Článek
Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.
Na základě unikátních dat z Úřadu práce o čerpání příspěvku na bydlení a údajů z katastru nemovitostí mapujeme, jak funguje nájemní bydlení v Česku. Data potvrzují, že dlouhodobý byznys model velkých majitelů bytů profituje mimo jiné na vybírání nájemného, které je významně kryto státními dávkami na bydlení.
Havířov: každá pátá domácnost s příspěvkem
Ze všech měst a obcí v Moravskoslezském kraji je zdaleka největší podíl domácností odkázaných na příspěvek na bydlení v Havířově (19 %). Následuje Karviná (16 %), v Ostravě a Orlové pak je na příspěvek odkázáno kolem 11 procent domácností. V Bohumíně je to 10 procent domácností, v Třinci, Těšíně a Frýdku-Místku jsou pak tyto podíly mezi sedmi až devíti procenty. To vše je vysoko nad celorepublikovým průměrem.
Mapa vychází z unikátních dat, která Seznam Zprávy exkluzivně získaly od Úřadu práce, o čerpání příspěvku na bydlení za posledních deset let až na úroveň jednotlivých obcí. V tomto případě jsme se zaměřili na poslední rok (2023), kdy vyplácení této dávky výrazně vyskočilo vzhůru.
Jednotlivá města a obce je možné přiblížit a kliknutím na vybranou oblast si zobrazit detaily. Čím větší bod, tím více vyplácených dávek v absolutním součtu, čím sytější barva, tím větší díl domácností v daném místě dávku čerpá.
Skladba majitelů bytů se na první pohled ve městech liší. Z dat Úřadu práce a katastru nemovitostí jsme složili obrázek, kdo vlastní byty ve větších městech Moravskoslezského kraje a pro srovnání město Olomouc. Na úvod jsme vyčlenili skupinu soukromých majitelů, kteří vlastní nemovitost s maximálně jedním až třemi byty. Do analýzy je nezapočítáváme, protože se v naprosté většině jedná o majitele rodinných domů, kteří je přímo obývají.
Když silný hráč udává tón
U vlastníků větších nemovitostí, kde se nacházejí čtyři a více bytů (tzv. bytovky, případně větší stavby jako činžovní či panelové domy), už situace začíná být zajímavá. Právě zde jsou totiž zpravidla byty nájemní, kde se také zároveň nejčastěji čerpá příspěvek na bydlení.
V grafu níže jsou jako malí majitelé označeni ti, kterým patří méně než dvacet bytů. Velcí majitelé jich pak vlastní dvacet a více.
Podobně jako jsme popsali v případě severozápadních Čech, i zde se ukazuje, jak silně souvisí čerpání příspěvku na bydlení, na kterém jen v Moravskoslezském kraji stát dlouhodobě vyplácí miliardy korun, a fakt, že trh s nájemními byty ovládá jen několik silných hráčů.
V Havířově dominuje na trhu s nájemními byty firma Heimstaden, která zde vlastní zhruba 11 tisíc bytů; stejná firma pak vévodí také ve městech Karviná (cca 7000 bytů), Frýdek-Místek (necelých 2500) a v Ostravě (zhruba 14 000, což je třetina všech bytů). Firma sama uvádí, že nyní v součtu v celé ČR vlastní 42 471 bytů.
Coby největší rezidenční realitní společnost v Česku vlastní Heimstaden nejvíce bytů právě v Moravskoslezském kraji. Na český trh firma vstoupila na začátku roku 2020, když od firmy Rezidomo koupila tzv. byty OKD (viz box níže).
„My nejsme ti, kdo ten trh určují,“ vyjádřil se k situaci s byty primátor Havířova Josef Bělica (ANO), který se v dubnu 2024 po skandálu svého předchůdce Jana Krkošky stal zároveň novým hejtmanem Moravskoslezského kraje.
On zde totiž žádný trh prakticky neexistuje, protože ho v rukou drží Heimstaden. A právě tohle je problém řady měst v Moravskoslezském kraji. Jeden hráč určuje pravidla a nájemníci jsou v oslabené pozici, protože nemají moc na výběr kam jít.
