Co se socialistickými panelovými obry: Bourat, nebo opravovat?

Jednadvacetipatrový věžák na Jižním Městě byl koncem 80. let postaven jako hotel Opatov. Po pádu socialismu se v něm vystřídalo několik nájemců, od roku 2014 je prázdný. Dům s kdysi reprezentativní vstupní halou vyzdobenou uměleckými prvky je dokonale vybydlený.

Má popraskané teplovodní rozvody, prosklenou střechou vstupní haly zatéká, zmizely dřevěné obklady stěn. Interiér neničí jen zub času, ale také příležitostné tréninky policistů nebo hasičů, kteří tu nacvičují zákroky v budovách. Včetně střelby a vykopávání zavřených dveří.

Na první pohled ostuda sídliště a jasný kandidát na demolici. Na druhou stranu má majitel objektu, pražský magistrát, hotový projekt na přestavbu a modernizaci věžáku, v němž mělo vzniknout kolem tří stovek malých bytů. Město by je mohlo pronajímat jako byty sociální, nebo je poskytovat lidem z profesí, které potřebuje – učitelům, policistům nebo zdravotníkům. Jenomže plán, který vznikl za předchozí pražské vlády, nemá na současné radnici velkou podporu.

Bývalý hotel Opatov má v sousedství dvojče – zcela identický věžák zvaný Sandra. Tento dům už rekonstrukcí prochází. Na rozdíl od bývalého hotelu Opatov patří městské části Praha 11.

Sandra v minulosti sloužila jako ubytovna pro sociálně slabé a s jejími obyvateli byly na sídlišti problémy. Ve snaze zabránit vzniku ghetta i v opraveném domě změnila radnice dispozice původních tří stovek bytů. Část jich spojila a zvětšila.

„Jižní Město tady brzy získá bydlení pro 174 rodin, restauraci, společenský sál i mnoho kancelářských prostor, které patrně využije náš odbor sociálních věcí a naše společnost Jihoměstská sociální a.s.,“ popsal pro Seznam Zprávy místostarosta Prahy 11 Ondřej Prokop. Podobnou rekonstrukci místní radnice doporučuje i pro Hotel Opatov.

Právě zkušenost se Sandrou však na magistrátu posiluje skepsi vůči takovému řešení. A to i přes to, že projekt přestavby hotelu Opatov předchozí pražská koalice dokonce už rozjela. Praha vyhlásila soutěž na dodavatele, která se uzavírala už za současné pražské vlády. Výsledkem jsou ale rozpaky a pramalá chuť se do přestavby věžáku na byty pustit.

Jen ne ghetto

Proti připravené rekonstrukci hotelu Opatov na tři stovky bytů původně byla i radnice Prahy 11, a to právě kvůli obavám, že takové množství miniaturních bytových jednotek vytvoří z věžáku nežádoucí ghetto. Magistrátní šéfy zase zaskočila vítězná dodavatelská cena, vzešlá z veřejné soutěže: 830 milionů korun. Tím spíš, že to nemusí být cena konečná.

„Víme, že u podobných projektů nebývá vysoutěžená cena finální. Náklady by byly obrovské vzhledem k tomu, že jde o dům postavený špatnými technologiemi, u kterého nevíme, jak dlouho by bez dalších oprav vydržel,“ vysvětluje pražský radní pro bydlení Adam Zábranský. A připomíná neblahé zkušenosti z rekonstrukce sousední Sandry: při ní se třeba až dodatečně zjistilo, že se při přípravě zanedbaly průzkumy azbestu, a jeho dodatečné odstraňování pak hodně zvedlo plánovanou cenu.

„Samozřejmě nebudu říkat, že je rekonstrukce bezproblémová,“ potvrzuje i místostarosta Prokop. „V průběhu realizace Sandry se objevila řada chyb a podcenění projektové přípravy i nečekané vícepráce. Naši předchůdci podcenili projektovou přípravu a stavebně technické průzkumy, to vidím jako největší problém,“ upřesňuje.

O to opatrněji přistupuje magistrát ke své budově. „Obáváme se, že výsledkem by bylo nekvalitní bydlení. Nejsme si ani jisti, že by šlo bývalý hotel na bydlení rekolaudovat, nejsou tam splněné dnešní normy na osvětlení, jsou tam nízké stropy, tenké stěny propouštějící hluk, malé místnosti,“ vypočítává Zábranský další rizika.

Magistrát ale podobně jako Praha 11 v sousední Sandře přehodnotil vnitřní dispoziční řešení tak, aby v objektu, pokud by se rekonstruoval, vznikly i větší byty, které by mohly sloužit rodinám. A zadal další analýzy projektu. Nutné je podle Zábranského i právní posouzení, zda je vůbec možná změna projektu prováděná po vyhodnocení dodavatelské soutěže. „Po těchto analýzách rozhodneme, zda potvrdíme dodavatele podle původního plánu, nebo projekt zásadně přehodnotíme. Ve hře je víc variant, včetně demolice,“ říká radní.

