Recept na levnější bydlení existuje, jenže v Česku ho vůbec neumíme

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Představitelé měst napříč Českem se předhánějí ve vizích levnějšího bydlení pro střední třídu. V projektech družstevních nebo spolkových bytů zdůrazňují řadu výhod: třeba nižší pořizovací cenu jednotek, splácení dluhu skrze nájemné nebo absenci kontroly příjmů jako u hypoték.

Až na výjimky se však tradičně líbivé vizualizace samosprávám nedaří převést do skutečnosti. Praha nedávno zrušila tendr, v němž hledala soukromého partnera pro výstavbu 266 družstevních bytů v Radlické ulici. Po roce od vypsání soutěže se do ní nikdo nepřihlásil.

Magistrát hledal developera, s nímž měli společně založit družstvo a postavit byty na městských pozemcích. I díky tomu by zájemci z řad Pražanů získali o třetinu levnější byty než za obvyklou tržní cenu.

Proč projekt uvázl na mrtvém bodě? „Podle mého názoru se do veřejné zakázky nikdo nepřihlásil, protože zadávací dokumentace byla postavena tak, že nebyla pro potencionální partnery zajímavá,“ uvedla náměstkyně primátora Alexandra Udženija (ODS).

Připomíná, že koncept chystalo bývalé vedení města. To nové nechce alespoň oficiálně na tuto formu výstavby bytů zanevřít. „Nicméně považujeme za důležité vyhodnotit výsledky veřejné zakázky. Neplánujeme tedy pouze přenastavit kritéria, ale musíme zanalyzovat současný koncept, na nějž byly předcházející koalicí vynaloženy nemalé prostředky. Teprve potom můžeme určit další směrování družstevního bydlení,“ uvedla Udženija.

Podle senátorky a bývalé pražské radní Hany Kordové Marvanové (nezávislá, za Spolu pro Prahu), která koncept prosazovala v minulém volebním období, však chybí politická vůle projekt dotáhnout. „Chtěla jsem, aby byla obnovena komise dostupného družstevního bydlení, ale to se nestalo. V programu koalice tomu není věnovaná žádná priorita,“ namítá.

Situaci nenahrává ani ochlazení realitním trhu. Udženija říká, že i vzhledem k vyšším úrokovým sazbám, vysoké inflaci a pro stabilnější ekonomický výhled případných účastníků magistrát nadvakrát prodloužil lhůtu pro podaní nabídek. Ani to nezabralo. „Nastavení projektu evidentně paní Marvanová jako zodpovědná radní nezvládla. Jinak si totiž v době, kdy je dostupné bydlení naprostou prioritou pro většinu lidí, neumím takto tristní výsledek vysvětlit,“ reagovala.

Dohady politiků nad nastavením kritérií podle expertů nejsou jediný problém. Firma Explica Consulting obcím nabízí poradenství v oblasti bydlení a její jednatel Michal Beník přidává další politický háček. „Třeba výstavba dálnice na propojení dvou krajských měst je nezpochybnitelný veřejný zájem. Asi se také shodneme ve veřejném zájmu na dostupnější bydlení. Jenže už existují různé náhledy, které typy bytů jsou potřeba. Jsou to sociální byty, nebo byty třeba pro zaměstnance kritické infrastruktury? Tohle už je mnohem blíž politické debatě,“ myslí si.

Problém umocňuje vleklé stavební řízení v Česku. Příprava větších bytových domů trvá až deset let. Politici sice znají poptávku voličů, zároveň ovšem tuší, že úspěšné završení připadne až na další volební období. Takže třeba na jejich politické konkurenty. „Přijde mi hrozné, že na sebe politické reprezentace v tak důležitých věcech nenavazují. Chybí kontinuita,“ říká Kordová Marvanová.

Ani nalezení širší politické shody však nemusí stačit.

V Brně slibují obecní družstevní byty už od roku 2017. S vizí přišel nynější ministr životního prostředí Petr Hladík (KDU-ČSL), když měl v domovském městě na starosti bytovou politiku. Po něm pak nápad přebrali také sociální demokraté a nově hnutí ANO, jimž připadla bytová gesce v současné koalici.

Vznikly projekty i pořadníky. Stovky uchazečů čekají už od roku 2018. Město na speciálním webu nabízí více než tisícovku bytů v pěti lokalitách. Má to podstatnou vadu - uchazeči si stále vybírají jen virtuálně. I když podle původních plánů se měli stěhovat už loni.

Jak vzpomíná brněnský radní Jiří Oliva (SOCDEM), který měl problematiku na starosti v minulém volebním období, město jako developer naráželo v každé lokalitě na různé komplikace ve stavebním řízení. Mluví o hlukových limitech či zpřísněných pravidlech pro parkovací místa. „Rok a půl jsme čekali na souhlas policie ohledně průjezdnosti křižovatek,“ dodává radní.

Právě zdlouhavé úřední procesy podle Olivy brzdí renesanci družstevního bydlení úplně nejvíc. „Byrokracie, povolování staveb je neskutečně přebujelé, složité a zkostnatělé. Strašlivým způsobem proces prodlužuje.“

Udženija věří, že ledy pohne novelizace stavebního zákona. „Dnes se bavíme o tom, že celý proces včetně územního rozhodnutí a stavebního povolení trvá cca sedm až 10 let. Což je naprosto nemyslitelné, když nyní bychom potřebovali jen v Praze asi sedm tisíc nových bytů ročně,“ vypočetla.

