Developer Sekyra: Krize nás nezastaví, začínáme měnit Prahu

Majitel skupiny Luděk Sekyra doufá, že recese vyvolaná koronavirou pandemií realitní trh nezasáhne dlouhodobě. Developerské firmy jsou podle něj v mnohem lepší kondici, než v jaké je zastihla globální finanční krize v roce 2008.

Smíchov City je váš prestižní projekt. Pozemky na něj jste koupili už v roce 2006, léta jste zástavbu chystali. Nezkomplikuje vám teď rozjezd začínající krize?

Smíchov City je zásadní projekt nejen pro nás, je to zároveň největší projekt v moderních dějinách Prahy. Rozjíždíme ho bez ohledu na krizi. Máme zajištěné finanční zdroje, uzavíráme předběžné smlouvy s konkrétními zájemci. Od května začneme byty nabízet širší veřejnosti, chystáme na to informační kampaň. A pokud se předprodej bude vyvíjet podle očekávání, zahájíme stavbu.

To ale přece jen vypadá na určité zdržení. Původně jste hlásili start projektu na začátek roku a předprodeje bytů jste slibovali od začátku března.

Rozjezd Smíchova stále předpokládáme ve druhém čtvrtletí. Máme tu už z minulosti řadu registrovaných klientů se zájmem o koupi. Takže zatím k podstatnému zdržení nedošlo. Ve druhé polovině roku bychom rádi zahájili první fázi dalšího velkého projektu – Rohanského ostrova, kde čekáme stavební povolení v červnu. Kromě toho máme relativně velký projekt na výstavbu 300 bytů v Modřanech a chystáme 450 bytů v Čakovicích.

Máte ještě jednu lokalitu, která je významem srovnatelná se Smíchovem i Rohanem. Bývalé nákladové nádraží Žižkov. V únoru jste tam podepisovali memorandum o spolupráci s městem a dalšími partnery. Posunulo to nějak přípravy?

Na Žižkově oceňuji velmi dobrou spolupráci s městem. Očekáváme, že ještě letos nebo začátkem roku 2021 tam dojde ke změně územního plánu. V jižní části bychom pak měli možnost postavit až 3 000 bytů a společně s Prahou chystáme revitalizaci historické budovy nádraží. Myslím, že v příštích letech díky všem těmto projektům výrazně změníme tvář naší metropole.

Už víte, co všechno v památkově chráněné budově žižkovského nádraží bude?

O využití ještě vedeme diskusi. Mohlo by tam být kino, už v létě v minulých letech tam docela dobře fungovalo kino Ponrepo. Zájem o prostory má Národní filmový archiv, Akademie věd a řada dalších institucí. V přízemí počítáme s komerčním využitím a v posledním patře by mohla vzniknout bytová nástavba, diskutujeme o tom s památkáři.

Žižkov je pro mne velkou výzvou, mohli bychom tu vytvořit velmi kvalitní prostor pro veřejnost. Budova nádraží je vůbec největším uzavřeným veřejným prostorem v Praze. Ono je dnes obecně těžké postavit veřejnou budovu, za celá léta tu vznikla jediná – Národní technická knihovna, kterou jsme stavěli jako PPP projekt před 10 lety právě my. V tom je Žižkov unikátní příležitostí.

Vy o veřejném prostoru v nových stavebních projektech hodně mluvíte. Není to póza, má to vůbec pro developera smysl?

My věnujeme veřejnému prostoru pozornost ve všech našich projektech. Třeba na Smíchově plánujeme dva parky – jeden by měl fungovat jako londýnský Hyde Park, tedy jako místo pro veřejné diskuse. Také na Rohanu plánujeme park, který bude vizuálně navazovat na Invalidovnu. Víme, že veřejný prostor je to nejcennější, co můžeme městu dát.

Plánujete, jako byste nebral na krizi žádné ohledy. Přitom se těžko vyhneme růstu nezaměstnanosti, snižování příjmů domácností a škrtání firemních investic. To bude mít vliv na ekonomiku vašich projektů.

Je pravda, že se některým skupinám teď sníží příjmy. Ale na druhé straně předpokládáme zlevnění hypoték, snížení úrokových sazeb. Dále by v určité době mělo dojít k poklesu stavebních nákladů. A konečně, očekáváme incentivy (pobídky - pozn. red.) ze strany státu.

