Tisíc nových bytů za 4 miliardy. Zamrzlému trhu navzdory

Má to být zelená čtvrť s auty skrytými v podzemních garážích. Brněnský developer po 13 letech příprav v městské části Maloměřice a Obřany začíná stavět tisícovku bytů. Investice přesáhne čtyři miliardy korun. První obyvatelé se do čtvrti Pod Hády nastěhují za dva roky. Po přeměně továrního areálu Zbrojovky je to druhý největší rezidenční projekt v Brně.

Navzdory tomu trh s byty v Brně po útlumu spojeném s vysokou inflací a ruským vpádem na Ukrajinu ožívá jen pozvolna. Podle aktuálních dat koupili zájemci v červenci jen 43 nových bytů, v srpnu 33. Jsou to zhruba poloviční čísla oproti stejnému období před dvěma lety.

„Prodeje nových bytů v kvartálním srovnání sice pomalu narůstají, zdaleka ale nejsme na číslech jako před vypuknutím války na Ukrajině. Roli v tom hraje celá řada faktorů, počínaje inflací a vysokými hypotečními sazbami, do jisté míry i obecně nejistota, jaký bude další vývoj,“ sdělil pro Seznam Zprávy Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya. Developer, který staví zmíněnou čtvrť, zároveň sestavuje pravidelnou analýzu trhu s byty.

Podle průběžných čísel ze třetího čtvrtletí letošního roku vyjde nový dvoupokojový byt o velikosti 55 metrů čtverečních na bezmála sedm milionů korun.

Průměrná prodejní cena u novostavby druhým rokem stagnuje, drží se okolo 123 tisíc za metr čtvereční.

Odborníci to přisuzují dražším hypotékám, když úroková sazba v srpnu činila 5,78 procenta. Přidávají i další důvody.

„Podle našeho názoru se zdaleka nedá vše odbýt jen poukazem na vysokou úrokovou míru hypoték, i když tento faktor pravděpodobně převažuje. Do zájmu o nákup novostaveb zasahuje také celková hospodářská situace, úroveň maloobchodních cen i růst životních nákladů, zejména energií,“ sdělil realitní makléř Tomáš Frýdek ze společnosti RE/MAX Delta.

„Mnoho developerů muselo své projekty v kontextu snížené poptávky a rostoucích cen stavebních prací v uplynulém roce a půl přehodnotit a výstavbu často odložit,“ doplnil Lamka.

Situace v Brně kopíruje celostátní trend. Hlavní ekonom investiční společnosti Cyrrus Vít Hradil míní, že se český realitní trh pomalu probouzí z „hibernace“, do které jej uvedl souběh negativních faktorů.

„Na straně poptávky snižují aktivitu relativně vysoké sazby hypotečních úvěrů, propad reálných příjmů českých domácností a pesimistická spotřebitelská nálada. Kupující by tak byli ochotni akceptovat pouze výrazně nižší ceny, kterých se ovšem spíše nedočkají,“ uvedl.

Doplnil, že výstavbu prodražily vyšší ceny stavebních materiálů a prací a s tím související tendence prodejců vyčkávat. „Zároveň pozorujeme citelný úbytek nově zahájených rezidenčních projektů, který v prvních sedmi měsících meziročně propadl o dramatických 27 procent,“ zdůraznil Hradil.

Ještě před dvěma lety vznikaly pořadníky zájemců o byt, kteří byli nuceni dál šponovat ceny. Teď je situace úplně jiná. „Trh prodávajících se proměnil na trh kupujících, kteří si nyní mohou vybírat a vyjednávat o ceně. Prodávající se musí snažit mnohem více než v předchozích letech,“ přiznal makléř Frýdek.

Masivní snižování cen však neočekává. „Spíše různé motivační bonusy, jako jsou garážová stání, kuchyňská linka zdarma nebo příspěvek ke snížení úroku hypotéky,“ sdělil.

Svědčí o tom i nová čtvrť Pod Hády. Prodejní ceny tam začínají pod aktuálním brněnským průměrem – na 118 tisících korunách za metr čtvereční. „Ke všem bytům od velikosti 2+kk je ovšem navíc v ceně parkovací místo,“ uvedl Lamka.

Zájemci se mnohem častěji poohlížejí po malometrážních a starších bytech.

Podle serveru Sreality.cz se průměrná nabídková cena bytu v Brně pohybovala těsně pod částkou 100 tisíc korun za metr čtvereční. Zároveň déle trvá, než inzerovaná nemovitost najde kupce.

„V nabídce je totiž více bytů. Že se nemovitosti tak rychle neprodávají, je způsobeno vyššími úrokovými sazbami a s tím souvisejícím nižším počtem poskytnutých hypoték. Zájemci o koupi však nyní mají větší časový prostor pro výběr kvalitní nemovitosti a vyjednávání o ceně,“ sdělila Hana Kontriš, manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz.

Odborníci naznačují, že by nerozhodnutí neměli s koupí příliš otálet. Ekonom Hradil s dalším poklesem úrokových sazeb a opětovným růstem reálných příjmů domácností očekává oživení poptávky po rezidenčních nemovitostech.

„Trhu budou scházet byty, jejichž výstavba v uplynulém období nezačala. Předpokládám tedy, že se ceny nemovitostí nacházejí poblíž svého dna a v průběhu roku 2024 opět zamíří směrem nahoru. Je přitom docela dobře možné, že se po menší pauze opět utrhnou ze řetězu a navážou na předchozí trend svižného růstu,“ odhadl Hradil.