Článek
Třetí největší poskytovatel nájemního bydlení v Evropě, švédská společnost Heimstaden, pokračuje ve svých investicích do bydlení v Česku. V Plzni koupí 226 bytů a pět nebytových prostor.
Jde o první akvizici po vstupu na trh přibližně před rokem, kdy Heimstaden na Ostravsku koupil 42 500 bytů po OKD, které zastřešovala firma Residomo. Firma v současnosti disponuje téměř 110 tisíci byty po celé Evropě, suverénně nejvíc jich má však právě v Česku. Plzeňský nákup její tuzemskou základnu rozšíří na téměř 43 tisíc jednotek.
O detailech investice a novinkách na trhu nájemního bydlení promluvil v rozhovoru pro SZ Byznys Stanislav Kubáček, ředitel akvizičního týmu firmy Heimstaden pro středovýchodní Evropu a Německo.
Společnost Heimstaden má za sebou další investici na poli nájemního bydlení v Česku. Jaká je hodnota akvizice v Plzni?
Jedná se o 226 bytů a 5 komerčních prostor v přízemí za přibližně 600 milionů korun. Jsou to nové byty, které byly dokončeny na konci roku 2019. Stojí v dobré lokalitě v Plzni, přímo na tramvajové zastávce naproti kampusu Západočeské univerzity. Původní záměr developera bylo postavit na pozemku byty na prodej a také byty k pronájmu a nabídnout je především studentům a mladým párům pracujícím ať už v Plzni na univerzitě, nebo v přilehlé industriální zóně, kde má několik desítek firem své kanceláře.
Jak se byty po dostavění naplnily?
Projekt byl dostaven jen pár měsíců před začátkem koronavirové krize a pak se zavřely všechny vysoké školy. Takže představu o tom, že se areál naplní studenty se ještě nepodařilo úplně realizovat. Nicméně myslím, že jsme schopni se podívat až za koronavirovou krizi. Byli jsme zároveň jedni z mála kupců, kteří byli schopni nést nějaké krátkodobé tržní riziko, a to z toho důvodu, že ty byty plánujeme spravovat dlouhodobě, možná i dalších sto let. Věříme, že se akvizice dlouhodobě vyplatí.
Odkazujete se na studenty. Dá se mluvit o tom, že se bude jednat o dostupné bydlení?
Myslím, že je to dostupné bydlení ve smyslu dispozic bytů, které budeme nabízet. Jsou to především menší byty, garsonky, jednopokojové a dvoupokojové byty, které jsou vhodné na sdílení. Jsou to pokoje, které jde obývat zvlášť a mají společnou kuchyň se sezením. Každopádně neuvažujeme o tom, že z toho uděláme nějaký studentský kampus, ani to není potřeba. Předpokládáme, že po odeznění té největší koronavirové krize studentů bude zase víc.
Od minulého roku jste pro Heimstaden v Praze postavili tzv. akviziční tým. Co jste od té doby získali do portfolia?
Podařilo se nám udělat dvě velké transakce v Polsku. První jsme ohlásili v prosinci a to byl nákup od developera, který pro nás postaví na klíč 600 bytů ve dvou budovách ve Varšavě. Potom hned v lednu dalších 700 bytů ve třech domech a s jiným developerem také na území Varšavy. Všechny tyto nemovitosti jsou sjednány jako výstavba na klíč, a jde tak o nové byty. Investovali jsme také v Německu, kde proběhly další dvě investice do už postavených bytů.
Jednáte v Česku o nějaké další investici? Kam se ještě chcete dostat?
Jednáme na mnoha frontách, a dokonce bych si troufl říct, že od té doby, co jsme oznámili polskou akvizici v loňském roce, ozývá se nám spoustu majitelů pozemků a developerů s nabídkou nějaké spolupráce. Naše ambice je v následujících 5 letech mít mezi Českem a Polskem, případně Slovenskem, postavených nebo rozestavěných až 10 tisíc nových bytů na pronájem, a to ve větších městech těchto zemí. Rozhodně se v Česku díváme na větší krajská města – Plzeň, Brno, Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice.
Co například Praha? Tu jste zatím nezmínil. Chcete se držet spíš v regionech? Nechce se vám do hlavního města kvůli vysokým cenám?