Jak by měl stát povzbudit stavebnictví?

Nejvýznamnější pobídkou by samozřejmě bylo, kdyby se zrušila nebo výrazněji snížila DPH u nových bytů. Ministryně financí zatím zvažuje zrušení daně z nabytí nemovitostí. To by ale rozhýbalo jen prodej starších bytů. Novostaveb se tato daň již dnes netýká. Ale redukce DPH, to by byl zásadní krok.

Dají se použít i další pobídky?

My jsme v naší širší skupině investorů a developerů navrhli také podporu nájemního bydlení. Tedy pomoc nájemníkům ze Státního fondu rozvoje bydlení nebo uzpůsobení sociálních dávek na bydlení tak, aby je mohli využívat ti, kdo mají potíže se splátkami nájemného.

Tyto návrhy jsou reakcí na rozjíždějící se krizi, nebo jsou už staršího data?

Diskuse běží už delší dobu, ale samozřejmě tato situace ji akcelerovala. Stát by takto mohl kompenzovat očekávaný pokles poptávky. Samozřejmě Smíchov i Rohan jsou projekty tak velké a tak zásadní, že budou signálem pro celý trh. Uděláme všechno pro to, abychom je mohli zahájit podle plánu.

Váš byznys nejvíc brzdí byrokratické průtahy a nízká investiční aktivita veřejného sektoru. Čekáte, že kvůli krizi budou stavby snadnější? Ze strany měst by to mohl být další impulz k podpoře ekonomiky.

Máme takové signály, v poslední době cítíme, že město Praha chce podpořit výstavbu i místní podnikatele. Věřím, že to pomůže urychlit především náš projekt transformace žižkovského nádraží.

Poslední velká krize z roku 2008 celý váš obor velmi zasáhla. I Sekyra Group se z ní finančně dlouho vzpamatovávala. Je vám tehdejší zkušenost dnes k něčemu dobrá?

Určitě, i když minulá krize byla jiná. Tehdy šlo o krizi finanční a hypoteční. Ta zkušenost byla opravdu mimořádná, krize radikálně zatřásla celým nemovitostním trhem. Dva naši tehdejší největší konkurenti (společnosti ECM a Orco – pozn. red.) to nepřežili.

Změnilo to developerský byznys? Jste dnes jiní než před 12 lety?

Došlo ke změně kapitálových struktur a financování projektů. Před krizí se v naší části světa development financoval hlavně bankovními úvěry. Dnes je běžné vícezdrojové financování. Používají se pořád úvěry jako nejlevnější zdroj, ale také různé druhy dluhopisů. A banky stále drží vyšší požadavky na vlastní kapitál. Kapitálová struktura realitních firem je dnes zdravější.

Takže i Sekyra Group jde do nadcházející krize v jiné kondici?

Jistě, v roce 2008 jsme měli závazky zhruba 10 miliard korun. V současné době naše závazky vztahující se k běžícím projektům jsou na pětině tehdejší částky. A máme stabilnější cash flow.

Naše zadluženost se samozřejmě bude zvyšovat s rozběhem projektů Smíchova a Rohanu, každý se v první fázi blíží třem miliardám. Ale dnes máme dostatečný polštář vlastního kapitálu a také předpokládáme, že budeme mít dost předprodejů i předpronájmů, aby to byla bezpečná investice v dlouhodobém horizontu. Další rozdíl je v tom, že jsme v posledních letech nefinancovali nákupy pozemků z úvěrů, ale z vlastních zdrojů.

Stavíte 300 bytů v Modřanech, 450 jich chystáte v Čakovicích, 400 na Smíchově, 200 v první fázi na Rohanu. V Praze ale bylo donedávna až 14 tisíc bytů využíváno pro krátkodobé ubytování turistů, část z tohoto fondu teď může přijít na trh. Nesrazí to ceny?

K určitému ochlazení poptávky může dojít. Ale právě v době různých turbulencí se byt jeví jako bezpečná i stabilní investice. A Smíchov i Rohan jsou lokality zajímavé i investičně.