Města mají navíc velmi omezený manévrovací prostor. Musí splnit všechna pravidla stejně jako soukromý developer, zároveň postupovat jako veřejný zadavatel a na vše vypisovat veřejné zakázky. Přípravy to dál prodlužuje.

„Současná zákonná úprava není dostatečná. Počítá i s družstvem zaštítěným radnicí jako s obchodní firmou. Bylo by dobré, kdyby existoval zákon o neziskových bytových družstvech nebo společenstvech. Taková družstva by mohla mít výhodnější režim. Je to žádoucí,“ říká Kordová Marvanová.

Česko přitom může čerpat inspiraci od sousedů. Podobné koncepty úspěšně fungují ve Švýcarsku nebo v Rakousku, kde má družstevní bydlení osmdesátiletou tradici. Ve Vídni obdobným modelem postavili přibližně 200 tisíc bytů.

Radní Oliva podotýká, že na rozdíl od sousedů české právní předpisy nepovolují „obecním družstvům“ nějaký finanční vklad ze strany města, protože by šlo o nedovolenou veřejnou podporu. A přidává srovnání. „Uprostřed Vídně je nádraží - starý velký brownfield. Město uzavřelo smlouvu s developerem, že mu změní územní plán. Za to musí firma vyčlenit třetinu postavených bytů pro účely Vídeňanů. Jsou schopní nachystat takovou veřejnou dohodu. To by podle českých zákonů bylo nemyslitelné,“ podotkl Oliva.

Podle něj je potřeba v tomto ohledu obcím legislativně rozvázat ruce, protože na rozdíl od soukromých developerů stavějících pro zisk nemají žádné úlevy.

V Česku přitom levnější byty chybí. Podle údajů Mezinárodního měnového fondu se u nás zhoršuje dostupnost vlastního bydlení nejvíce ze všech 58 sledovaných zemí. A Česko je v tomto směru třetí nejhorší v Evropské unii.

Na zákonné bariéry narazily také Pohořelice na Brněnsku. Jak už Seznam Zprávy informovaly, radnice tam plánuje první spolkové bydlení v Česku zastřešené městem.

Oproti jiným samosprávám má výhodu - jejich projekt na 44 bytů, většinou o dispozici 2+kk, už získal stavební povolení.

Pětitisícové město založilo v srpnu spolek, který požádá o bankovní úvěr. Jeho jednotliví členové - zároveň nájemníci v bytech - na začátku zaplatí zaplatí 300 až 700 tisíc podle velikosti bytu. V katastru budou jednotky zaznamenané, nicméně jejich vlastníkem bude spolek. Lidé tak nebudou dlužníky v bance jako při běžném úvěru. Byty postupně splatí prostřednictvím nájemného. Vlastníky se stanou nejdřív za 10 let.

„Město také poskytne pozemek, takže tam není přirážka za drahou parcelu. Je to o 25 až 30 procent levnější než běžný komerční projekt. Spolek je sám sobě developerem,“ přibližuje akci místostarosta Pohořelic Patrik Pařil (ANO).

Město si od poradenské firmy nechalo zpracovat varianty provedení, nyní však Pařil přiznává zbrzdění kvůli výběru firmy, která se se postará o chod spolku. „Řešíme, jak správně vypsat veřejnou zakázku na administrátora. Nechceme být v budoucnu někde popotahováni, že jsme postupovali protiprávně. Splnit byrokratické překážky je někdy nad rámec lidských možností,“ povzdechl si. Přístup lidí do spolku se odsouvá nejdřív na jaro 2024.

Radnice by ráda dál spolupracovala s firmou, která celý koncept vymyslela. Jenže ji musí vybrat v souladu se zákony a v otevřeném výběrovém řízení.

„Samozřejmě k tomu nelze apriori přistupovat, že bychom měli vyhrát. Nelze vyloučit, že někdo spadne z Marsu a bude mít koncept zpracovaný jinak,“ uznává Michal Beník z Explica Consulting.

Podle něj všechny popsané těžkosti vnáší do projektů investičně-realizační nejistotu. „Jako veřejný zadavatel musíte všechno znovu soutěžit. Když příliš rozkouskujete komplexní proces a dobře jej neuřídíte, riskujete, že celý projekt spadne a vy v tom utopíte peníze.“

Poradce říká, že by šetřilo peníze i čas, pokud by mohla obec zadat projekt na klíč od začátku do konce. „Ideální by bylo, kdybychom žili ve státě, kde se vyhlásí veřejný zájem komplexně to udělat, vyhradí se peníze z rozpočtu. A přichystá se rámcová smlouva, která šetří veřejné zdroje, protože nerozděluje zakázky na spousty jednotlivých soutěží. Transparentně se ušetří peníze,“ navrhuje Beník.

Odborníci zdůrazňují, že bez zákonných úprav se bude družstevní či spolkové bydlení zajištěné samosprávami rozšiřovat stěží. Do té doby se uchazeči musejí chlácholit jen vizualizacemi a pořadníky.