Říkáte to správně. Z pohledu z vrtulníku by se zdálo, že Varšava a Praha budou realitní objekty, které podobně fungují. Bohužel to tak úplně není, přestože mají podobnou důležitost, podobnou velikost co se týče populace. Ve Varšavě je velmi snadný povolovací proces, je tam velká soutěž mezi developery. Každý rok se postaví mnohem více bytů než v Praze. Proto je pro nás jednodušší najít příležitosti ve Varšavě než třeba v Praze. Naproti tomu Praha má velmi složitý a zdlouhavý povolovací proces. To znamená, že bytů se dostane na trh méně a je tedy mnohem vyšší. Pro srovnání, ve Varšavě se v posledních pěti letech skoro každý rok postavilo a prodalo skoro 25 tisíc bytů. V Praze je to dobrý rok, když se prodá 5 tisíc bytů.
Pak i ceny jsou výrazně nižší. Například těch necelých 1400 bytů co si necháme stavět na klíč ve Varšavě stojí průměrně i s vybavením včetně kuchyně, koupelny a nábytku 70-75 tisíc korun na čtvereční metr. Za to by si dnes už člověk nekoupil ani starý dům na okraji Prahy.
Co Češi a nájemní bydlení? Jaký je k nájmům jejich vztah a vyvíjí se nějak? Říká se, že Češi své finanční prostředky nejraději ukládají právě do nemovitostí. Má Česko potenciál pro byznys nájemního bydlení?
Obecně v každém větším evropském městě pozorujeme nárůst poptávky po nájemním bydlení. Je to dáno tím, že nájemníci v poslední době raději odkládají nákup první nemovitosti, případně chtějí flexibilitu.
Na druhou stranu trh nefunguje všude stejně, a proto každá země má vlastní tempo vývoje.
V zemích, kde má nájemní bydlení kratší historii nebo horší reputaci, je ta situace složitější. V Česku narážíme často na strach nájemníků, kteří mají obavy, že u nás nemohou bydlet dlouhodobě. My se naopak snažíme profilovat jako dlouhodobý majitel a i to dávat do našich nájemních smluv. V některých státech, které nejsou regulovány jako Česko, jsme dokonce začali nájemní smlouvy uzavírat na dobu neurčitou, i když to nevyžaduje zákon. Je to proto, abychom ukázali nájemníkům, že se nemusí bát, že se budou muset nečekaně stěhovat.
Jakým způsobem vyřešit rozvoj bydlení v Česku?
Jsou tu dvě roviny, v jakých se o rozvoji bydlení v Česku dá mluvit. První je za pomoci státu. Myslím, že by bylo vhodné požádat stát, aby se změnil legislativní rámec, podle kterého se staví bydlení na prodej a na pronájem. V současnosti totiž pro obě varianty platí stejné technické normy. Na pronájem přitom zpravidla stačí menší byty nebo nižší počet parkovacích míst kolem. Nájemní bydlení je zatíženo stejným počtem norem, jako je to vlastnické, což je zbytečné a nelogické a výstavbu to prodražuje.
Druhá rovina řešení pak vychází z místních samospráv. Pomohlo by v první řadě uvolnit více pozemků ke stavbě. Staví se v Česku málo a tím pádem jsou ceny opravdu vysoké. Kdyby bylo více pozemků, více povolení, tak by se stavělo víc. Ceny by stagnovaly, nebo by šly dokonce dolů.
Další věc, která určitě může povzbudit rozvoj, jsou lokální soukromí institucionální investoři - lokální banky, pojišˇčtovny, penzijní fondy a tak dále. Pomohlo by, kdyby samy měly zájem o investování do bydlení.
Jak se na firmě podepsalo řádění pandemie koronaviru? Jak ovlivňuje možnost investovat? Projevila se nějak nejistota na trhu?
My máme štěstí, že jsme v byznysu, který je jeden z nejméně postižených koronavirovou krizí. Stejně jako musíme jíst, tak musíme spát a někde bydlet. Takže fundamentálně musím říct, že pokračujeme v našem podnikání tak jako před koronavirem. Samozřejmě spoustu věcí se trošku mění. Vše je složitější a déle trvá, protože se člověk nemůže potkávat, nemůže moc cestovat za příležitostmi a tak podobně. Víc se toho řeší digitálně přes video a telefon, což pro nás jako nový akviziční tým ve středoevropském prostoru, který nemá vytvořené všechny vazby, je komplikace. Ale na druhou stranu máme tu výhodu silného investora se skandinávským kapitálem, který se chce bydlení věnovat dlouhodobě. Takže jsme schopni nakupovat i v době nejistoty, a tak je současná situace pro nás zároveň i příležitost.