Připomeňte si v přehledné grafice, co se v Moravskoslezském kraji stalo s desítkami tisíc bytů OKD a jakou roli v tom sehrál stát a jeho dle kritiků liknavý přístup:
Byty OKD a byznys Zdeňka Bakaly
Pro pochopení, jak se stalo, že po jednom z nejbohatších Čechů zůstává neutěšený kraj, který se stále vylidňuje, je třeba vidět, kam se přesunuly zisky z OKD. Podnikání Zdeňka Bakaly má rysy pouhého vyvádění peněz z regionu (podle odhadů získal během svého působení na Ostravsku až 137 miliard korun), aniž by byly tyto peníze použity například na rozvoj regionu, k postupné rekvalifikaci propouštěných horníků a podobně, jako se to dělo kupříkladu při útlumu těžby v Německu.
Celkové shrnutí událostí kolem bytů OKD a hlavní body, jimiž se zabývala Vyšetřovací komise v Poslanecké sněmovně. Posouvejte tažením na displeji:
„Příjmy nájemníků opravdu nestačí pokrývat neustále se zvyšující náklady na bydlení a tak je domácnosti musí dorovnávat příspěvkem. Ale pokud se nebudou řešit důstojné mzdy a adekvátní příjem za oficiální práci a současně postihovat práce neoficiální, tak se situace o moc nezlepší,“ říká pro Seznam Zprávy bývalý poslanec Ladislav Šincl (ČSSD), který zároveň 16 let působil ve vedení města Karviná.
„Subjekty, které poskytují státem definované druhy nákladů, takzvané normativní náklady, tedy energie, voda, nájemné, pak jen reagují na státem definované podmínky a snaží se jich využít,“ dodává Šincl. Zmiňuje společnost Heimstaden, ale i dodavatele vody či tepla. „Ty tak jednoduše vyměnit nejde, prostě nemáte na výběr žádné jiné možnosti.“
„Nestyďte se a žádejte o příspěvek“
„Nemáme statistickou informaci o tom, kolik našich klientů využívá příspěvek na bydlení, neboť tento příspěvek chodí ve většině případů přímo žadatelům. Nemáme ani kapacitu na pomoc s jeho vyřizováním,“ napsala Seznam Zprávám mluvčí firmy Heimstaden Kateřina Piechowicz a rovnou nás přesměrovala na Tomáše Carbu z Asociace nájemního bydlení (ANB).
„O tom, že nájemníci pobírají dávky na bydlení, většinou pronajímatelé nevědí a ani vědět nemohou. Systém dávek na bydlení v Česku funguje, dále se rozvíjí, velcí pronajímatelé jsou jeho nedílnou součástí a rozhodně jej nezneužívají,“ píše Tomáš Carba jménem Asociace nájemního bydlení s Heimstadenem v čele.
Jenže firma současně právě s touto státní podporou zjevně počítá a aktivně k získání příspěvku nájemníky pobízí přímo na svých webových stránkách u inzerátů na pronájem svých bytů: „Pokud je váš rozpočet napjatý, s vysokými cenami energií může pomoci příspěvek na bydlení. Spočítejte si, zda máte na tento příspěvek nárok. Pokud ano, zažádejte si o něj buď online, nebo osobně na Úřadu práce ČR. Orientační kalkulačku pro výpočet příspěvku na bydlení a další důležité informace najdete zde. Neostýchejte se o příspěvek na bydlení zažádat – je to stejná nároková dávka jako např. rodičovský příspěvek nebo přídavek na dítě.“
ANB hájí velké pronajímatele, zastupuje jen zlomek
„Jako profesní organizace sdružující velké pronajímatele bytů považujeme zkratku velký pronajímatel = byznys s chudobou za velmi nebezpečnou a neférovou,“ napsala redakci Seznam Zpráv prostřednictvím své komunikační agentury Asociace nájemního bydlení (ANB).