Navíc, krátkodobé pronájmy se týkají hlavně historického centra Prahy a nejbližšího okolí. Ano, letos tento byznys ničí propad turismu. Lidi, kteří kalkulovali se stabilním příjmem z krátkodobých pronájmů, to poškodí. Ale těm z nich, kteří byty financují úvěrem, pomohou banky odkladem splátek. Takže dlouhodobý dopad na trh bych čekal jen v případě, že by výpadek turistiky trval ještě příští sezonu. Pak by opravdu mohlo dojít k nuceným prodejům většího počtu těchto bytů. Ale i tak by to ovlivnilo ceny jen lokálně.

Co kanceláře, kolik administrativních budov teď máte v plánu?

Jen na Rohanu v první fázi plánujeme 25 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. V jedné z těchto budov, kterou vyprojektovala Eva Jiřičná, bude nové sídlo naší skupiny. Pokud bych k tomu přidal i druhou etapu Smíchova po roce 2021, máme teď v přípravě deset administrativních budov. To je hodně.

Nepůjde ale poptávka po kancelářích dolů? Všichni se shodují, že práce na dálku, ke které nás přinutil koronavirus, se stane normou, protože je pohodlná i efektivní. To by znamenalo menší potřebu plochy v administrativních budovách.

O tom se hodně hovoří, ale tato diskuse se vede už řadu let a o kancelářské budovy je zájem pořád. Moderní budova, to je především komunikační a technologické centrum. Osobní interakce je důležitá, korporátní kulturu nelze omezit pouze na online, trpí tím mezilidské vztahy, sdílení myšlenek a týmová práce. Jestli se některé činnosti opravdu přesunou na internet, může to vést k redukci, ale jen v některých oborech. Já jsem přesvědčen, že poptávka po kancelářích zůstane. Pokud oslabí, tak jen v okrajovějších lokalitách a ne výrazně.

Zato věřím, že přesun činností do online prostředí a ke sdílené ekonomice bude mít výraznější dopad na obchodní plochy a centra. Lidé si zvykají na objednávky zboží přes internet, v tom vidím trvalejší trend.

Berete to v úvahu při plánování vašich projektů?

Ano, my jsme třeba na Smíchově původně plánovali velké nákupní centrum. Místo toho tam bude široká, téměř kilometr dlouhá pěší zóna s obchody a restauracemi. Mělo by to být nové alternativní centrum Prahy s množstvím zeleně.

Snažili jsme se vytvořit prostředí, kde budou lidé rádi trávit čas. Smíchov City je velikostí srovnatelné s Vinohrady a my máme jedinečnou možnost budovat toto území jako celek. Myslíme si, že tu vytvoříme novou kvalitu bydlení, administrativy i veřejného života. Dosud se u nás stavěly projekty koncentrované na jednu budovu nebo na menší komplex budov. Nikdy to nebyly projekty, které by kladly důraz na veřejný prostor a měly městotvorný charakter. Což je právě naše ambice.

Co podle vás ještě změní tato krize?

Tak jako jsme krizi minulou nemohli hodnotit na jaře roku 2008, tak zatím nemůžeme odhadovat dopady této. Zatím jsme na začátku, v období velké nejistoty. Je otázka, kdy skončí bezpečnostní opatření, jaké budou dopady v čase a jak různý průběh epidemie v různých zemích ovlivní celkový obraz.

Ale každopádně je tu jeden velký rozdíl: toto je především krize epidemiologická, zdravotní. Nevyrostla z nerovnováhy v ekonomice, tak jako před 12 lety, kdy šlo o krizi realitní, způsobenou finančním systémem. Proto si myslím, že v momentě, kdy odstraníme příčinu – zastavíme epidemii – celkový stav věcí bude o poznání lepší.

Takže nepatříte k těm, kdo tvrdí, že tato krize změní svět, který už nikdy nebude jako dřív?

Samozřejmě že tato krize bude mít určité následky, jako je měla i minulá krize. Ale nezmění naši přirozenost a priority. K obecné lidské touze patří žít svobodně bez zásahů státu, uspokojovat své potřeby, cestovat, věnovat se kultuře…

Jsem přesvědčen, že až se vypořádáme s infekcí, obnoví se život společnosti ve všech sférách. Podívejte se do historie, byly tu epidemie moru, cholery, španělské chřipky. Byly daleko bolestnější než tato pandemie, umřely při nich miliony lidí, ale byly překonány a lidé se vrátili k životu, jaký žili předtím. To mne naplňuje určitým optimismem.