své bydlení. Obce s dobrou dostupností do města získaly meziročně na popularitě přes devět procent.

Podle realitního experta Františka Brože právě lokality s velmi malým trhem zažívají o to prudší cenové výkyvy, a to při nové a malé nabídce.

Lokalita, která naopak v meziročním srovnání rostla v porovnání s dalšími oblastmi pomalejším tempem, je Praha.

Nejužší centrum hlavního města meziročně připsalo jen něco málo přes procento z původní ceny za metr čtvereční. Lokality s dalším potenciálem pro výstavbu ale rostou rychleji. Okres Praha-východ například připsal za rok téměř třetinu ceny a vystoupal na 87 322 korun za metr čtvereční. Ani nízké procento meziročního růstu však ještě podle odborníků neznamená dobrou zprávu.

„Byty v hlavním městě jsou obecně na metr čtvereční velmi drahé. I menší procentuální zdražení tak kupci pocítí mnohem více než lidé žijící v jiných okresních městech. Pro běžné rodiny se bydlení v metropoli stává stále více nedostupným, nedostatek nemovitostí žene ceny výše, a řada rodin tak volí spíše bydlení v menších okresních městech,“ okomentovala Kontriš pro SZ Byznys.

Změny také dobře dokumentuje Index dostupnosti bytů, který připravuje SZ Byznys. Při výpočtu dostupnosti se počítá se splátkou 80procentní hypotéky pro byt o velikosti 65 metrů čtverečních, což je dle Českého statistického úřadu průměrná velikost bytu v Česku. Index kalkuluje s průměrnou cenou za metr bytu v osobním vlastnictví, bez rozdílu stavu či materiálu, rozhodné období je měsíční klouzavý průměr. Dále index tvoří průměrná úroková sazba hypoték se splatností 30 let.

Výsledný výpočet je poměřován k úvodní hodnotě ze začátku března 2020, kdy byl index stanoven na úroveň 1. Čím je hodnota vyšší, tím hůře jsou byty dostupné a naopak, pokud je hodnota pod úrovní 1, jejich dostupnost roste – takový kraj však v Česku už neexistuje.

Souhrnný index pak prudce roste a s tím, jak budou podražovat hypotéky, se tento trend pravděpodobně nezmění.

Analýza největšího realitního portálu Sreality.cz vychází z nabídkových cen v inzerátech dostupných na platformě. Ty se však podle Františka Brože, analytika služby CenovaMapa.org, od realizované ceny za bydlení ve většině případů liší.

„Pokud odhlédneme od individuálních změn ceny při jednání prodávajícího a kupujícího, kdy tato změna ceny je zjistitelná až po zápisu do katastru nemovitostí, pak lze pokles ceny u realizovaných obchodů stanovit na tři až osm procent,“ dodává František Brož.

Poklesy jsou dle jeho slov dány zejména výší nové nabídky na trhu. „Vyšší nová nabídka na trhu logicky zvýší rozdíl mezi aktuální nabídkou a realizovanou nabídkou. Trvá zhruba devět měsíců, než zvýšenou cenu akceptuje poptávka, tj. jsou vyprodány levnější byty,“ vysvětlil expert.

Kromě rostoucích cen nemovitostního trhu v Česku se ve statistikách projevují i rostoucí počty prodaných nemovitostí. Podle internetového portálu Valuo.cz počty prodaných nemovitostí oproti roku 2020 vzrostly v některých okresních městech i o 100 procent. Nejvíce se prodávalo v Praze, kde majitele jen za prvních osm měsíců změnilo 12 694 bytů, což je víc než třetina ze všech prodaných bytů v republice.

Analýza vychází z počtu prodaných bytů v okresních městech v období od ledna do srpna v letech 2019 až 2021.

Celkově se v tuzemsku v roce 2019 prodalo 30 169 bytů, v covidovém roce 2020 je patrný mírný pokles, majitele změnilo „jen“ 29 247 bytů. Letos počet prodejů přesáhl hranici 33 tisíc, konkrétně 33 682.

Nejvíc bytů se za poslední dva roky prodalo v Praze, Brně, Plzni a Ostravě, nejméně naopak v Semilech, Prachaticích a Domažlicích. Nejvyššího meziročního nárůstu dosáhla Břeclav, a to o 179 procent.

„Je potřeba upozornit, z jakých dat se vycházelo: v Břeclavi se v loňském roce prodalo 111 bytů, zatímco v roce 2021 ve stejném období o 199 bytů víc, tedy 310. Pro porovnání – v Praze se v roce 2020 prodalo 11 019 bytů a v roce 2021 to bylo 12 614 bytů. Meziroční nárůst je zde pouhých 15 procent,“ upozorňuje zakladatel webu Valuo.cz Radek Šitera.

Značný procentuální nárůst oproti roku 2020 zaznamenala města Karviná (93 %), Svitavy (88 %) a Jindřichův Hradec (80 %). Našla se i místa, kde počet prodaných bytů oproti loňskému roku klesl. Do záporných hodnot se dostalo celkem 21 okresních měst, například Prachatice (–74 %) a Pelhřimov (–42 %).

Pokud by však byl počet prodejů nemovitostí přepočítán na 1 000 občanů v jednotlivých městech, nejvíce bytů v tuzemsku se letos prodalo v Karlových Varech, vychází z dat katastrálního úřadu.

„Hlad po koupi bytů je patrný již od roku 2019, období covidu tento trend jen akcelerovalo. Specifická část trhu v Karlových Varech jsou byty ruskojazyčných majitelů, kteří se aktuálně nemají do Česka ani jak dostat. Ti nabyli byty před mnoha lety za vysoké ceny, šanci prodat mají jen s vysokou ztrátou. Za původní cenu jsou tyto byty neprodejné. Pozor, tyto byty tvoří jen malou část celkového bytového fondu v Karlových Varech, celkem je tu přes 21 tisíc bytů,“ říká realitní makléř Jiří Brož.

„Velmi zásadní podíl na prodejích v Karlových Varech tvoří investoři z Prahy. Velmi drahé nemovitosti v okolí kolonády, kde ceny dosahují i 200 000 Kč za metr čtvereční a stále čekají na své majitele, budou muset zřejmě zlevnit.“ doplňuje realitní makléř Zdeněk Maňkoš.

Podle makléřů z Karlových Varů může být za velkým počtem prodejů v poměru k počtu obyvatel právě hlad po investici. Byty zde nakupují hlavně lidé z Prahy, kteří využívají tyto nemovitosti především jako víkendové bydlení.

V kontextu rostoucí inflace a stále tenčích zásob nemovitostních projektů ve výstavbě je pro mnoho lidí, kteří uvažují o investici vlastních úspor do realit, hlavní otázkou, co se bude s cenami dít dál.

Podle analytika ČSOB Petra Dufka by měl růst cen na realitním trhu z podstaty zpomalovat už kvůli dražším hypotečním úvěrům. Otázkou však zůstává, jak zareaguje investiční a spekulativní poptávka po nemovitostech. Druhou neznámou bude reakce developerů na prudce rostoucí ceny stavebních prací a materiálů.

„Do konce letošního roku se asi už nic zásadního na realitním trhu neodehraje. Povzbudivá čísla o mírně rostoucím počtu stavěných bytů zatím nemohou nic zásadního na trhu aktuálně změnit. Poptávku by nicméně mohlo začít pomalu brzdit zdražení peněz ze strany ČNB, které se propisuje i do ceny hypotečních úvěrů. Napětí na realitním trhu tento krok zmírní až s odstupem času,“ vysvětlil Dufek.