Co si pohlídat při koupi nebo pronájmu nemovitosti

Aby mohla nemovitost změnit majitele, je k tomu potřeba rozhodnutí katastrálního úřadu. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí provádí úřad na základě písemné kupní smlouvy s ověřenými podpisy kupujícího a prodávajícího. Řízení o vkladu trvá 21 až 30 dnů ode dne podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu. Platí se za něj 2000 Kč.

Ke vzniku nájemního práva k bytu nebo domu stačí pouze písemná nájemní smlouva uzavřená mezi pronajímatelem a nájemcem. Narozdíl od převodu vlastnického práva, který se stává účinným až na základě rozhodnutí katastrálního úřadu (byť se zpětným účinkem ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí), stává se nájem účinným v okamžiku uzavření nájemní smlouvy.

Pro pronajímatele je důležité, aby dostával nájemné řádně a včas a aby nájemce nemovitost nepoškozoval. Jinak řečeno, aby na konci nájmu vrátil nemovitost ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení. Podle Václava Audese, partnera advokátní kanceláře Havel & partners, tak chtějí pronajímatelé hradit nájemné předem a požadují složení tzv. jistoty (kauce) ve výši dvou až třech nájmů pro případ, že se nájemce ocitne v prodlení s úhradou nájmu anebo v nemovitosti způsobí škodu. Obvyklé je i sjednání smluvních pokut pro případ zpoždění s nájemným, případně poplatku za služby anebo za porušení důležitých povinností plynoucích z nájmu (například povinnost neprovádět změny v nemovitosti nebo povinnost vrátit předmět nájmu ke dni zániku nájmu).

Nájemce naopak chce minimalizovat finanční náklady. Tedy snížit požadavek na jistotu, hradit nájemné vždy až v měsíci, na který se nájemné hradí, vyloučit anebo snížit smluvní pokuty. Pro nájemce je důležité, aby mu pronajímatel zaručil nerušené užívání nemovitosti. Jak říká Audes, jedná se o základní povinnost pronajímatele vůči nájemci, jejíž porušení v konečném důsledku může vést až ke skončení nájmu ze strany nájemce.

Nájemce by se měl zabývat i otázkou, kdo hradí opravy a jaké opravy spadají do kategorie drobných oprav, za jejichž provedení odpovídá nájemce a za jaké je už odpovědný pronajímatel. Stejně tak by měl mít nájemce jasně sjednaná pravidla pro hrazení jakýchkoli dalších nákladů souvisejících s nájmem (pojištění, údržba, revize zařízení spojených s budovou, úklid sněhu apod.). Pro nájemce mohou být problematická i některá smluvní ujednání (ne vždy v souladu s občanským zákoníkem), která se týkají počtu osob v nemovitosti, zvířat apod.

Pro prodávajícího je klíčové, aby od kupujícího dostal peníze a aby kupujícímu v budoucnu nevzniklo právo na slevu z kupní ceny pro vady nemovitosti anebo dokonce právo od kupní smlouvy odstoupit. Prodávající tak podle advokáta Václava Audese bude usilovat, aby kupní cena byla před podpisem kupní smlouvy složena na úschovní účet banky, notáře nebo advokáta a z tohoto účtu uvolněna prodávajícímu po splnění předem definovaných podmínek. Dalším cílem prodávajícího bývá buď zcela vyloučit, nebo podstatně omezit důvody, pro které může kupující od kupní smlouvy odstoupit. Prodávající běžně dávají do kupní smlouvy ujednání o převodu nemovitosti ve stavu „jak stojí a leží“, protože pak jdou vady nemovitosti „za kupujícím“.

Kupující se snaží, aby kupovaná nemovitost nebyla zatížena vadami. Může se jednat o tzv. skryté vady faktické (například zatajení informace o nutnosti provést určitou velmi nákladnou opravu) nebo právní (třeba informace o existenci nájemního práva k prodávané nemovitosti nebo o existenci rozhodnutí stavebního úřadu ukládajícího povinnost odstranit neoprávněně postavenou přístavbu domu apod.).

Rizikem pro kupujícího může být za určitých okolností i právní status prodávajícího. Pokud ten má dluhy a je proti němu vedena exekuce nebo je v úpadku, hrozí, že katastr neprovede změnu vlastnického práva. Kupující se proto podle právníka Havel & partners snaží chránit své zájmy tím, že podmiňuje vyplacení kupní ceny prodávajícímu zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru. Aby se nestalo, že zaplatí, ale nestane se vlastníkem nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že postavení kupujícího je z hlediska informací o nemovitosti slabší, proto by se měl snažit vymezit si co nejširší prostor pro uplatnění nároku na slevu z kupní ceny pro případ, že prodávaná nemovitost bude mít nějaké vady. Proto kupující při vyjednávání kupní smlouvy usiluje o co nejširší katalog ujištění o vlastnostech prodávaných nemovitostí a o zachování si práva odstoupit od kupní smlouvy pro případ, že nemovitost nebude mít dohodnuté vlastnosti.

Podle Lukáše Štrajta, vedoucího právního oddělení společnosti M&M Reality, je pro prodávajícího i kupujícího nejvýhodnější, když jsou všechny nedostatky nemovitosti odhaleny předem. Kupující by se měl vždy poradit s odborníkem, který je schopen odhalit nedostatky nemovitosti. Pozdější reklamace je možná i u takzvaných skrytých vad, nicméně nebývá snadné skutečně se domoci odškodnění.

Pokud se skutečně jedná o skrytou vadu, má kupující právo ji do pěti let prodávajícímu vytknout a žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Ale důkazní břemeno je na něm, musí dokázat, že se skutečně jednalo o vadu skrytou.

Současná situace na trhu bydlení, kdy si vlastníci nemovitostí mohou vybírat, komu prodají nebo pronajmou, vytváří na druhou stranu tlak. Ve spěchu dělají úkony, které by si měli pečlivě promyslet. Například podepíšou, že se seznámili s faktickým stavem nemovitosti, přestože vůbec neobdrželi záznam o technickém stavu budovy.

Podle Lukáše Štrajta z M&M Reality patří mezi další největší chyby uzavření smlouvy bez zajištěného financování. Jakmile se pak kupujícímu získání úvěru zkomplikuje, hrozí mu sankce. Stávají se i případy, kdy kupující podcení otázku přístupu k nemovitosti. Neprověří si, jak je to s přístupovými cestami k objektu. To může být následně velký problém.

U nájemních smluv je chybou uzavírat je na dobu neurčitou. Pronajímatel má totiž poté velmi ztíženou pozici při ukončování smlouvy, pokud jsou s nájemcem nějaké problémy. Někdy si také pronajímatel nesjedná s nájemcem jistotu (kauci). Pak se těžko vymáhá dlužné nájemné místo toho, aby si jej pronajímatel započetl právě ze složené jistoty. Pokud je smlouva uzavírána na delší období, je chybou nedat do ní možnost zvýšit nájemné.