Reagovala tak na článek o problematice nájemního bydlení v severních Čechách. „Zastupujeme zájmy více jak 20 velkých pronajímatelů, kteří spravují kolem 60 tisíc bytů a byznys, ani jeden z nich rozhodně není založen ani podepřen systémem českých sociálních dávek. Všichni naši členové dodržují náš etický kodex, ve kterém se mimo jiné píše, že uzavírané smlouvy jsou oboustranně výhodné a vyrovnané, že nájemné odpovídá stavu bytu, lokalitě a tržním podmínkám nebo také že pronajímatel v rámci svých možností pomáhá lidem s nízkým příjmem,“ stojí v prohlášení ANB.
Mezi členy ANB však přitom nejsou žádní významní pronajímatelé působící v severních Čechách, o kterých článek pojednával. Ovšem největšími členy naopak jsou firmy Heimstaden a CIB Rental působící jinde – první v Moravskoslezském kraji a druhá v Praze. Další členové jsou stručně řečeno spíše zprostředkovatelé nájemního bydlení, investičních bytů nebo developerské a správcovské firmy.
Na konkrétní dotazy, zda ANB skutečně nesouhlasí s tím, že byznys některých velkých pronajímatelů je závislý na systému dávek na bydlení, přímo neodpověděla. Stejně tak nereagovala na žádost o data, ze kterých vychází.
Kde se nezajímá stát, generují zisk dravci
Obecně vzato, velké firmy mají pravdu v tom, že pokrývají nezájem veřejného sektoru o zajištění bydlení. Nicméně pokud na trhu drží významnou část bytů, automaticky spoluurčují i pravidla. Jednoduše proto, že lidé mnohdy nemají kam jinam jít.
„Tento typ podnikání generuje obrovský zisk a způsobuje značné sociální škody na jedné straně, na druhé straně pomáhá reprodukovat marginalizované postavení nájemníků, čímž přispívá k úpadku městské zástavby a značně zatěžuje státní rozpočet,“ došla k závěru v roce 2021 při analyzování situace v Česku trojice výzkumníků Petr Kupka, Václav Walach a Alica Brendzová.
A to se děje v Havířově, Karviné, Ostravě a dalších městech, kde drží významnou část trhu s byty jeden vlastník, v tomto případě Heimstaden. Pro ni je tento druh podnikání zaručeně ziskový a v podstatě nic ji nenutí snížit nájmy, i když na ně lidé se svými příjmy nedosáhnou. Vše totiž dorovná stát příspěvkem na bydlení.
Sociální dávky jako příjmy majitelů nájemních bytů
Kromě samotných objemů financí je klíčové i to, komu přesně stát příspěvky vyplácí – tedy kdo je konečným adresátem dávek. Z unikátních dat, která datoví specialisté Seznam Zpráv postupně zpracovávají, je sice na jedné straně vidět plošné navýšení napříč Českem, zároveň jsou ale zřetelné obrovské rozdíly v podílech domácností v jednotlivých regionech, kde se dávky čerpají.
Současný byznys model mnoha majitelů nájemních bytů spočívá ve vybírání nájemného, které je významně kryto sociálními dávkami na bydlení. Adresátem dávek jsou formálně domácnosti s nízkými příjmy, fakticky to ale znamená, že převážná část těchto peněz končí právě u majitelů nájemních bytů či celých domů, pro něž je to státem zaručený příjem.
Nárok na příspěvek na bydlení mají domácnosti, jejichž výdaje na bydlení přesahují 30 % jejich celkových příjmů. Důležitou podmínkou je, že částka nesmí překročit stanovené normativní náklady, které jsou určeny podle průměrných výdajů na bydlení v závislosti na velikosti obce a složení domácnosti (nájem, ceny za služby a energie). V reakci na energetickou krizi byly tyto normativy v minulém roce dočasně zvýšeny, avšak Ministerstvo práce a sociálních věcí přišlo s předpokladem zlepšení situace na trhu s energiemi a normativy letos opětovně snížilo.
