Developeři v Praze budou přispívat na školky a vybavenost, pravidla vznikají

Developeři v Praze budou finančně přispívat na občanskou vybavenost podle pravidel, která připravuje magistrát. Pravidla mají podle vedení města pomoci zlepšit občanskou infrastrukturu a dopravní obslužnost. Aktuální stav přípravy pravidel město zveřejní začátkem příštího týdne.

Pravidla upraví proces jednání s developery, na jehož základě budou město a městské části uzavírat s investory smlouvy. Určovat se podle nich bude také výše finančního příspěvku na občanskou vybavenost. Vliv na to bude mít stávající stav územního plánu a zejména míra zhodnocení území při změnách územního plánu, které jsou potřebné k uskutečnění záměru developerů.

Pokud totiž město v územním plánu například změní nestavební pozemky na stavební nebo zvýší míru využití pozemků, hodnota těchto pozemků pro developera výrazně vzroste. Zároveň se však území městské části více zatíží a je nezbytné v něm doplnit chybějící nebo rozšířit stávající občanskou vybavenost a další infrastrukturu.

Společné zavádění pravidel pro investory by mohlo usnadnit a zároveň sjednotit jednání o developerských projektech na území celého města. „Na spolupráci při vytváření pravidel pro developery jsme se shodli v rámci snahy co nejvíce jednání s investory zprůhlednit a zjednodušit jak pro ně samotné, tak pro magistrát a městské části. Je pro nás přitom důležité, aby veškeré příspěvky putovaly do investic v dotčeném území. V Praze se díky tomu bude stavět rychleji a přitom kvalitněji,“ uvádí první náměstek primátora pro oblast územního rozvoje Petr Hlaváček (Spojené síly pro Prahu).

Dokončovaná pravidla mají zlepšit a usnadnit vzájemnou komunikaci i napříč městskými částmi. „Díky spolupráci svazu městských částí a magistrátu nastavujeme transparentnější prostředí pro investory, kteří budou dopředu znát své možnosti, ale i pro městské části, které tak získají jednoznačnou vyjednávací pozici s developery. Finanční zátěž související se zajištěním dostatečné infrastruktury, jako jsou například školy a parky, se navíc mezi městské části a investory rozdělí,“ říká místopředsedkyně Svazu městských částí hlavního města Prahy a starostka městské části Praha-Petrovice Olga Hromasová (ODS).

Pravidla pro spolupráci s investory v poslední době připravuje stále více českých měst. Na konci loňského roku je jako první statutární město přijala Jihlava, od konce března je má také Brno. „Naše zkušenosti s přípravou podobných pravidel v dalších městech, jako je Jihlava nebo Brno, ukazují, že pro investory je důležitá předvídatelnost a transparentnost podmínek, které samosprávy na výstavbu ve svém území uplatňují. Výsledkem pak může být zefektivnění výstavby,“ doplňuje Jiří Nezhyba z advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti, která se na přípravě pravidel podílela.

V Brně bude poplatek ve výši 800 korun za metr čtvereční čisté podlahové plochy stavebního záměru. „Všechny příspěvky poskytnuté jednotlivými stavebníky na základě smlouvy s městem nebo městskou částí budou směřovat do nově vytvořeného Fondu developerských projektů,“ sdělil k tomu náměstek primátorky Robert Kerndl (ODS).

Výdaje z fondu poputují zejména do veřejné infrastruktury. „Velký důraz klademe na vyváženost podílu města Brna a developerů na nákladech zvýšené zátěže při výstavbě na území města. Kromě města budou moci s investory jednat také městské části,“ dodal náměstek.

O spolupráci se pod taktovkou pražského magistrátu debatuje už dlouho, finální dohoda ale zatím nepadla. Jistá není zatím ani výše debatovaného poplatku, který by na investory měl nově směřovat. Názory se totiž různí. Náměstek Hlaváček například navrhuje u projektů, u kterých je potřeba změnit územní plán, aby investoři zaplatili 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Naopak u stavby, kde územní plán stavbu umožní beze změny, by město požadovalo 700 korun za metr čtvereční.

V případě bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních by tak pro developera znamenalo odvést přibližně 160 tisíc korun do rozpočtu městské části nebo obce na rozvoj veřejného prostoru. Na tomto principu však nepanuje shoda ani mezi politiky, například místostarosta Prahy 11 Ondřej Prokop (ANO) se obává, že by developeři tyto sumy přenesli na zákazníky – a tím by ceny nemovitostí ještě povyskočily.

„Smyslem je postavit plnohodnotné město. Potřebujeme stavět byty, ale také školy a další věci, na které prostě nemáme peníze. Nelze vyloučit, že k navýšení ceny skutečně dojde, ale přiměřeně. Investoři jsou stále pod tlakem konkurence a domnívají se, že se kontribuce do cen bytů promítne jen zčásti,“ reagoval na místostarostovy obavy Hlaváček.

Debaty o dohodě už před časem podpořil například šéf a zakladatel největšího rezidenčního stavitele v Česku Central Group Dušan Kunovský. V rozhovoru pro Seznam Zprávy však připomněl, že tyto platby by měly být jen dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality. Sám se však zasazoval o výrazně nižší částku, než zaznívá v Hlaváčkově návrhu. Podle Kunovského by se měl příspěvek pohybovat mezi 500 až 1500 korunami.

„Příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přece úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.

Podle Kunovského by přiměřené „příspěvky na rozvoj okolí projektu“ neměli platit samosprávám jen investoři nových bytů, ale i developeři dalších typů staveb – kanceláří, obchodů, provozoven služeb a průmyslových a logistických areálů. Ty sice nevytvářejí nároky na školy a školky, ale zato často vyvolávají výrazné investice související se zvýšenou dopravou.

Jednotná pravidla přijímají i další investoři. „Vítáme veškeré iniciativy, které povedou k vyšší předvídatelnosti při plánování investičních záměrů a sjednocení pravidel napříč celým pražským developerským trhem. Současná roztříštěná situace s dopředu nejasnými a nevydefinovanými požadavky je pro soukromé investory, z nichž řada již běžně při realizaci svých projektů veřejnému sektoru přispívá, nepřehlednou a nepředvídatelnou džunglí. Věříme, že nová magistrátní metodika pomůže tento stav alespoň částečně napravit,“ uvádí generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek.

„Míra účasti obce a developera na investicích do infrastruktury či veřejné vybavenosti v kontextu nové výstavby je dnes předmětem individuálních diskusí, které nemají legitimní mantinely. Na jedné straně jsou omezené veřejné rozpočty, na straně druhé legitimní právo stavět na pozemku, který je k tomu určen. Vítáme snahu současného vedení Prahy pravidla vzájemné spolupráce stanovit,“ říká o spolupráci Leoš Anderle, místopředseda představenstva a výkonný ředitel Sekyra Group.

I přes to, že přijetí nové metodiky by podle odborníků mohlo alespoň částečně vyřešit financování městské infrastruktury, zástupci realitního sektoru hledají trvalejší možnost, jak pro obce zajistit více financí.

Možným řešením by bylo snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. A zbylých pět procent by pak investoři formou místního poplatku převáděli přímo městům a obcím, kde se tyto nové byty staví.

Problematiku snížení DPH u nových bytů SZ Byznys popsaly v článku níže.