Pozemek znalec ocenil na 33 milionů. Správkyně ho prodala sousedovi za deset

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Jozef Rosina ukazuje na vysoký svah hustě zarostlý stromy a keři. Na první dojem je to taková neudržovaná městská divočina rozkládající se pod atraktivní čtvrtí rodinných domů a bytovek v moravském Zlíně.

Pro Rosinu byl ale tenhle pozemek, jak říká, šancí vymanit se z dluhů, do nichž se dostal při podnikání.

V roce 2012 zkrachoval, do té doby podnikal ve strojírenství. V majetku mu zbyl mimo jiné právě tento pozemek ve zlínské čtvrti Cikánov: 4300 metrů na jižním svahu, s výhledem na město. Hodnota podle znalce? Víc než 33 milionů.

Insolvenční správkyně loni pozemek prodala za 10,1 milionu. Získal jej bývalý politik ODS, který bydlí v sousední vile. A Rosina tak dnes napadá, že se prodej uskutečnil bez inzerce, dražby nebo bez oponentního znaleckého posudku. Zkrátka napřímo.

„Je to nejlepší pozemek v centru Zlína, poslední takhle velký, který je určený k zastavění. Ale správkyně ho prodala, aniž by si ověřila, jaká je jeho reálná cena na trhu,“ kritizuje Rosina.

Strojírenský byznys Jozefa Rosiny (provozoval ho jako fyzická osoba) padl kvůli dopadům globální krize po roce 2008. Řízení se pak kvůli různým sporům táhla mnoho let. Teprve předloni tak začala insolvenční správkyně kroky ke zpeněžování zbylého majetku. Tedy i pozemku ve Zlíně.

„…je zřejmé, že zajištěné pozemky dlužníka v katastrálním území Zlín jsou stavební, a tudíž dobře zpeněžitelné,“ napsala správkyně Sofie Pondikasová do zprávy určené insolvenčnímu soudu, který na průběh řízení dohlíží. V dokumentu z dubna 2023 zároveň cituje vyjádření zlínského magistrátu, že většinu pozemků je možné podle územního plánu zastavět rodinnými domy, nanejvýš dvoupatrovými. A že je teoreticky možnost nechat zde vyrůst i bytový dům.

Sofie Pondikasová nechtěla se Seznam Zprávami o tomto případu mluvit, odkázala právě na dokumenty uložené ve veřejném insolvenčním rejstříku.

Správkyně, jak ukazují další listiny, tehdy konzultovala hodnotu pozemku s realitními odborníky. Jeden ji odhadl přes 20 milionů - s upozorněním, že takhle jedinečné parcely se na trhu nevyskytují, a tudíž cena vlastně „nemá strop“, jak doslova napsal.

Správkyně nakonec prodala pozemek za 10 milionů a 90 tisíc korun Zdeňku Blažkovi, majiteli sousedního domu, který byl v minulosti zlínským radním a šéfem místní ODS. „Já jsem se sám zajímal, jak to s tím pozemkem bude. Správkyně mě pak oslovila, abych tedy udělal nějakou nabídku,“ vzpomíná nyní Blažek.

Podnikatel Rosina má přitom v rukou znalecký posudek na takzvanou obvyklou cenu pozemku, to znamená na cenu, za kterou se prodávají podobné parcely. Znalci Jaroslavu Fojtů vyšlo - na základě srovnání nabídek realitních kanceláří a posouzením podmínek pro zastavění - celkem 33,3 milionu.

„Co jsem do posudku napsal, je pravda. A kdykoli a před kýmkoli si to obhájím,“ ujišťuje znalec Fojtů a dodává, že objednatele Rosinu nezná a rozhodně neměl důvod mu jít na ruku. „Vůbec jsem nevěděl, kdo to je ani proč se obrátil právě na mě,“ říká znalec.

Správkyně se v dokumentech založených do insolvenčního rejstříku ohrazuje proti tomu, že se pozemku zbavila výrazně pod cenou. Vysvětluje to vyjádřením jiného znalce, že pozemek má příliš velký sklon, místy 30 až 40 procent. Tudíž že se na něm bude těžko stavět.

A také že je k pozemku obtížný přístup. Nový majitel a soused Blažek totiž už dříve koupil od města úzkou příjezdovou cestu, která dnes končí branou jeho vily. Do třetice: Že ne všechny části pozemku mají v dosahu připojení na vodu, plyn a elektřinu.

To vše podle správkyně Pondikasové vedlo „patrně“ (jak píše) k tomu, že dřívější zájemci se už neozvali.

„Za této situace bylo úspěchem, že se podařilo dohodnout kupní cenu pozemků na částku 10 090 000 korun. Navíc kupující byl schopen složit nabízenou kupní cenu ihned,“ uvedla insolvenční správkyně.

Podnikatel Rosina říká, že právě tohle byly důvody, aby správkyně oslovila realitní kanceláře nebo uspořádala dražbu. „Jestli měla pochybnosti, za kolik se dá pozemek prodat, proč ho nedala do dražby? Nebo proč ho neinzerovala? Tak si přeci mohla snadno ověřit, jakou má pozemek na trhu hodnotu?“ nechápe Rosina.

Znalec Fojtů všechny výtky správkyně vůči pozemku jednoznačně popírá. Svažitý podle něj pozemek sice je, ale v horní části nic nebrání postavit domy. Stejně tak podle znalce není problém napojit území na sítě, které se necházejí v sousedství, a dovést je do dalších míst parcely. „To prostě není pravda, co tvrdí správkyně,“ říká vzrušeným hlasem znalec Fojtů.

Současný majitel pozemku Blažek, který se živí jako developer, dnes prý naopak váhá, zda pozemek nepřeplatil. A vypočítává podobné vady parcely jako správkyně: svažitost, možnost zastavět jen část, už zmíněné sítě nebo to, že na pozemku roste chráněný strom.

„Když to dnes vidím, ta cena vůbec nebyla lidová. Kdybych ho kupoval teď, dám tak pět milionů. Chtěl bych vidět blázna, který by dal víc,“ počítá Blažek a nahlas se směje ceně 33 milionů, kterou určil znalec podnikatele Rosiny.

Největší problém je podle Blažka už zmíněná přístupová cesta. „Příjezd tam mohu mít já, nikdo jiný,“ potvrzuje.

Na druhou stranu, insolvenční správkyně v dokumentech zmiňuje (a to říká také znalec Fojtů), že v případném soudním sporu o zřízení přístupu neboli takzvaného věcného břemene by majitel pozemku musel být úspěšný. „Teď jde o to, za jak dlouho. Jestli za pět nebo deset let,“ naznačuje Blažek, že by se v takovém soudním sporu bránil všemi prostředky.

Podle znalce Fojtů i dřívějších podání insolvenční správkyně by ale soudní tahanice jako krajní varianta nebyly potřeba. K pozemku je možné se dostat ještě z druhé strany po veřejné cestě. Byť je to o něco komplikovanější. Podle podnikatele Rosiny je to opět argument pro tvrzení, že správkyně neudělala vše pro to, aby z prodeje pozemku vytěžila co nejvíc.

Rosina říká, že jako dlužník na tom má největší zájem: Čím víc by prodej jeho majetku vynesl, tím víc by uspokojil věřitele. A zbavil se po letech insolvence.