Proti bourání věžáku se ale ozývá řada hlasů z odborných i občanských kruhů.

„Rozhodně by se měl dům zachovat,“ říká Marian Lipták, zakladatel webu panelaky.info, který řadu let mapuje a zkoumá panelovou výstavbu v Česku i zahraničí.

„Hotel Opatov je výšková dominanta, už k tomu sídlišti patří. Tu spoustu bytů je škoda bourat, už proto, že podle současného územního plánu by tam ani nešlo postavit tak vysoký dům,“ vysvětluje Lipták, který budovu osobně prošel.

„S tím panelákem se dá krásně pracovat, jeho konstrukce je úplně zdravá,“ tvrdí. I on ovšem doporučuje pospojovat část malých bytů do větších jednotek. „Pokud by tam byly jen malometrážní byty, mohlo by to s sebou nést nevhodnou skladbu obyvatel. Pokud ty byty budou mít různé velikostní standardy, pak takový problém nebude. Naopak si myslím, že po takových bytech bude hlad. Hlavně ve vyšších patrech, protože je tam krásný výhled, něco navíc k běžnému panelákovému bydlení,“ dodává.

Pro rekonstrukci věžáku je dnes i vedení Prahy 11, jež původní podobu projektu odmítalo. „Nesouhlasili jsme s původním projektem, který počítal s velkým počtem malých garsonek. Po diskusi a spolupráci mezi Prahou 11 a magistrátem došlo k úpravě projektu, snížení počtu jednotek a také k dohodě na výstavbu společného parkovacího domu pro oba věžáky,“ říká místostarosta Prokop. „Společně jsme také rozvrhli budoucí provozní funkčnost obou budov – v jedné by byla restaurace, v druhé dětský klub a podobně,“ dodává.

Sandra je už v pokročilé fázi rekonstrukce, blíží se dokončení.

„Bez hotelu Opatov jí bude chybět parkování a celá řada služeb. I z těchto důvodů radnice Prahy 11 podporuje rekonstrukci v poslední projektové podobě a žádá po hlavním městě Praha její bezodkladné zahájení,“ říká místostarosta Prahy 11.

Dalším faktorem, na který odpůrci bourání upozorňují, jsou potíže, jaké by demolice přinesla. „Dělali jsme ověřovací studii a zjistili, že demolice by kromě zhruba 60 milionů korun na bourací práce obnášela i nepředstavitelný hluk a prach v hustě obydlené lokalitě. Také by se na tom místě podle platných předpisů už nikdy nedal postavit dům s tolik jednotkami,“ dodává Prokop.

Na magistrátu zatím podle Zábranského jasno nemají. V úvahu berou i to, že nedávno schválená koncepce pražské bytové politiky počítá s tím, že město bude pořizovat nové byty – a tady by se naopak několika stovek bytů vzdalo. „Chceme prověřit, jestli nejít i podobnou cestou jako architekti, kteří za rekonstrukci podobného velkého paneláku v Bordeaux dostali Mieseho cenu (evropské ocenění za současnou architekturu, pojmenované na počest německo-amerického architekta Miese van der Rohe – pozn. red.),“ řekl Zábranský.

Oceněný francouzský projekt architektonických studií Lacaton & Vassal, Frédéric Druot a Christophe Hutin řešil modernizaci paneláku s 530 byty z 60. let. Autoři původní blok rozšířili na celé přední straně o předsazený prostor se zimními zahradami a terasami, čímž byty zvětšili i zatraktivnili byty.

„Odvážnější řešení by mohlo zlepšit kvalitu bydlení a dát celému projektu lepší perspektivu. Bylo by to sice dražší na realizaci, ale mohlo by dávat smysl,“ říká Zábranský. Na magistrátě si prý uvědomují, že kdyby se hotel Opatov zboural a stovky bytů by se stavěly nově, město by nic neušetřilo.

Podobné dilema jako Praha řeší u nás i další města, třeba Ostrava. Tam se hledá nové využití pro takzvaný „ostravský mrakodrap“, 68 metrů vysokou věž o 22 podlažích.

Dům v centru města poblíž ostravské Nové radnice vznikl jako experimentální stavba ve druhé půli 60. let. „Stavěl se původně na byty, dnes krásně doplňuje ostravskou siluetu,“ líčí Marian Lipták.

„Kvůli zatékání do experimentálního obvodového pláště ze skla a z hliníku se však přestavěl na kanceláře a po sametové revoluci se to postupně vybydloval. Kvůli obavám ohledně požární bezpečnosti se pak používalo maximálně 10 pater, dnes už je prázdný úplně,“ líčí osud ostravské stavby.

Po několikaletých sporech mezi městskými částmi a ostravským magistrátem padlo rozhodnutí přestavět „ostravský mrakodrap“ podle návrhu architektky Evy Jiřičné. Má v něm vzniknout na 76 bytů od jednopokojových po čtyřpokojové včetně dvou mezonetů.

Město chce pro realizaci najít soukromého investora. Předpokládá ale, že by část bytů v opraveném domě zůstala v jeho vlastnictví.